Achat Immobilier pour location : le neuf ou l'ancien ?

Jean-Marc Le Prado, cofondateur de Qlower, a été interviewé sur ce sujet par Guillaume Sommerer dans son émission « Intégrale Placements » sur BFM BUSINESS TV.

Dans cet article, Jean-Marc présente quelques pistes de réflexion qui vous permettront de mieux appréhender les enjeux des deux options de l’achat immobilier pour location : le neuf ou l’ancien ?​

Pour l'achat immobilier pour location vaut-il mieux privilégier le neuf ou l’ancien ?

C’est une question récurrente en effet, plus compliquée qu’il n’y paraît et, j’en suis désolé, qui n’a pas de réponse universelle ! 

En revanche, il existe factuellement des différences fondamentales entre un achat immobilier dans le neuf et un achat dans l’ancien classique. 

La première différence est le rendement qui est inférieur dans le neuf par rapport à l’ancien. Cela s’explique par le prix du neuf qui est, dans la quasi-totalité des cas, plus élevé que celui de l’ancien. En revanche, le loyer dans le neuf est à peine plus élevé que celui dans l’ancien… Le rapport entre le loyer encaissé et le prix d’achat du bien est par conséquent meilleur (voire bien meilleur !) dans l’ancien que dans le neuf. 

Il existe à contrario des arguments forts en faveur d’un investissement dans le neuf. 

Les droits de mutations, plus communément appelés frais de notaires, sont ainsi trois fois plus élevés dans l’ancien que dans le neuf (où les frais sont réduits).

Néanmoins il faut également prendre en considération le fait que votre banquier va certainement prendre une garantie s’il vous prête de l’argent pour acheter votre bien… et que, s’agissant d’une hypothèque, le coût sera deux fois plus élevé si le bien est neuf !

Au total néanmoins, si on cumule ces deux éléments, le neuf reste plus avantageux du point de vue des frais annexes. 

Le coût d’entretien est le dernier élément essentiel de différence entre les deux options : il est naturellement plus élevé dans l’ancien que dans le neuf. 

Pour conclure et si l’on s’arrête à ce stade de l’analyse, l’ancien l’emporte sans aucune ambiguïté ou presque.

Donc pour le seul critère du rendement, l’ancien l’emporte. Mais lorsque l’on ajoute la fiscalité, le raisonnement reste identique ?

La fiscalité est en effet un point fondamental qui doit être intégré à la réflexion avant de se lancer. Beaucoup d’investisseurs dans l’ancien classique oublient de le regarder et se retrouvent à terme avec des excédents fonciers très importants, donc un impôt potentiellement très élevé ! 

Si l’on choisit de faire un achat immobilier pour location dans le neuf, il vaut mieux à l’évidence  privilégier la formule de défiscalisation Pinel lorsqu’on le peut. 

Un investissement dans l’ancien classique va générer des excédents fonciers dans presque tous les cas, qui vont s’ajouter aux autres revenus et donc être fiscalisés sur la tranche marginale d’imposition plus la CSG CRDS

La fiscalité est donc nettement moins agréable dans l’ancien classique que dans le neuf, particulièrement si l’on opte pour le régime Pinel. 

Il existe également la technique du “déficit foncier” qui consiste à acheter un bien dans l’ancien classique, mais dans lequel on réalise des travaux importants. Elle permet de baisser de manière assez conséquente la facture fiscale…

Choisir entre l’ancien et le neuf pour son achat immobilier, c’est finalement choisir entre avoir plus de rendement mais plus d’impôts , ou avoir moins de rendement mais payer moins d’impôts , c’est bien ça ?

Tout à fait. L’ancien classique génère des excédents fonciers qui vont être fiscalisés de manière conséquente, le neuf va lui générer une économie d’impôt si l’on opte pour le régime Pinel.

Il faut en définitive considérer trois flux essentiels lorsque l’on décide d’investir. 

  • En premier lieu le loyer que l’on touche par rapport au prix d’achat. Avantage net à l’ancien classique.
  • En deuxième lieu et en conséquence du premier flux, le loyer par rapport au crédit que l’on va rembourser. Avantage net à l’ancien.
  • Le flux fiscal est lui exactement inverse :  l’ancien classique, dans la quasi totalité des cas, génère des excédents fonciers qui génèrent eux-mêmes de l’impôt. Le neuf (dans le cadre de la loi Pinel) génère quant à lui une économie d’impôt, qui va venir s’intégrer dans l’équation.
Le match est nul entre le neuf et l’ancien pour un investissement locatif ?

Non, le match n’est pas nul. Si l’on prend deux investissements avec les mêmes budgets sur une perspective de détention de l’ordre d’une quinzaine d’années, on peut observer un gros écart entre les deux en faveur de l’investissement dans le cadre de la loi Pinel. En effet, si l’on compare l’ancien classique, qui génère des excédents fonciers donc de l’impôt au neuf, qui génère des économies d’impôt, les deux flux s’additionnent. Finalement et lorsque l’on arrive à la maturité fiscale d’une opération Pinel, il y a presque toujours un gros écart en faveur de l’investissement Pinel.

Et au-delà de 15 ans, l’ancien redevient-il intéressant pour un investissement locatif ?

Évidemment. Lorsqu’une opération de défiscalisation s’achève, elle devient ipso-facto une opération classique qui génère des excédents fonciers et donc de l’impôt supplémentaire. Si on se projette sur 20, 25 ou 30 ans, les flux vont peu à peu s’équilibrer puis se porter en faveur de l’ancien classique.

D’une manière générale, il y a un avantage pour Pinel, mais tout dépend de l’horizon d’investissement et de la stratégie patrimoniale globale.

Si je suis dans une tranche d’imposition basse je privilégie plutôt le neuf ou l’ancien ?

Si vous êtes dans une tranche d’imposition basse, la fiscalité n’est a priori pas un problème insurmontable et l’ancien semble plus intéressant, car il va générer des excédents qui seront finalement assez peu fiscalisés.

Et sur une tranche d’imposition haute, vaut-il mieux investir dans le neuf?

Naturellement dans ce cas et le plus souvent, il vaut mieux investir dans le neuf. Il faut toutefois considérer une autre option maligne : si vous disposez d’excédents fonciers par ailleurs, la technique du déficit foncier est vraisemblablement la plus pertinente de toutes, bien meilleure qu’un investissement Pinel !

Je peux avoir d’autres placements que l’immobilier. Si j’ai déjà atteint le plafond des niches fiscales par mes autres placements, le neuf en Pinel reste-t-il aussi intéressant ?

À l’évidence, si vous êtes très près du plafonnement global des niches fiscales qui est de 10.000€ par an, faire une opération Pinel n’a aucun sens. Il vaut mieux aller vers l’ancien classique, voire vers un investissement en déficit foncier, car contrairement à ce que l’on pourrait penser, ce déficit foncier n’est pas considéré comme une niche fiscale, il génère donc une économie d’impôt qui n’est pas comptabilisée dans le plafonnement !

Et pour finir, quel est l’avis de Jean-François Filiatre (ancien Dirigeant de Mieux Vivre votre argent) ?

Dans le neuf il y a des avantages fiscaux donc la vérité sur les prix n’est pas tout à fait totale. Lors d’opérations dans l’ancien, il arrive de se retrouver par moment à générer des excédents et à avoir des revenus fonciers qui deviennent taxables. Il est également possible de clôturer un projet pour repartir sur un autre. Lorsque l’on se relance dans une opération de déficit, on recrée  des biens et cela génère des équilibres patrimoniaux où aujourd’hui le patrimoine des français est très déséquilibré en faveur de l’immobilier.

Jean Marc ajoute que vendre des biens que l’on possède depuis longtemps et dont on est satisfait, à une SCI que l’on constitue à cette occasion avec ses enfants peut résoudre la problématique du déséquilibre patrimonial. De plus, cela permet de conserver un patrimoine de qualité et de préparer la retraite de ses enfants !

J’ajoute qu’à terme, il est possible de vendre des biens que l’on possède depuis longtemps et dont on est satisfait, à une SCI que l’on constitue à cette occasion avec ses enfants. On rééquilibre ainsi le patrimoine tout en préparant la retraite de ses enfants

Conseil Qlower !

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