La fixation libre du loyer au moment de la mise en location

Les récentes réglementations et plafonds, de plus en plus nombreux, viennent largement encadrer la fixation du loyer aujourd’hui ! Néanmoins, en principe, la fixation du loyer est libre. Mais qu’entendons-nous par-là ?  

La fixation libre du loyer au moment de la mise en location​

En principe, le loyer peut être fixé librement par le bailleur. Dès lors, il appartient à ce dernier de prendre en compte la demande du marché pour fixer un loyer adéquat et cohérent.

Toutefois, il reste indispensable de regarder les prix des loyers pratiqués dans la même zone géographique du bien et ayant des caractéristiques similaires (surface habitable, nombre de pièces, logement meublé ou non, étiquette énergétique, autres commodités telles qu’un balcon, un ascenseur ou un gardien…). 

Attention néanmoins car, dans bien des cas, des réglementations et contraintes existent et viennent limiter la libre fixation du loyer. Avec le retour du plafonnement des loyers réintroduit par la loi ELAN en 2018, on retient désormais deux mécanismes : l’encadrement des loyers en zone tendue (loi ALUR) et le mécanisme de plafonnement des loyers (loi ELAN 2018). En particulier, les grandes villes (de plus de 50 000 habitants) sont concernées par de tels dispositifs. Pour en savoir plus sur ces dispositifs et contraintes, lisez notre article suivant :

1. L’encadrement des loyers en zone tendue

Cet encadrement touche plus de 1.000 villes de France où il existe une tension entre la demande et l’offre locative. Pour savoir si votre bien se trouve en zone tendue, les services publics ont mis en place un outil permettant de trouver la réponse, selon le code postal, et donc de savoir si l’on est concerné ou non par le mécanisme

Comment cela fonctionne-t-il ? 

Ce dispositif d’encadrement plafonne l’augmentation de loyer, à la fois lors d’un renouvellement du bail et lors d’un nouveau bail suite à un changement de locataire.

Exceptions permettant de fixer un loyer libre même lorsque le bien est en zone tendue :  

  • L’encadrement des loyers ne s’applique pas pour la première mise en location. Le montant du loyer peut alors être librement fixé. 
  • L’encadrement des loyers ne s’applique pas lorsque le dernier locataire est parti il y a plus de 18 mois. 
  • L’encadrement des loyers ne s’applique pas lorsque des travaux d’amélioration ont été réalisés il y a moins de 6 mois et pour un montant supérieur ou égal à la dernière année de loyer perçue avec l’ancien locataire. 

Exceptions permettant de fixer un loyer supérieur à l’ancien loyer pratiqué : 

  • Si des travaux d’amélioration importants d’un montant supérieur ou égal à la moitié du revenu annuel tiré de la location ont été réalisés. La hausse du loyer n’est néanmoins pas libre : elle ne peut pas excéder 15% du montant TTC des travaux réalisés. 
  • Si le loyer est manifestement sous-évalué, c’est-à-dire inférieur de plus de 25% environ aux prix sur le marché, alors le loyer peut être augmenté. Néanmoins l’augmentation ne doit pas dépasser la moitié de la différence entre le montant d’un loyer « type » pratiqué dans le voisinage et le montant du loyer payé par l’ancien locataire. 
  • Le loyer peut être réévalué via l’indice IRL lorsque le loyer n’a pas été révisé au cours des 12 derniers mois. 

 

2.Le plafonnement des loyers

Exceptions permettant de fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré

  • Le complément de loyer : le propriétaire peut appliquer un complément de loyer, et donc dépasser le loyer de référence majoré, uniquement si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort particulières. Le loyer sera alors égal à la somme du loyer de référence majoré et du complément de loyer.
    Attention néanmoins, il s’agit d’une stratégie risquée : le complément de loyer pratiqué est rarement admis dans le cas d’un contentieux, vous vous exposeriez donc à une réduction de loyer, une amende et à la restitution du trop-perçu ! 
 
  • La réévaluation est possible au moment du renouvellement du bail lorsque le loyer HC est inférieur au loyer de référence minoré.

3. Exceptions permettant de fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré :

  • Le complément de loyer : le propriétaire peut appliquer un complément de loyer, et donc dépasser le loyer de référence majoré, uniquement si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort particulières. Le loyer sera alors égal à la somme du loyer de référence majoré et du complément de loyer.
    Attention néanmoins, il s’agit d’une stratégie risquée : le complément de loyer pratiqué est rarement admis dans le cas d’un contentieux, vous vous exposeriez donc à une réduction de loyer, une amende et à la restitution du trop-perçu ! 
 
  • La réévaluation est possible au moment du renouvellement du bail lorsque le loyer HC est inférieur au loyer de référence minoré.

4. Conclusion

Conseil Qlower

Les règles en matière de fixation de loyer sont nombreuses, certaines d’entre elles se superposent et une erreur est vite arrivée. Qlower accompagne ses clients dans ce domaine également, à travers deux dispositifs : un parcours de rédaction d’un nouveau bail et un audit de bail existant, ce qui permet de parfaitement respecter la Loi ou de mieux mesurer le risque en cas de non-respect.

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