Quels sont les coûts supportés par les propriétaires bailleurs et comment les réduire

L’investissement immobilier locatif attise l’intérêt des particuliers investisseurs. La hausse des prix de l’immobilier et les taux toujours bas poussent chacun évaluer sa capacité d’emprunt, à rechercher un biens puis se lancer dans des simulations séduisantes. Mais ces simulations capturent-elles bien l’ensemble des coûts liés à l’investissement locatif ?

couts supportés par les bailleurs

Les coûts liés à l’investissement

Une fois le bien identifié, le propriétaire bailleur sait qu’il devra rembourser son emprunt (capital + intérêts + assurance emprunteur). Ces éléments dépendent du montant de l’opération (frais d’actes, travaux et équipements inclus) et du profil de l’emprunteur bien entendu. Après l’achat, d’éventuels travaux, en particulier un rafraichissement régulier ou des travaux d’amélioration de l’efficacité énergétique peuvent s’ajouter au budget initialement prévu. Seul axe d’optimisation ici : la renégociation régulière du crédit et de l’assurance emprunteur. C’est généralement la principale source d’optimisation avec la gestion en autonomie.

Les coûts liés à la gestion locative

Confier son bien à une agence capture environ 8% du montant des loyers chargés. Il arrive que des agences excluent la « mise en location » de ce forfait. Elles facturent dans ce cas ½ à 1 mois de loyer pour la recherche du locataire, les visites, la constitution du dossier et la rédaction des documents administratifs comme le bail et l’état des lieux.

Une étude relayée dans les Echos en Septembre 2019 souligne le manque de transparence des tarifs pratiqués par les agences immobilières. L’étude estime à 10,2% des encaissements (loyers + charges) le coût réel de la gestion locative en agence, soit 930€ par an pour un loyer moyen en France (760€/m). Cela peut donc valoir le coup d’y consacrer quelques heures par an…

La rédaction des actes (bail, état des lieux, acte de cautionnement, quittances, solde locataire) sont parfois facturés en sus, à l’acte. Des modèles ALUR solides sont dorénavant facilement disponibles gratuitement. D’autant que la production de plusieurs documents complémentaires incombent au propriétaire bailleur, comme le règlement de copropriété ou les diagnostics techniques et énergétiques.

Les coûts liés aux assurances

Chaque bien proposé en location concentre 4 produits d’assurance (en plus de l’assurance emprunteur) :

  • L’assurance multirisque habitation (MRH) elle est obligatoire et généralement supportée par le locataire. Donc peu optimisable.
  • L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est obligatoire en copropriété. Son coût est modique, entre 5 et 10€ par mois généralement. Trop souvent oubliée, la PNO n’est souscrite que par 15% des bailleurs. Nous recommandons sa souscription systématiquement ne serait-ce que pour être en conformité avec la loi ou pour couvrir les éventuelles périodes de vacance locative.
  • L’assurance loyers impayés (GLI) est souscrite par 20% des bailleurs. Elle coûte 2 à 3% des encaissements, soit 20€ par mois environ pour un loyer moyen. Ce coût peut parfois être supporté par le locataire lui-même (GarantMe), il peut être gratuit pour des locations à certaines populations plus fragiles (Visale) ou remplacée par une caution de tiers. Attention, le cumul d’une GLI et d’une Caution est interdit par la loi (sauf dans des cas très précis).
    La protection juridique équipe 40% des particuliers, pour 50 à 80€ par an, soit 5€ par mois. A défaut, il faut ajouter le coût de règlement des éventuels litiges (frais d’avocats).
 

Au total, les bailleurs consacrent 30€ par mois environ aux assurances. 10 à 15€ par mois hors cas de cautionnement. Ces 5 dernières années, le coût des assurances a augmenté de 11% en moyenne. Il est donc judicieux de comparer régulièrement les garanties et conditions de marché. Qlower le fait automatiquement pour ses clients.

Les coûts liés à la comptabilité et la déclaration fiscale

Selon le régime choisi, la fiscalité est plus ou moins complexe à établir.

Pour un logement vide, les revenus et charges sont plutôt faciles à calculer. Le revenu locatif annuel est soumis à l’Impôt sur le Revenu du foyer propriétaire selon le barème de la Tranche Marginale d’Imposition. Sans plus de contrainte ni axe d’optimisation immédiat.

Pour un logement meublé, selon l’option choisie (réel ou micro), le recours à un cabinet comptable peut être nécessaire, en particulier pour l’amortissement comptable du bien. Le coût d’un comptable varie de 500 à 1000€ par an en général, auquel on ajoute souvent une cotisation à un Centre de Gestion Agréée vérifiant les déclaration dudit comptable (140€ par an généralement).

Ces frais de comptabilité sont partiellement récupérables en charges toutefois, selon le régime et le taux d’imposition. Il n’évite pas les laborieuses procédures de partage de factures… Il est désormais possible d’éviter le recours à un comptable en utilisant une solution digitale comme Qlower.

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Dans le cas d’un logement meublé toujours, l’établissement d’une société (avec attribution d’un SIRET) est obligatoire et gratuit. Mais on a tendance à oublier l’assujettissement dès la 2ème année à la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises). Cet impôt est calculée à partir de la valeur locative du logement et le taux d’imposition de la commune du bien loué. Non optimisable.
Les SCI et autres véhicules de détention sont utilisés par environ 10% des bailleurs. Ils méritent un article spécifique détaillé.

Les coûts liés à la fiscalité

Le choix de la fiscalité impacte fondamentalement la performance de l’investissement. La richesse fiscale française ne pouvant se résumer en un chapitre, nous nous concentrerons sur les taxes supportées dans tous les cas de figure.

La taxe foncière est réglée par le propriétaire, mis à part la TEOM (Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères, de l’ordre de 80€). Celle-ci est supportée par le locataire comme une charge locative. C’est souvent le propriétaire qui doit alerter son agence de la réception de la taxe foncière et lui transmettre le montant de la TEOM. Ce montant doit être intégré à la régularisation des charges provisionnées (pas de refacturation pour un forfait de charge). Une large proportion des bailleurs particuliers ne réalise pas cette opération simple et couvrent ce montant à la place du locataire.

L’avis des spécialistes Qlower
Conseil Qlower

Hors coûts incompressibles tels que la fiscalité, l’assurance, les investisseurs immobilier ont dorénavant accès à des alternatives innovantes pour le financement, la gestion, l’assurance, la comptabilité et la fiscalité de leurs biens locatifs. De 10,2% des revenus (930€) + 600€ de cabinet comptable, en consacrant quelques heures par an seulement, les bailleurs peuvent facilement économiser 1000€ par appartement loué grâce à des outils ergonomiques et simples d’utilisation.

Vous pouvez vous aussi estimer les économies réalisées sur les postes Gestion locative et comptabilité via ce simulateur à résultat immédiat :

Les investisseurs peuvent donc, moyennant quelques heures par an, améliorer significativement leur rendement locatif.

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