La loi Pinel est entrée en vigueur en septembre 2014, prenant la suite de la loi Duflot, elle-même apparue en janvier 2013. L’article 168 de la loi de finances pour 2021 proroge le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2022.
Ce dispositif a pour objectif d’encourager la construction de logements neufs en offrant des réductions d’impôts aux acquéreurs afin de réduire la tension locative dans les zones tendues, c’est-à-dire là où la demande locative est supérieure à l’offre.
Naturellement et comme toujours, il y a des conditions à respecter pour pouvoir en bénéficier.
Voici dans ses grandes lignes une présentation de la Défiscalisation Pinel.
1. Un engagement sur une durée déterminée, en location nue exclusivement
Lorsque vous achetez un bien dans le cadre du dispositif Pinel, vous devrez choisir une période d’engagement de location de 6 ans minimum pouvant être portée à 9 ans puis 12 ans. C’est la date de l’entrée du premier locataire qui donnera le top départ de ces délais. L’entrée de ce premier locataire devra par ailleurs intervenir dans un délai maximal de 12 mois à compter de la Date d’Achèvement des Travaux (DAT) de l’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure.
Durant la période considérée, vous ne pouvez pas vendre votre bien ni opter pour une location meublée, qu’elle soit saisonnière ou annuelle.
En cas de rupture de cet engagement, vous vous exposez à un redressement et au remboursement des économies d’impôts dont vous avez bénéficié.
2. Investissement limité à 300.000€, 5.500€/m2 et à deux biens par année
La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de revient du ou des investissements. Trois plafonds sont pris en compte pour le calcul de l’économie d’impôt :
3.Dispositif applicable pour des logements neufs ou en état futur d’achèvement
La loi Pinel s’applique pour l’achat d’un bien entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2022:
L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition pour un logement acquis en l’état futur d’achèvement ou, la date de l’obtention du permis de construire pour un logement que le contribuable fait construire
De plus, vous ne pouvez pas acheter le bien via une SCI si elle est sujette à l’impôt sur les sociétés.
4.Cas particuliers : les logements anciens
La loi Pinel s’applique également pour un logement ne répondant pas aux caractéristiques de décence et ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation lui permettant d’acquérir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf.
Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt ne peuvent faire l’objet d’une déduction pour la détermination des revenus fonciers.
Pour les logements qui font l’objet de travaux après l’acquisition, l’achèvement de ces travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition.
Pour les logements qui ont fait l’objet des travaux avant l’acquisition par le contribuable, la réduction d’impôt s’applique aux logements qui n’ont pas été utilisés ou occupés depuis l’achèvement des travaux.
5.Respect des zones éligibles préalablement définies
La réduction d’impôt s’applique exclusivement aux logements situés dans des communes classées qui sont des zones géographiques présentant un déséquilibre important entre la demande de logements qui est supérieure à l’offre.
Les 3 zones concernées sont : A bis, A ou B1 définies par la loi qui sont des zones à forte densité où il y a plus de locataires que de biens disponibles à louer.
6.Des loyers plafonnés et les revenues du locataire limités
Le propriétaire qui souhaite bénéficier du dispositif Pinel doit respecter un plafond de loyer en fonction de la surface “fiscale” du bien et de la zone dans laquelle ce bien se situe. Ce loyer plafonné s’exprime en €/m2. Attention à la finesse du calcul qui implique l’application d’un coefficient de minoration/majoration en fonction de la surface du logement !
Par ailleurs, les ressources du locataire, lors de la conclusion du bail, ne doivent pas excéder des plafonds fixés en fonction de la localisation du logement et de la composition du foyer fiscal. Ces plafonds sont globalement suffisamment élevé pour ne pas empêcher de trouver d’excellents profils de locataires.
7.Location pour usage de résidence principale
Le locataire d’un logement acquis dans le cadre du dispositif Pinel doit en faire usage en tant que résidence principale.
8.Respect des normes énergétiques de 2021
La réduction d’impôt s’applique aux logements pour lesquels le bénéficiaire justifie le respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé en fonction du type de logement concerné.
Les remises :
Le calcul des remises d’impôts se fait de la façon suivante : chaque année s’applique une défiscalisation de 2% du montant d’achat (frais inclus) pendant les 6 ou 9 premières années puis 1% du montant d’achat de la 10ème à la 12 ème année.
Le dispositif Pinel offre donc une réduction d’impôts de :
Que se passe-t-il à l’issue de cette durée ?
Une fois la durée d’engagement initiale de 6 ou 9 ans achevée, vous pouvez :
Naturellement, le premier avantage de cette loi est la réduction d’impôts qu’elle génère.
Au-delà, cette technique permet de se constituer un Patrimoine qui nécessitera peu d’investissements dans les années qui suivent (puisque neuf par définition).
Enfin, et contrairement au dispositif Duflot, la loi Pinel vous permet de louer votre bien à vos descendants ou ascendants.
Le dispositif Pinel est prorogé jusqu’au 31 décembre 2022, puis il réduira progressivement en 2023 et 2024. En pratique, les taux de réduction d’impôts vont évoluer ainsi :
| Jusqu'en 2022 | En 2023 | En 2024 | |
|---|---|---|---|
|
Sur 6 ans : |
12% |
10.5% |
9% |
|
Sur 9 ans : |
18% |
15% |
12% |
|
Sur 12 ans |
21% |
17,5% |
14% |
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