Le 09 mars 2021 a eu lieu un Webinar Qlower sur le thème de l’investissement immobilier afin de débuter la première série sur les locations vides et meublées en 3 épisodes.
Dans ce premier épisode, Christophe Duprat et Jean-Marc Le Prado, respectivement CEO et CXO de Qlower étaient accompagnés de Corinne Le Roi et Olivier du Parc Locmaria, investisseurs particuliers qui nous ont partagé leur expérience dans l’immobilier locatif.
Olivier et Corinne en bref :
| OLIVIER | CORINNE | |
|---|---|---|
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Parcours professionnel |
Auparavant agent immobilier |
Auparavant agent d’assurances
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Location |
Nue |
Meublée principalement |
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Type de locaux |
Locaux commerciaux et logement d’habitation (y compris immeuble) |
Logement d’habitation (biens simples et maison en coliving) |
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Bien neuf ou ancien ? |
Immeuble ancien à rénover |
Biens anciens à rénover |
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Forme juridique |
Plusieurs SCI regroupées en une holding à l’IS |
En propre, SCI à l’IR, et SARL |
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Type de location |
Bail 3-6-9 |
Meublé classique et coliving |
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Gestion |
Via agence, coût déductible, accompagnement dans la recherche de locataire. |
En direct, comprendre la demande et économiser 70€ par mois par bien. |
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Forme juridique |
Plusieurs SCI regroupées en une holding à l’IS |
En propre, SCI à l’IR, et SARL
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Problèmes rencontrés |
Incendie et erreur de l’assurance dans la couverture du bien Vacance locative Réparations locatives importantes suite au départ du locataire (25k€ pour 30m²) |
Vacance locative
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Ce qui les empêche de dormir |
Vacance locative qui nécessite une trésorerie personnelle (15 jours à Bordeaux contre 3 mois à Langon). |
Vacance locative qui nécessite une trésorerie personnelle
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Olivier recherchait un investissement rentable où il pourrait bénéficier d’un cashflow le plus positif possible. Il s’est donc orienté vers les petites villes qui offrent des rendements et une rentabilité élevés. L’immeuble acquis présentait en 2002 une rentabilité brute de 12%. Corinne depuis 2010 a choisi le centre-ville de Nantes. Elle a débuté par des petits investissements qu’elle a ensuite vendu afin d’obtenir une trésorerie et acheter des biens plus importants.
Pour Corinne, le choix entre location vide ou meublée se fait en fonction de la demande locale. Située à Nantes, où on observe un intérêt croissant de la part de populations jeunes, étudiantes, diplômées ou urbaines, Corinne a fait le choix de la location meublée. Jusqu’au format du coliving. Situé dans une plus petite ville (Langon), Olivier a choisi la location nue, plus adaptée à la demande de l’emplacement visé.
🡪Les investisseurs privilégient une stratégie vide ou meublée selon la demande locale avec généralement peu de porosité entre les schémas.
Le service public définit un logement meublé comme « comportant un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement ». La liste des éléments d’ameublement définissant un logement meublé est fixée réglementairement et disponible ici.»
Beaucoup pensent qu’il est nécessaire d’avoir un apport personnel pour financer son investissement. Corinne partageait également cette idée et a donc financé son premier achat seule. Par la suite, elle a acquis ses différents biens via un financement total de la banque tout comme Olivier afin de réserver leur trésorerie aux éventuelles dépenses non prévues.
🡪L’effet de levier permis par les banques reste le meilleur moyen pour se constituer un patrimoine immobilier locatif
Corinne souhaite avoir un contact direct avec ses locataires a préfère gérer elle-même ses biens. En plus de réaliser une économie d’environ 70€ par bien chaque mois, la proximité avec ses locataires lui permet de mieux comprendre leurs besoins réels et de proposer des logements répondant aux attentes du marché local. Néanmoins, la gestion en direct prend du temps, surtout pour la mise en location. Olivier préfère l’accompagnement d’une agence, étant lui-même issu de cet secteur d’activité.
Corinne souhaite avoir un contact direct avec ses locataires a préfère gérer elle-même ses biens. En plus de réaliser une économie d’environ 70€ par bien chaque mois, la proximité avec ses locataires lui permet de mieux comprendre leurs besoins réels et de proposer des logements répondant aux attentes du marché local. Néanmoins, la gestion en direct prend du temps, surtout pour la mise en location. Olivier préfère l’accompagnement d’une agence, étant lui-même issu de cet secteur d’activité.
🡪 Caution ou GLI, dans les 2 cas, le formalisme est fondamental pour s’assurer une protection efficace.
🡪 L’attestation MRH doit être transmise chaque année au propriétaire. (la FFSA estime à 1 million le nombre de logements non assurés).
Olivier a choisi de confier sa déclaration fiscale à un comptable pour un coût annuel de 1 100 € par structure, c’est-à-dire pour chacune de ses SCI.
Corinne a également fait le choix de confier sa déclaration fiscale à un spécialiste afin de lui garantir une sécurité financière et fiscale pour un coût annuel de 500€ par bien. Elle a néanmoins besoin d’un outil de suivi à sa main pour suivre l’activité et fait des points mensuel avec son comptable.
🡪 La déclaration fiscale reste une mission à confier à un expert, souvent cher (500 € par bien ou 1100€ par structure dans notre exemple).
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