Votre location saisonnière au ski est vide ? Prenez le temps de vous mettre en conformité avec la loi et profitez-en pour réduire vos coûts.

Le développement des plateformes numériques de location saisonnière et touristiques a permis à de nombreux propriétaires de mettre facilement en location leur résidence secondaire durant les périodes de vacances. Chalets ou appartement au ski, sur le littoral, résidence secondaire, ces locations permettent d’obtenir un complément de revenu limitant le coût que représente leur entretien. 

A l’origine, il s’agissait d’une pratique informelle que le législateur est venu encadrer strictement. Cette année 2021 verra malheureusement de nombreux logements de vacances rester vides. Leurs propriétaires devront fournir un effort supplémentaire, ils devront en effet couvrir les charges dans leur quasi-intégralité. Voyons comment se mettre dans la légalité et comment réduire les charges liées à ces résidences secondaires.

Critères de mise en location saisonnière

L’article L324-1-1 du code du tourisme définit les meublés de tourisme comme les « villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. »

Ainsi, afin d’être qualifié de meublé de tourisme, le logement doit respecter plusieurs critères : 

  • Le logement doit être à usage exclusif du locataire : le propriétaire ne peut être présent dans le logement 
  • Le locataire ne doit pas y élire domicile, on parle de clientèle de passage
  • La location doit être effectuée à la journée, à la semaine ou au mois, pour une durée maximale de 90 jours 
  • Le logement doit être meublé. Pour cela, il doit comporter des meubles, de la literie, une gazinière ou des plaques de cuisson, un réfrigérateur et des ustensiles de cuisine 

Démarches à effectuer

Afin de permettre la mise en location, vous devez effectuer des démarches de vérification, déclaration et autorisation diverses, et ce auprès de différentes entités. 

Tout d’abord, si le logement se situe dans un immeuble détenu en copropriété, vous devez vous assurer que le règlement de copropriété n’interdit pas la mise en location. Les immeubles à usage d’habitation exclusivement bourgeoise interdisent en général toute activité professionnelle telle que la mise en location. C’est rarement le cas dans les ensembles immobiliers des stations de ski ou en bord de mer.

Ensuite, vous devez effectuer les démarches nécessaires auprès de la Mairie de la commune du logement en question. Trois procédures différentes existent selon la commune : 

  • Dans les très grandes villes, vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage du logement puis déclarer la mise en location de votre logement en Mairie. Vous obtiendrez alors un numéro de déclaration que vous devrez faire figurer sur votre annonce de mise en location 
  • Dans les grandes villes, vous devez déclarer votre logement en Mairie puis obtenir une autorisation de changement d’usage 
  • Dans les autres villes, vous devez simplement déclarer votre logement 

 

Afin de vérifier quelle procédure vous devez suivre, vous devez vous adresser à la Mairie de la commune du bien que vous entendez louer. 

Pour la procédure de déclaration, vous devez remplir un formulaire spécifique, disponible en ligne ici.

Attention : le non-respect de ces obligations de déclaration et autorisation est sanctionnée par des amendes dont le montant varie selon les obligations non exécutées et la taille de la commune. 

Suite aux déclarations effectuées en Mairie, vous devez également informer l’administration fiscale de vos activités par inscription au répertoire Sirène. Vous obtiendrez un numéro d’identification que vous devrez faire figurer sur votre déclaration de revenus. Pour obtenir cette inscription, vous devez remplir le formulaire Cerfa n°11921*05 que vous adresserez au greffe du Tribunal de Commerce du lieu du logement loué.

Optionnellement, vous pouvez demander le classement de votre logement mis en location afin de certifier le niveau de confort et d’équipement. Ce classement peut vous permettre d’obtenir une exonération de Taxe d’Habitation et de Taxe Foncière en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) ainsi que de ne pas vous voir appliquer la taxe de séjour majorée. Pour demander ces différentes exonérations vous devez remplir les formulaires Cerfa suivants : 

  • Demander le classement d’un meublé de tourisme : Cerfa n°11819*03. L’organisme évaluateur effectue une visite de classement et vous remettra dans le mois suivant la visite un rapport de contrôle et une proposition de classement que vous pouvez refuser dans un délai de 15 jours. La décision est valable 5 ans et vous devrez l’afficher à l’intérieur du meublé. En cas de manque d’entretien, le préfet peut demander la radiation.  
 

Obligations

En tant que bailleur, vous êtes tenus d’exécuter les obligations suivantes : 

  • L’annonce de mise en location doit préciser le numéro de déclaration ainsi qu’une mention indiquant si l’offre émane d’un particulier ou d’un professionnel au sens de l’article 155 du CGI (L324-2 alinéa 2 Code du tourisme + D324-1-3 Code du tourisme)
  • L’article L324-2 du Code du tourisme précise que vous êtes tenu de formaliser la location par la rédaction d’un contrat écrit mentionnant le coût de la location ainsi qu’un état descriptif des lieux. Le contrat n’est pas soumis au régime des contrats de location de résidence à usage d’habitation principale
  • Vous devez assurer le logement contre les dégâts qui pourraient survenir du fait de cette activité. Nous vous recommandons de souscrire vous-même cette assurance multirisques habitation avec garantie villégiature pour le compte des locataires
  • Si votre client est étranger, vous devez lui faire remplir une fiche de police que vous devez conserver pendant une durée de 6 mois. Vous devez la remettre aux services de police et de gendarmerie (article 611-42 code de l’entrée et du séjour des étrangers) mais le manquement à cette obligation n’est assortie d’aucune sanction
  • Fiscalement, vous êtes tenu à plusieurs obligations qui sont toutes traitées par Qlower : 
    • En matière d’impôt sur le revenu, les revenus que vous percevez sont soumis au barème progressif de l’IRPP. Ils doivent être déclarés comme Bénéfices Industriels et Commerciaux. 
    • Vous devez régler des cotisations sociales si vos recettes sont supérieures à 23.000€. Si elles sont inférieures à 72.600€, vous pouvez vous affilier au régime de la sécurité sociale. Sinon, vous êtes soumis au régime des indépendants 
    • Selon la commune, vous pouvez être tenu à la perception et au reversement d’une taxe de séjour (la liste des communes et le montant de la taxe sont disponibles ici. Elle peut être calculée au réel (selon le nombre de nuitées comptabilisées) quand vous passez par une plateforme comme intermédiaire de paiement pour la mise en location, ou au forfait (capacité d’accueil déduite d’un abattement de la durée de mise en location)

Pour ces aspects comptables et fiscaux, Qlower vous permet d’automatiser la préparation de votre déclaration fiscale et vous guide pas à pas dans ces obligations.

Conseil Qlower
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L’ensemble des documents requis sont disponibles dans votre espace Qlower. Une fois complétés, vous pouvez facilement reprendre le contrôle de votre patrimoine immobilier, sachant que les aspects comptables et fiscaux sont aussi couverts par Qlower. Calculez l’économie réalisée en reprenant la gestion de votre bien, et rejoignez Qlower !

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