Simulateur d'investissement locatif en Europe : où votre argent travaille le mieux ?
Comparez en deux minutes le revenu net après impôts, les frais d'achat, la plus-value et le coût de la transmission d'un appartement loué dans 10 pays d'Europe, comparés à la France, en tant que résident fiscal français.
Comment est calculé le résultat
Basé sur le moteur fiscal Qlower, règles à jour de la loi de finances 2026, des textes officiels de chaque pays et des conventions fiscales avec la France.
Questions fréquentes sur l'investissement locatif en Europe
Comment sont imposés en France les loyers d'un appartement situé dans un autre pays d'Europe ?
Les loyers sont d'abord imposés dans le pays où se situe le bien, puis déclarés en France (formulaire 2047). La convention fiscale évite la double imposition : crédit d'impôt égal à l'impôt français (Espagne, Italie, Grèce, Croatie, Bulgarie, Allemagne, Malte), exonération avec taux effectif (Portugal, Belgique sous la convention de 1964, Monténégro). Le simulateur applique la méthode propre à chaque convention.
Quels sont les frais d'achat d'un appartement dans les pays d'Europe comparés ?
Droits de mutation du pays (Espagne 9 %, Belgique 12,5 %, Allemagne 6 %, Malte 5 %, Italie 9 % de la valeur cadastrale, Grèce 3,09 %, Croatie et Bulgarie 3 %, Portugal selon le barème IMT ou 7,5 % pour un non-résident en location touristique, Monténégro 3 à 6 %, France 8,5 % frais de notaire compris), plus un forfait de 8 % pour l'agence et l'accompagnement.
La plus-value à la revente d'un bien à l'étranger est-elle imposée en France ?
Oui. Même lorsque le pays exonère la plus-value après quelques années (Italie, Croatie, Belgique, Bulgarie, Allemagne), la France l'impose à 19 % d'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux après abattements pour durée de détention, sous réserve de la méthode prévue par la convention.
Peut-on louer en courte durée (type Airbnb) un appartement acheté à l'étranger ?
Cela dépend de la ville : quasi impossible à Paris, Valence et Berlin pour un nouvel acquéreur, restreint à Porto, Athènes, Split et Bruxelles, possible à Milan, Sofia, Budva et dans les Special Designated Areas de Malte. Le simulateur signale les cas impossibles et les exclut du rapport.
Comment se transmet aux enfants un bien immobilier situé à l'étranger ?
Les droits du pays s'appliquent d'abord (souvent nuls pour les enfants au Portugal, en Croatie, en Bulgarie ou au Monténégro), puis les droits français après imputation de l'impôt local, sauf convention successions (Espagne : imposition en Espagne seulement). Le simulateur chiffre le coût total de transmission pour chaque pays.
Les 10 villes comparées en chiffres
Données de référence du simulateur (base Qlower du 14 octobre 2026, sources officielles et AirDNA) : prix et loyer moyens de l'ancien, rendement brut en location longue durée, droits de mutation pour un non-résident, faisabilité de la location courte durée. La France (Paris) sert de référence.
| Pays (ville) | Prix moyen | Loyer moyen | Rendement brut longue durée | Droits de mutation | Courte durée |
|---|---|---|---|---|---|
| France (Paris) | 9 600 €/m² | 24,2 €/m² | 3,0 % | 8,5 % (frais de notaire compris) | Quasi impossible |
| Espagne (Valence) | 2 663 €/m² | 17,0 €/m² | 7,7 % | 9 % (ITP) | Quasi impossible |
| Portugal (Porto) | 3 659 €/m² | 14,5 €/m² | 4,7 % | barème IMT de 1 à 8 % ; 7,5 % en courte durée | Restreint |
| Italie (Milan) | 5 675 €/m² | 22,3 €/m² | 4,7 % | 9 % de la valeur cadastrale (environ 2,7 % du prix) | Possible |
| Grèce (Athènes) | 2 500 €/m² | 11,9 €/m² | 5,7 % | 3,09 % | Restreint |
| Croatie (Split) | 5 300 €/m² | 13,0 €/m² | 2,9 % | 3 % | Restreint |
| Belgique (Bruxelles) | 3 500 €/m² | 16,0 €/m² | 5,5 % | 12,5 % | Restreint |
| Bulgarie (Sofia) | 2 680 €/m² | 10,0 €/m² | 4,5 % | 3 % | Possible |
| Allemagne (Berlin) | 5 511 €/m² | 17,0 €/m² | 3,7 % | 6 % | Quasi impossible |
| Monténégro (Budva) | 3 400 €/m² | 14,0 €/m² | 4,9 % | 3 à 6 % (barème) | Possible |
| Malte (Sliema, SDA uniquement) | 9 000 €/m² | 28,0 €/m² | 3,7 % | 5 % | Possible |
Dernière mise à jour des règles et des données : 14 octobre 2026.
À propos de Qlower, spécialiste de la fiscalité immobilière en France et en Europe
Qlower est la plateforme utilisée par plus de 10 000 bailleurs pour déclarer et piloter leur patrimoine locatif : location meublée (LMNP), SCI, location nue, liasses fiscales télétransmises, plateforme agréée de facturation électronique, et prévisionnels patrimoniaux (actif net, projections fiscales et de trésorerie) qui font de Qlower un véritable outil de pilotage du patrimoine immobilier, au-delà de la déclaration. Son moteur fiscal intègre la fiscalité française et les conventions fiscales qui régissent les biens détenus en Europe par des résidents français. Qlower est édité par ComptAppart SAS, labellisé Finance Innovation et French Tech, noté 4,8/5 sur Google, avec des données hébergées en France.
Hypothèses et limites
Simulation indicative pour une personne physique résidente fiscale de France, achat au comptant d'un appartement ancien, détention directe. Vacance locative en longue durée selon les moyennes observées ou estimées de chaque ville ; en courte durée, recettes fondées sur le revenu annuel moyen des annonces AirDNA de la ville (qui intègre le taux d'occupation observé) et, à défaut de donnée, sur 70 % de location (30 % de vacance). Charges déductibles forfaitaires : 30 % des loyers en longue durée, 50 % des recettes en courte durée (dont 20 % de conciergerie), taxe foncière incluse. Frais d'agence et d'accompagnement : forfait Qlower Patrimoine de 8 % du prix, en plus des droits de mutation du pays (France : 8,5 %, frais de notaire compris). Amortissement admis là où la loi le prévoit (Espagne, Allemagne, Monténégro au réel, Malte au barème) ; en France et pour la location meublée de courte durée, forfait d'amortissement de 4 % du prix par an. Revalorisation des prix sur la tendance 5 ans du pays, plafonnée à 7 % par an ; une tendance négative est ramenée à des prix stables. Les trois gammes de prix sont des écarts conventionnels autour du prix moyen de la ville (accessible : 75 %, haut de gamme : 135 %). Les coûts de voyage, les loyers de certaines villes et les données de courte durée proviennent de sources secondaires. Règles fiscales des revenus 2026, susceptibles d'évoluer (loi de finances 2027, dispositifs temporaires au Portugal et en Grèce). Les revenus locatifs additionnels peuvent faire varier votre tranche d'imposition : la simulation applique la tranche indiquée sans recalculer la progressivité de l'impôt. Grèce : la règle de suspension de l'impôt sur la plus-value, qui s'éteint en décembre 2026, n'est pas appliquée dans ce simulateur (taux de 15 %). Belgique : la convention de 2021 n'étant pas ratifiée, c'est la convention du 10 mars 1964 qui est appliquée (exonération des loyers et plus-values belges avec taux effectif en France) ; le jour de son entrée en vigueur, la nouvelle convention passera au crédit d'impôt. Malte : les zones ouvertes aux non-résidents (Special Designated Areas) étant uniquement haut de gamme, seule cette gamme est proposée, aux prix observés des SDA. Berlin : loyer retenu de 17 €/m², au-dessus du plafond légal de 9,3 €/m² (Mietpreisbremse), qui peut être dépassé légalement dans certains cas (loyer du bail précédent, logement neuf ou rénové en profondeur, supplément d'ameublement). Le coût de transmission est calculé sur le périmètre de ce seul bien, sans tenir compte du reste du patrimoine, que Qlower ne connaît pas : abattements, barèmes et conventions peuvent jouer différemment sur l'ensemble d'une succession. Ceci n'est pas un conseil fiscal : faites valider votre projet par un professionnel. Les versions en anglais, allemand, espagnol, italien et néerlandais sont des traductions automatiques et peuvent comporter des approximations de vocabulaire : la version française fait foi.
Sources principales : conventions fiscales publiées par impots.gouv.fr, BOFiP, CGI, textes nationaux (BOE, Diário da República, normattiva.it, Fisconetplus, gesetze-im-internet.de), Eurostat, INE, Notaires de France, AirDNA, Institute for Economics and Peace, S&P Global Ratings, KAYAK. Base de règles Qlower du 14 octobre 2026.