Quelles sont les étapes et les astuces pour acheter un bien neuf ?

Jean Marc Le Prado a été interviewé sur ce sujet par Guillaume Sommerer dans son émission “Intégrale Placements” sur BFM Business TV, le 14 septembre 2020.

Lorsque l’on souhaite acheter un bien neuf, il y a des étapes et astuces à connaître. Cet article décrit les différentes méthodes d’achat, l’importance de choisir son bien avec soin et les risques  spécifiques liés à l’achat d’un bien neuf. Il explique aussi l’application du PINEL qui ouvre droit à une économie d’impôt, ainsi que les différents moyens de financement

Quelles sont les modalités pratiques et les choix qui s’offrent aux acquéreurs dans le neuf aujourd’hui ?

Il y a deux manières d’appréhender la chose. 

On peut acheter un bien qui est déjà construit et livrable de suite : on prend possession de son bien et on le met immédiatement en location. C’est néanmoins un exercice relativement difficile car les produits livrables immédiatement sont, par définition, des biens qui n’ont pas trouvé acquéreur depuis des mois, voire des années ! Ce sont souvent des “queues de programmes”, donc pas les biens les mieux orientés de la résidence, pas les plans d’appartement qui tournent le mieux, etc.

La plupart du temps, on fait un achat en état futur d’achèvement, communément appelé  VEFA, pour “Vente en État Future d’Achèvement”. Le paiement se fait dans ce cas à tempérament, au fur et à mesure de l’avancement du chantier et jusqu’à la livraison au cours de laquelle on verse le solde et on récupère les clefs.

Souvent quand on investit dans le neuf, presque toujours, on investit dans un bien qui n’existe pas encore et qui sera construit et livré à terme. Il y a souvent des risques de retard.

Le retard existe naturellement, mais on ne peut pas considérer qu’il soit systématique, heureusement ! Néanmoins il arrive suffisamment souvent pour l’intégrer dans son analyse en se posant la question : que se passe-t-il s’ il y a un retard de 3 ou 6 mois dans ma livraison ? Si on a bien anticipé le problème, on est immunisé s’il survient…

Il y a tout de même la révision annuelle du loyer, la régularisation des charges, le solde du compte d’un locataire sortant, tout ça ne se fait pas tout seul…

Effectivement. Si vous passez par une agence, vous serez déchargé de la plupart des tâches administratives. Pensez néanmoins que si vous souscrivez un mandat de gestion incluant une assurance contre les impayés, cela vous coûtera entre 9 et 11%, dont 6 à 7% pour la gestion et environ 3% pour l’assurance, c’est à prendre en compte. Si vous gérez vous même, vous avez une économie substantielle à réaliser !

Et si le décalage atteint plusieurs années ?

  • On est ici dans une situation très rare mais qui existe en effet. Il y a deux cas de figure : 

Le premier est prévu par la loi. Si certains aléas sont survenus durant le chantier (intempéries, dépôt de bilan d’un sous-traitant, pandémie, etc.), le promoteur peut légitimement décaler ses livraisons sans que l’investisseur ne puisse lui réclamer d’indemnisation.

Si en revanche le retard est lié à des problèmes d’organisation du promoteur, des erreurs de sa part ou encore à des difficultés financières, l’investisseur a des recours pour obtenir une indemnisation de son préjudice. A noter néanmoins que cette indemnisation s’obtient devant un Tribunal, elle n’a rien d’automatique !

Avec la crise actuelle liée au coronavirus qui a notamment bousculé les calendriers de livraison, est-ce que l’on observe de nombreux retards importants dans le neuf?

Inévitablement et sauf exception, tous les chantiers ont pris du retard. Il faudra malheureusement compter entre 6 et 9 mois de plus que prévu pour être livré de son bien. Difficile néanmoins de rapprocher ce retard au promoteur qui, de toutes façons et comme indiqué précédemment, n’ouvrira pas droit à une quelconque indemnisation.

Dans son plan de financement, le retard est-il une difficulté pour l’acquéreur ?

Oui. Dans presque tous les cas, l’investisseur a financé son achat par un crédit intégrant un différé de remboursement du capital pendant la période de construction. Autrement dit, pendant le chantier, il ne paye que les intérêts du crédit, donc une petite mensualité, jusqu’à la prise de possession de son bien.

Si un retard survient et fait passer le délai de livraison au-delà de la période de différé prévue, il faut immédiatement se retourner vers la banque qui va, sans grande difficulté le plus souvent, décaler de quelques mois la durée du différé d’amortissement. Ainsi, la trésorerie de l’investisseur n’explosera pas… Mais attention : l’investisseur va payer des intérêts intercalaires supplémentaires qui n’étaient pas prévus.

Quand on investit dans le neuf, on passe comme pour tout investissement chez le notaire avant la livraison. En moyenne, combien de temps (mois, années) passe entre le moment où l’on rencontre le notaire et la livraison?

C’est très variable selon le moment où l’on réserve le bien. Le délai le plus important que vous pouvez subir, c’est lorsque vous entrez dans une bulle de vente un beau matin et que vous êtes le premier à réserver le premier appartement de la résidence… Il vous faudra alors patienter, le plus souvent, 18 à 24 mois jusqu’à la livraison. Globalement et en moyenne, il faut 6 mois au promoteur pour commercialiser la moitié de la résidence, ce dont il a besoin pour déclencher ses propres crédits ainsi que la garantie financière d’achèvement, puis 12 à 18 mois de construction selon la taille du bâtiment.

On voit déjà des programmes sortir avec des livraisons pour 2024, pour les Jeux Olympiques.

En effet, et deux raisons principales à cela : moins de programmes en vente, donc des délais qui s’allongent pour les nouvelles mises en commercialisation, et également l’extrême prudence des promoteurs qui prennent toutes les précautions pour le cas où la pandémie ne serait pas jugulée dans un délai raisonnable…

Pour ceux qui investissent dans le neuf, il y a ce dispositif de défiscalisation : le PINEL . Il est d’ailleurs prolongé depuis peu d’un an supplémentaire jusqu’à fin 2022 . Néanmoins cette économie d’impôt ne court qu’à partir du moment de la livraison. Il y a donc un délai dont on doit tenir compte dans notre financement.

Absolument : il faut impérativement en tenir compte ! Et en effet, la première économie d’impôt intervient l’année de la livraison. Notez que même si vous êtes livré le 28 décembre 2021, votre économie d’impôt portera sur l’exercice fiscal 2021. Au passage et pour être très précis, ce n’est pas la livraison à proprement parler qui déclenche l’économie d’impôt, c’est, juridiquement, la date de la DAT, Déclaration d’Achèvement des Travaux.
Notez également que si par malheur la DAT prévue une année donnée décale à l’année suivante, la première économie d’impôt décalera également d’une année. Mais, contrairement aux apparences, on ne perd pas une année d’économie d’impôt, puisque si la première décale, la dernière décale également !
Pour ma part, je pense qu’il vaut mieux choisir un produit qui est livrable un petit peu plus tard mais de très bonne qualité, plutôt que de choisir le dernier produit disponible aujourd’hui pour avoir l’économie d’impôt la plus rapide possible. Dans 20 ou 25 ans, vous aurez oublié l’économie d’impôt de quelques milliers d’euros de la première année, mais la qualité (ou pas) de votre bien sera toujours devant vous….

En revanche si le bien à des défauts car vous aurez privilégié une livraison rapide, vous trainerez en effet ces défauts sans doutes pendant une bonne partie de votre vie. Quand on investit dans le neuf et particulièrement en PINEL on peut aussi le faire à crédit. Quand on investit à crédit en PINEL, comment cela se passe-t-il ? Je dois attendre la livraison mais également attendre d’avoir des locataires, donc des revenus locatifs pour bénéficier de l’avantage fiscal.

En effet, il faut prévoir, dans le plan de financement, le délai de construction, le temps de mise en place du locataire et la traduction de l’économie d’impôt sur votre compte en banque !

Comme évoqué précédemment, à peu près tout investissement PINEL se fait à crédit : on débloque le crédit au fur et à mesure de l’avancement du chantier. On débloque d’abord une petite somme lors du passage notaire puis, en fonction de l’avancement, on fait des décaissements, et ce jusqu’à la livraison. Durant cette période, il existe deux options. 

La première, qui est la plus commune, consiste à demander à la banque un différé d’amortissement. Vous payez des intérêts intercalaires mais n’amortissez pas votre capital. Les mensualités ne sont alors pas très élevées : le taux d’intérêt est faible sur des sommes pas encore très importantes. Lorsque vous prendrez possession de votre bien, vous effectuerez le dernier déblocage de fonds et, le mois suivant, vous aurez votre première échéance normale de crédit. Attention : votre économie d’impôt peut n’intervenir que plusieurs mois plus tard, il faut également prévoir la trésorerie nécessaire pour faire la jonction !
On peut également  aller plus loin et demander à la banque, lors du montage du crédit, une franchise totale : durant la phase de construction, vous ne payez ni capital ni intérêts, uniquement votre assurance. Votre impact en trésorerie est donc extrêmement limité !

Est-ce gratuit?

Évidemment non, ce n’est pas gratuit. Il y a un coût qui n’est finalement pas si compliqué que ça à évaluer. Quels sont les intérêts supplémentaires que je vais payer ? Si je prends une franchise totale, je ne règle pas d’intérêts pendant toute la période de construction, ces intérêts s’ajoutent en fait au capital. Par exemple, si vous faites 100.000 euros de crédit, la capitalisation des intérêts fera que vous aurez potentiellement, lors de la livraison et donc du dernier déblocage de fonds, un crédit de 105.000€ à rembourser.
Pensez aussi que lorsque vous faites un investissement immobilier, vos intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers encaissés, ils génèrent donc une économie d’impôt. Le calcul n’est finalement pas très compliqué et il est souvent tout à fait pertinent de passer par la mécanique de la franchise totale.

Puis le bien est livré, vous pouvez le découvrir. Y a t-il des conseils à apporter pour le jour de la livraison du bien ?

J’ai en effet quelques conseils à prodiguer à nos téléspectateurs !
En général, il reste 5% du montant du bien à payer le jour de la remise des clés. Je préconise de se rendre à la livraison avec un chèque de banque et non pas de faire un virement en faveur du promoteur avant la livraison (puisqu’il exigera d’avoir les fonds pour vous remettre les clés). En cas de problème lors de la prise de possession, par exemple beaucoup de malfaçons, on a la possibilité de conserver les 5% restants puis de discuter avec le promoteur…
Il y a également l’assurance appelée PNO, pour Propriétaire Non Occupant qui, au delà d’être obligatoire dans certains cas, est absolument fondamentale : elle vous protège de risques dont la probabilité d’occurrence est faible mais dont les conséquences sont potentiellement cataclysmiques ! Vous devez donc être couvert à la minute où vous prenez possession de votre bien.
Dernier conseil : préparer activement la mise en location, avant même la livraison ! Si vous faites appel à une agence, discutez et signez avec elle le mandat de gestion avant la livraison. Ainsi, l’agent immobilier sera présent à vos côtés lors de la prise de possession du bien, pourra récupérer immédiatement les clés et, s’il a très bien fait son travail, commencer immédiatement les visites avec les candidats locataires.
Si vous gérez vous même, passez votre annonce deux jours avant la livraison et prévoyez des visites le jour J !

Voilà les clefs pour limiter les risques quand on investit dans le neuf. Pensez-vous qu’il y aura beaucoup de programmes neufs dans les prochaines années, avec toutes ces villes qui sont passées côté écolo et les Maires écolos qui veulent moins construire ?

On constate déjà une certaine pénurie à certains endroits, en Île-de-France par exemple. Et il va y avoir des décalages de permis de construire, c’est presque certain avec les nouvelles municipalités. Donc j’anticipe en effet une plus grande difficulté à trouver des produits neufs dans les prochaines années. Il faudra sans doute être encore plus vigilant au moment de choisir son investissement Pinel !

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