Article rédigé le 25/04/25
La réforme fiscale sur le LMNP engagée ces dernières années remet parfois en doute le recours et les avantages des amortissements comptables immobiliers.
Depuis le 15 février 2025, la réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus value est venue renforcer son désintérêt et pourtant le LMNP au régime réel reste une arme fiscale extrêmement intéressante pour investir lorsque ce régime est maîtrisé dans la durée.
L’amortissement est une écriture comptable annuelle qui constate la dépréciation d’un bien immobilisé au fil du temps, due à l’usure, l’obsolescence ou le vieillissement. Pour les biens immobiliers, cela signifie répartir le coût d’acquisition du bien sur sa durée de vie estimée, reflétant ainsi sa perte de valeur progressive dans les comptes de l’activité LMNP.
L’amortissement permet d’ajuster la valeur des biens immobiliers dans la déclaration fiscale n°2031 et ses annexes (Bilan et compte de résultat), offrant ainsi une image précise et actuelle du patrimoine de l’activité qui se déprécie dans le temps. Sans cette correction, les actifs seraient surévalués. En réalité, si le propriétaire réalise des travaux et entretient correctement son parc immobilier, les biens immobiliers prendront généralement de la valeur bien plus qu’il en perdra.
Les dotations aux amortissements sont considérées comme des charges déductibles du résultat imposable. En enregistrant ces charges, l’investisseur réduit son bénéfice imposable, ce qui entraîne une diminution du résultat fiscal et donc de l’imposition annuelle. Cette stratégie est particulièrement avantageuse pour les propriétaires possédant des biens immobiliers de grande valeur ou qui ont acheté un bien il y a plusieurs années en résidence principale ou location vide, et qui décident plusieurs années après de l’exploiter en location meublée.
Le comptable suit une “doctrine d’amortissement” dîtes par composants (qui s’étale jusqu’à sur 50 ans pour certains composants !) et calcule ainsi la charge déductible qui s’ajoute aux autres charges déductibles pour déterminer le résultat fiscal.
Toutes les dépenses d’entretien et de petites réparation (si leur montant est inférieur à 600 €), les charges de copropriétés (hors fonds travaux alur), les assurances telles que l’assurance propriétaire non occupant (PNO) ou l’assurance contre les loyers impayés (GLI), les taxes telles que la taxe foncière, les honoraires de gestion, les intérêts d’emprunts et frais de dossier bancaires, les frais de publicité, etc.
Les charges d’amortissement sont des dépenses supérieures à 600 € TTC, notamment :
L’expérience montre que, dans la plupart des cas, opter pour l’amortissement dans le cadre du régime réel est nettement plus avantageux que le micro-BIC (pourtant majoritairement utilisé par les investisseurs, pour sa grande simplicité naturellement).
S’ajoutant aux autres charges réellement décaissées, l’amortissement permet en effet de minorer très fortement le résultat fiscal, voire de l’annihiler totalement et éviter ainsi durablement de payer un impôt sur son revenu locatif.
L’amortissement a un impact direct sur l’imposition des investisseurs puisqu’il permet de réduire le bénéfice imposable. Toutefois, certaines conditions doivent être respectées pour que l’amortissement soit déductible fiscalement :
L’amortissement doit respecter les règles définies par le Code général des impôts (CGI) (Article 39 du CGI) et les normes comptables en vigueur. Ainsi :
– Il ne peut être pratiqué que sur des biens inscrits à l’actif immobilisé de l’activité.
– La durée et le mode d’amortissement doivent correspondre à l’utilisation réelle du bien.
– Les taux d’amortissement doivent être justifiés et ne pas être exagérément élevés.
L’amortissement diminue le bénéfice imposable, ce qui réduit mécaniquement l’Impôt sur les Sociétés (IS) pour les SCI soumises à ce régime. L’activité de location meublée dans une SCI même initialement à l’IR , représentant plus de 10% du CA bascule automatiquement à l’impôt sur les sociétés (SCI à l’IS).
Il convient de noter que l’amortissement n’est pas admis dans une SCI à l’IR ou lorsque le bien est exploité en propre en location nue.
Pour les propriétaires en location meublé soumis à l’Impôt sur le Revenu (IR) tel que les LMNP ou LMP, l’impact dépendra du résultat fiscal de l’activité et du taux marginal d’imposition (TMI) auquel le contribuable est imposé entre (0% et 45%). Il s’ajoutera également les prélèvements sociaux en LMNP et les cotisations sociales en LMP.
Exemple pratique :
Si l’IS est de 25 %, alors l’économie d’impôt est de 5 000 € (25 % de 20 000 €).
Pour rappel, jusqu’a 42 500€ de résultat fiscal, la SCI à l’IS peut bénéficier d’un taux réduit d’IS à 15%.
L’amortissement permet de réduire le résultat imposable annuellement, mais il peut avoir un impact lors de la revente d’un bien. En effet, les amortissements pratiqués viennent diminuer la valeur nette comptable du bien, ce qui peut augmenter la plus-value imposable lors de la vente. ((Loi de finances 2025 – réforme des plus-values et réintégration des amortissements déduits fiscalement)
Exemple :
Un atout est à prendre en compte en LMNP, l’abattement pour durée de détention perdure de s’appliquer sur le calcul de la plus value à partir de la 6 année de détention. Ainsi au bout de 22 ans, un investisseur LMNP sera exonéré de plus value sur l’IR et des amortissements réintégrés et en totalité au bout de 30 ans sur les prélèvements sociaux.
En SCI à l’IS, cet abattement pour durée de détention n’existe pas. Un propriétaire revendant un bien complètement amorti, paiera la totalité de l’impôt sur les sociétés sur le prix de vente, soit 25% sur 500 000 si l’on reprend l’exemple ci-dessus. Auquel il faut ajoute
Une question, vous hésitez entre l’un de ces régimes prenez RDV avec nos experts gratuitement.
L’amortissement comptable permet de répartir le coût d’un bien sur sa durée de vie. Il reflète la perte de valeur et permet de réduire le bénéfice imposable, donc l’impôt à payer sur ses revenus locatifs.
La méthode par composants est la plus couramment utilisée : elle consiste à déduire chaque année un montant fixe basé sur la durée de vie estimée de chaque composant du bien (terrain, gros œuvre, façade, installation générale, etc…) selon une doctrine précise. Le recours à un comptable n’est pas obligatoire mais fortement conseillé pour s’éviter un redressement fiscal.
Oui, en LMNP au réel, l’amortissement est un levier fiscal puissant car le propriétaire continue de bénéficier de l’abattement pour durée de détention. En SCI, seul le régime à l’Impôt sur les Sociétés (IS) permet d’utiliser les amortissements. En SCI à l’IR ou en location vide (revenus fonciers), ce n’est pas admis fiscalement.
Oui, Il l’est à condition de respecter les règles fiscales en vigueur (inscription à l’actif, durée réaliste, méthode conforme). Sinon, l’administration fiscale peut requalifier ou refuser la déduction.
Les amortissements déduits réduisent la valeur nette comptable du bien. Cela peut augmenter la plus-value imposable en cas de revente, notamment en SCI à l’IS et en LMNP si le bien est revendu avant 22 ans de détention.
Pour faire les bons choix, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière, fini le casse tête de la fiscalité et place à l’optimisation de votre situation personnelle et patrimoniale
Qlower est là pour vous aiguiller au mieux selon votre situation ! N’hésitez pas à prendre un rdv avec un de nos experts !
Inscrivez-vous à la newsletter Qlower
Qlower vous propose du contenu utile (articles, conseils…) pour créer et développer votre patrimoine immobilier. Rejoignez la communauté Qlower et partagez vos questions et commentaires.
Obtenez dès maintenant tous les conseils d’experts pour vous faciliter la vie et boostez votre activité de loueur en meublé
