Qu’est ce que la loi Pinel ?

La loi Pinel est entrée en vigueur en septembre 2014, prenant la suite de la loi Duflot, elle-même apparue en janvier 2013. L’article 168 de la loi de finances pour 2021 proroge le dispositif Pinel jusqu’au 31 décembre 2022.

Ce dispositif a pour objectif d’encourager la construction de logements neufs en offrant des réductions d’impôts aux acquéreurs afin de réduire la tension locative dans les zones tendues, c’est-à-dire là où la demande locative est supérieure à l’offre. 

Naturellement et comme toujours, il y a des conditions à respecter pour pouvoir en bénéficier.

Voici dans ses grandes lignes une présentation de la Défiscalisation Pinel.

Loi PINEL

Quelles sont les conditions d’éligibilité à la loi Pinel ?

1. Un engagement sur une durée déterminée, en location nue exclusivement

Lorsque vous achetez un bien dans le cadre du dispositif Pinel, vous devrez choisir une période d’engagement de location de 6 ans minimum pouvant être portée à 9 ans puis 12 ans. C’est la date de l’entrée du premier locataire qui donnera le top départ de ces délais. L’entrée de ce premier locataire devra par ailleurs intervenir dans un délai maximal de 12 mois à compter de la Date d’Achèvement des Travaux (DAT) de l’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure. 

Durant la période considérée, vous ne pouvez pas vendre votre bien ni opter pour une location meublée, qu’elle soit saisonnière ou annuelle.

En cas de rupture de cet engagement, vous vous exposez à un redressement et au remboursement des économies d’impôts dont vous avez bénéficié. 

2. Investissement limité à 300.000€, 5.500€/m2 et à deux biens par année

La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de revient du ou des investissements. Trois plafonds sont pris en compte pour le calcul de l’économie d’impôt :


    1. Deux achats maximum dans l’année (si vous achetez 3 biens, seuls les deux premiers ouvriront droit à économie d’impôt)
    2. Le montant maximal annuel pris en compte est de 300.000€ d’investissement (donc avec un ou deux biens). Si vous investissez 400.000€, seuls les 300 premiers milliers généreront une économie d’impôt.
    3. Le prix au mètre carré pris en compte sera de 5.500€ maximum. Si vous achetez 40 m2 à 280.000, votre économie d’impôt sera basée sur 40 x 5.500 = 220.000€ Ces montants s’entendent par année civile et par contribuable.


3.Dispositif applicable pour des logements neufs ou en état futur d’achèvement 

La loi Pinel s’applique pour l’achat d’un bien entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2022: 

  • faisant partie d’un programme de construction de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement
  • lorsque l’immeuble appartient à une société non soumise à l’impôt sur les sociétés, autre qu’une société civile de placement immobilier, à la condition que la personne détenant la société conserve la totalité de ses titres jusqu’à l’expiration de l’engagement de location
  • Au local affecté à un usage autre que l’habitation et dont le propriétaire fait ou a fait des travaux de transformation en logement
  • Au logement qui fait l’objet d’un dépôt de demande de permis de construire entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2022

L’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de la signature de l’acte authentique d’acquisition pour un logement acquis en l’état futur d’achèvement ou, la date de l’obtention du permis de construire pour un logement que le contribuable fait construire

De plus, vous ne pouvez pas acheter le bien via une SCI si elle est sujette à l’impôt sur les sociétés.

4.Cas particuliers : les logements anciens

La loi Pinel s’applique également pour un logement ne répondant pas aux caractéristiques de décence et ayant fait l’objet de travaux de réhabilitation lui permettant d’acquérir des performances techniques voisines de celles d’un logement neuf. 

Les dépenses de travaux retenues pour le calcul de la réduction d’impôt ne peuvent faire l’objet d’une déduction pour la détermination des revenus fonciers.

Pour les logements qui font l’objet de travaux après l’acquisition, l’achèvement de ces travaux doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l’acquisition. 

Pour les logements qui ont fait l’objet des travaux avant l’acquisition par le contribuable, la réduction d’impôt s’applique aux logements qui n’ont pas été utilisés ou occupés depuis l’achèvement des travaux.

5.Respect des zones éligibles préalablement définies

La réduction d’impôt s’applique exclusivement aux logements situés dans des communes classées qui sont des zones géographiques présentant un déséquilibre important entre la demande de logements qui est supérieure à l’offre.

Les 3 zones concernées sont : A bis, A ou B1 définies par la loi qui sont des zones à forte densité où il y a plus de locataires que de biens disponibles à louer.

6.Des loyers plafonnés et les revenues du locataire limités

Le propriétaire qui souhaite bénéficier du dispositif Pinel doit respecter un plafond de loyer en fonction de la surface “fiscale” du bien et de la zone dans laquelle ce bien se situe. Ce loyer plafonné s’exprime en €/m2. Attention à la finesse du calcul qui implique l’application d’un coefficient de minoration/majoration en fonction de la surface du logement ! 

Par ailleurs, les ressources du locataire, lors de la conclusion du bail, ne doivent pas excéder des plafonds fixés en fonction de la localisation du logement et de la composition du foyer fiscal. Ces plafonds sont globalement suffisamment élevé pour ne pas empêcher de trouver d’excellents profils de locataires.

7.Location pour usage de résidence principale

Le locataire d’un logement acquis dans le cadre du dispositif Pinel doit en faire usage en tant que résidence principale.

8.Respect des normes énergétiques de 2021

La réduction d’impôt s’applique aux logements pour lesquels le bénéficiaire justifie le respect d’un niveau de performance énergétique globale fixé en fonction du type de logement concerné.

Comment calculer sa réduction d'impôt avec PINEL ?

Les remises :

Le calcul des remises d’impôts se fait de la façon suivante : chaque année s’applique une défiscalisation de 2% du montant d’achat (frais inclus) pendant les 6 ou 9 premières années puis 1% du montant d’achat de la 10ème à la 12 ème année.

Le dispositif Pinel offre donc une réduction d’impôts de : 

  • 12 % lorsque l’engagement de location est de 6 ans
  • 18 % lorsque l’engagement de location est de 9 ans
  • 21 % lorsque l’engagement de location est de 12 ans

 

Que se passe-t-il à l’issue de cette durée ? 

Une fois la durée d’engagement initiale de 6 ou 9 ans achevée, vous pouvez :

  • Continuer de louer votre bien sans autres restrictions que celles prévues par la Loi Alur. Attention donc : impossible d’augmenter son loyer comme on le souhaite ! La défiscalisation cesse d’elle-même.
  • Prolonger votre défiscalisation pour une ou deux périodes de 3 années (selon votre engagement initial) et bénéficier de la poursuite de la défiscalisation. 
  • Si la période d’engagement de location était de 6 ans initialement, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts égale à 6% durant les trois premières années supplémentaires puis de 3% les trois années suivantes. 
  • Si la période d’engagement de location était de 9 ans initialement, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôts égale à 3% durant les trois années supplémentaires.

Quels sont les avantages de la loi PINEL ?

Naturellement, le premier avantage de cette loi est la réduction d’impôts qu’elle génère.

Au-delà, cette technique permet de se constituer un Patrimoine qui nécessitera peu d’investissements dans les années qui suivent (puisque neuf par définition).

Enfin, et contrairement au dispositif Duflot, la loi Pinel vous permet de louer votre bien à vos descendants ou ascendants.

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Les évolutions Pinel à venir

Le dispositif Pinel est prorogé jusqu’au 31 décembre 2022, puis il réduira progressivement en 2023 et 2024. En pratique, les taux de réduction d’impôts vont évoluer ainsi  :

Jusqu'en 2022 En 2023 En 2024
Sur 6 ans :
12%
10.5%
9%
Sur 9 ans :
18%
15%
12%
Sur 12 ans
21%
17,5%
14%
L’avis des spécialistes Qlower
Conseil Qlower
  • Quelle est la limite de l’exercice ? Le neuf coûte plus cher que l’ancien et, par conséquent, le rendement des actifs est moindre. L’impact en trésorerie dans le temps évolue fortement : peu élevé les 9 première années mais nettement supérieur ensuite, attention !
  • Quelle période d’engagement faut-il privilégier ? Un investissement immobilier s’entend nécessairement sur une période longue, d’autant plus si vous achetez un bien neuf. Une quinzaine d’années de perspective de détention au minimum est recommandée.
  • Conseillez-vous ce dispositif ? Un investissement Pinel peut-être parfaitement adapté… ou pas du tout ! Il est recommandé de se faire accompagner avant de se lancer dans l’exercice, et de préférence par un conseil neutre qui l’a pas comme intérêt de vous vendre ce Pinel. Il faut aussi bien mesurer les impacts en trésorerie pendant toute la durée du crédit. Les spécialistes Qlower sont là pour répondre à vos interrogations et vous aider à prendre la bonne décision !
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