Récupération de la taxe d’ordure ménagère (TEOM) auprès du locataire

Le 15 octobre 2021, l’échéance de paiement de la taxe foncière 2021 arrivera à son terme. Comme une bonne nouvelle n’arrive jamais seule, elle sera accompagnée d’une autre taxe, moins connue du grand public, la Taxe ou Redevance d’Enlèvement des Ordures Ménagères (TEOM ou REOM). C’est donc le moment de se pencher sur les questions qui vous seront utiles en cette fin d’année si vous êtes bailleur.

Récupération de la taxe -100

Qu’est-ce que la TEOM et qui doit la payer ?

La TEOM est une taxe permettant de financer la collecte des déchets. Son montant est inscrit sur l’avis d’imposition de la taxe foncière et le règlement se fait en même temps que cette dernière

Le propriétaire paye donc cette taxe en même temps que la Taxe Foncière (par prélèvements mensuels ou paiement annuel) puis se fait rembourser par le locataire a posteriori.

Est ce que je peux récupérer la TEOM auprès de mon locataire ?

La TEOM est considérée comme une charge locative : elle est donc récupérable sur le locataire.

1.Quelles sont les conditions ? 

Pour récupérer le montant de la TEOM, le bien loué doit constituer la résidence principale du locataire, cela signifie donc que le propriétaire ne peut faire supporter le coût de la TEOM aux locataires de locations saisonnières. 

De toute évidence, le logement doit être soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties et doit bénéficier d’un service d’enlèvement des ordures ménagères

2.Quand et comment la récupérer ?

Dans le cadre d’une location d’un logement vide, le paiement des charges se fait sur provisions, c’est-à-dire que le propriétaire paie les charges et la régularisation se fait en fin d’année, dans ce cas, le propriétaire doit pouvoir justifier les montants. La régularisation a lieu s’il y a eu un trop perçu ou à l’inverse une partie manquante. 

En revanche, pour les locations meublées les charges sont souvent des charges forfaitaires, la régularisation en fin d’année n’est donc pas possible. 

Dans le cas d’une colocation, cela dépendra du bail.

Si les baux sont individuels, chaque locataire devra régler sa quote-part. 

En revanche, si le bail est unique, les colocataires devront s’organiser entre eux pour régler la TEOM en une fois au bailleur. 

Si le bailleur décide d’un paiement en une fois après émission de l’avis d’imposition, il doit envoyer sa demande de remboursement au locataire et impérativement fournir le justificatif du montant demandé (une copie de l’avis lui-même). 

Par ailleurs, le décompte des charges doit lui être transmis un mois avant la régularisation annuelle des charges locatives.

3. Et si votre bien est vacant ?

Lorsque le bien est vacant, la TEOM est alors à la charge du propriétaire … Mais pas de panique ! Il est possible de demander une réduction si trois conditions sont remplies : 

  • La vacance du logement doit être indépendante de votre volonté 
  • Elle doit durer au moins 3 mois 
  • Elle doit concerner la totalité du bâtiment ou juste une partie susceptible d’être louée séparément

Quels sont les recours envisageables si le locataire ne rembourse pas la TEOM ?

Il est recommandé de stipuler dans le contrat de bail une clause résolutoire selon laquelle le non-paiement des charges récupérables donne lieu à la résiliation du contrat. 

Une première demande restée infructueuse doit être suivie d’une mise en demeure de régler la TEOM. 

Après une dernière tentative de règlement amiable, par appel à un conciliateur par exemple, et en cas d’échec, le propriétaire doit envoyer un commandement de payer par acte d’huissier au locataire. Ce dernier aura deux mois pour régler sa dette locative et, passé ce délai, le locataire peut être assigné devant le tribunal d’instance pour demander l’application de la clause résolutoire (résiliation du bail) avec un ordre d’expulsion. 

Bon à savoir : tout arriéré de charges né après le 27 mars 2014 est exigible pendant 3 ans à compter du jour où vous en avez eu connaissance. Par exemple, un loyer qui n’aurait pas été payé en janvier 2018 peut être exigé jusqu’en janvier 2021. 

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