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LMNP ou Pinel: Choisir son Investissement Locatif

Dans un marché immobilier en constante évolution, choisir la bonne stratégie d’investissement locatif est décisif pour maximiser la rentabilité et bénéficier d’avantages fiscaux significatifs. Deux options se distinguent particulièrement pour les investisseurs immobiliers : le dispositif Pinel et le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Chacun de ces dispositifs offre des opportunités uniques d’investissement dans l’immobilier, mais aussi des contraintes et des avantages fiscaux qui leur sont propres. Le choix entre LMNP et Pinel dépend de divers facteurs, tels que les objectifs d’investissement, le profil de l’investisseur, la durée d’engagement souhaitée, ainsi que la localisation et le type de bien immobilier envisagé.

 

Notons déjà que le dispositif Pinel est en extinction, l’année 2024 sera la dernière année de commercialisation avec la fin du dispositif Pinel au 31/12/2024.

Sommaire :

LMNP ou Pinel : Principe et fonctionnement

Le dispositif Pinel et le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) sont deux options populaires, chacune avec son propre ensemble de règles, avantages et contraintes.

Principe et fonctionnement du dispositif Pinel

Le dispositif Pinel a été conçu pour encourager l’investissement dans l’immobilier neuf, en offrant une réduction d’impôt sur le revenu aux investisseurs qui achètent un logement pour le louer. Voici ses principaux aspects :

 

 

  • L’investissement doit être dans un logement neuf ou en état futur d’achèvement, localisé dans des zones tendues. Ces zones sont définies par le dispositif et correspondent aux secteurs où l’offre locative est inférieure à la demande, englobant les zones A, Abis et B1 sur le plan géographique.

Pour déterminer la zone de la commune dans laquelle vous envisagez d’investir, vous pouvez recourir au simulateur mis à disposition sur le site du service public.

 

  • La réduction est calculée en fonction de la durée de location du bien : 9% pour 6 ans, 12% pour 9 ans, et 14% pour 12 ans, dans la limite de 300 000 € d’investissement et d’un plafond de 5 500 €/m².
  • L’investisseur s’engage à louer le bien nu, en tant que résidence principale du locataire, pour une durée minimale de 6, 9, ou 12 et dans un immeuble résidentiel collectif.

Principe et fonctionnement du statut LMNP

Le statut de Loueur Meublé Non Professionnel offre une alternative intéressante pour ceux qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif, avec un cadre fiscal distinct du dispositif Pinel. Voici ses caractéristiques principales :

 

  • Le bien doit être loué meublé, avec un équipement suffisant pour permettre une occupation immédiate par le locataire.
  • Les revenus générés sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers, ce qui permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire ou de la déduction des charges réelles et de l’amortissement du bien et des équipements.
  • Pour maintenir le statut de LMNP, les recettes annuelles tirées de la location ne doivent pas excéder 23 000 € et représenter plus de 50% du revenu global du foyer fiscal.
  • Moins de contraintes géographiques ou de plafonnement des loyers par rapport au dispositif Pinel, offrant une plus grande liberté dans le choix de l’emplacement et du type de bien.

Comparaison détaillée entre Pinel et LMNP

Pour éclairer votre décision, examinons de plus près les avantages et inconvénients du dispositif Pinel et du statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel).

Avantages et inconvénients de chaque dispositif

Dispositif Pinel

 

Avantages :

  • Jusqu’à 21% du prix d’achat étalée sur 12 ans avec le Pinel Plus ou Super Pinel.

Le Pinel Plus/Super Pinel requiert un investissement dans un quartier prioritaire de la politique de la ville ou dans des logements à haute performance énergétique dépassant les normes en vigueur, assurant un certain niveau de confort et de qualité d’usage. Les critères incluent une surface habitable minimale (par exemple, 28 m² pour une pièce), une surface d’espace extérieur privatif minimale (par exemple, 3m² pour une ou deux pièces) et une double exposition.

  • Encourager la construction de logements neufs dans des zones tendues.

 

Inconvénients :

  • Seuls les investissements dans certaines zones géographiques sont éligibles.
  • Plafonds de loyer et de ressources des locataires ce qui peut limiter le rendement locatif.
  • Obligation de location non-meublée pendant toute la durée du dispositif défiscalisant (entre 6 et 12 ans)

 

 

Statut LMNP

 

Avantages :

  • Possibilité d’amortissement du bien et déduction des charges réelles, menant généralement à une fiscalité réduite ou nulle sur les revenus locatifs.
  • Liberté de fixer les loyers selon le marché (dans le respect des plafonds légaux).
  • Pas de restrictions sur la localisation du bien immobilier.

 

Inconvénients :

  • Nécessite une comptabilité plus élaborée pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux, avec une solution comme Qlower.
  • Le statut LMNP est soumis à un plafond de recettes pour rester non-professionnel.
  • Investissement initial plus élevé pour le mobilier

Tableau comparatif Pinel vs LMNP

Critère

Dispositif Pinel

Statut LMNP

Type d’investissement

Immobilier neuf

Immobilier neuf ou ancien

Réduction d’impôt

Jusqu’à 21% du prix d’achat sur 12 ans avec le Pinel Plus ou Super Pinel

Non applicable, mais optimisation fiscale via amortissement et déductions

Plafonds de loyer

Oui, selon zones géographiques

Non

Location

Non-meublée

Meublée

Localisation

Zones tendues définies par le gouvernement

Flexible

Durée d’engagement

6, 9 ou 12 ans

Libre, mais impact fiscal selon durée de détention

Rendement locatif

Potentiellement limité par les plafonds de loyer imposés par le dispositif Pinel

Potentiellement plus élevé dans le respect des plafonds pour les zones à loyers encadrés

Gestion comptable

Relativement simple

Plus complexe, nécessite l’aide d’une solution comme Qlower

Critères de choix entre Pinel et LMNP

Lorsqu’il s’agit de sélectionner le dispositif d’investissement locatif le plus adapté à vos besoins, plusieurs critères doivent être pris en compte. Ces critères vous aideront à aligner votre choix avec vos objectifs d’investissement, votre profil d’investisseur, ainsi qu’avec vos préférences en termes de durée d’investissement, de stratégie à long terme, de localisation et de type de bien immobilier.

Objectifs d'investissement et profil de l'investisseur

Chaque investisseur a des objectifs et un profil qui lui sont propres, influençant ainsi le choix du dispositif d’investissement :

 

  • Si votre objectif principal est de réduire votre impôt sur le revenu, le dispositif Pinel Plus ou Super Pinel peut être particulièrement attractif avec sa réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du prix d’achat étalée sur 12 ans
  • Si vous cherchez à générer des revenus locatifs avec une fiscalité optimisée, le statut LMNP est le plus souvent le plus avantageux, notamment grâce à l’amortissement et à la déduction des charges.
  • Les frais de notaires sont réduits dans l’achat neuf, mais non déductibles, alors qu’ils sont plus importants dans l’achat ancien, mais déductibles des revenus locatifs.
  • Les novices en immobilier peuvent apprécier la simplicité relative du Pinel, tandis que les investisseurs expérimentés ou ceux à l’aise avec des aspects comptables plus complexes préféreront la flexibilité et la fiscalité du LMNP

Durée d'investissement et stratégie à long terme

La perspective temporelle de votre investissement joue un rôle important dans le choix du dispositif :

  • Le Pinel exige un engagement de location d’au moins 6 ans, pouvant aller jusqu’à 12 ans pour maximiser la réduction fiscale. Le LMNP, en revanche, offre une flexibilité plus grande quant à la durée de détention et de location.
  • La revente du bien peut être envisagée différemment selon le dispositif. En Pinel comme en LMNP, la plus-value à la revente est impactée par les obligations de durée. Le LMNP, traitant des biens meublés, peut se prêter à des stratégies de sortie plus souples.

Localisation et type de bien immobilier

La localisation et le type de bien sont également des facteurs déterminants :

 

  • Le dispositif Pinel est limité à des zones tendues où la demande locative est élevée (les zones A, Abis et B1), tandis que le LMNP ne présente pas de restriction géographique, offrant une plus grande liberté dans le choix de l’emplacement.
  • Le Pinel s’applique exclusivement à l’immobilier neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), ce qui peut représenter une contrainte pour certains investisseurs. Le LMNP permet d’investir aussi bien dans le neuf que dans l’ancien, avec la seule condition que le bien soit meublé.

LMNP ou Pinel : aspects fiscaux et financiers approfondis

La compréhension des implications fiscales et financières associées aux dispositifs Pinel et LMNP est nécessaire pour maximiser vos avantages.

Optimisation fiscale avec le Pinel et le LMNP

Dispositif Pinel

  • Le Pinel offre une réduction d’impôt sur le revenu, calculée en fonction de la durée de location de votre bien. Cette réduction peut atteindre 14% du prix d’achat pour une location de 12 ans (ou 21% avec le Pinel Plus)
  • La réduction est plafonnée à 300 000 € par an et à un prix d’achat de 5 500 €/m² maximum, permettant une optimisation fiscale jusqu’à 42 000 €.

 

Statut LMNP

  • Permet de déduire de nombreuses charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété, frais d’acquisition, amortissement du bien et du mobilier) des revenus locatifs, réduisant ainsi l’assiette imposable jusqu’à effacer complètement l’impôt.
  • L’un des principaux avantages fiscaux du LMNP réside dans la possibilité d’amortir le bien immobilier et le mobilier, ce qui peut significativement diminuer la fiscalité sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.

Impact sur la déclaration de revenus

Dispositif Pinel

  • Les revenus perçus sont à déclarer comme revenus fonciers. La réduction d’impôt obtenue via le Pinel doit être mentionnée dans la déclaration d’impôts, via le formulaire 2044 ou n° 2044 SPE
  • La première déclaration fiscale d’un Pinel est complexe et source d’erreur. Qlower est le seul spécialiste comptable à traiter parfaitement cette spécificité.
  • Il est impératif de respecter l’engagement de location pour conserver l’avantage fiscal. Un non-respect peut entraîner la reprise de l’avantage fiscal par l’administration.

 

Statut LMNP

  • Les revenus locatifs en LMNP sont imposés sous le régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), offrant une optimisation fiscale plus importante que celle des revenus fonciers.

Rendement et rentabilité : analyse comparative

  • Le rendement de l’investissement Pinel peut être impacté par les plafonds de loyer imposés, tandis que le LMNP offre une flexibilité qui peut conduire à des rendements locatifs plus élevés, en fonction de la gestion et de l’optimisation fiscale.
  • La rentabilité nette en LMNP peut être améliorée grâce aux déductions fiscales sur les charges et l’amortissement. En Pinel, la rentabilité de l’opération est soutenue par la réduction d’impôt, bien que limitée par les plafonds de loyer et d’investissement.
  • Le coût initial peut être plus élevé en LMNP du fait de la nécessité d’équiper le logement, mais les coûts opérationnels et la fiscalité avantageuse compenser systématiquement cet investissement initial par un loyer supérieur de 15% et une fiscalité plus attractive au régime BIC Réel.

LMNP et Pinel : gestion et contraintes opérationnelles

L’investissement locatif, qu’il s’agisse du dispositif Pinel ou du statut LMNP, implique une série de gestions et de contraintes opérationnelles qu’il est important de comprendre pour assurer la pérennité et la rentabilité de votre projet immobilier. 

Gestion locative en Pinel vs LMNP

Dispositif Pinel

  • Du fait de son statut de logement non-meublé, il requiert un bail de location standard d’une durée de 3 ans, renouvelable.
  • Les loyers sont plafonnés, ce qui limite le revenu locatif dans certaines zones.
  • Les locataires doivent respecter des plafonds de ressources, ce qui peut réduire le bassin de candidats éligibles.

 

Statut LMNP

  • Offre plus de flexibilité avec la possibilité de contrats de location plus courts (bail d’un an renouvelable ou bail mobilité pour les étudiants et certains professionnels), ce qui peut réduire les périodes de vacance locative.
  • Nécessite un entretien régulier et le renouvellement des meubles et équipements pour maintenir le bien attractif pour les locataires.
  • Permet de fixer les loyers en fonction du marché, dans le respect de l’encadrement des loyers.

Réglementations et obligations légales

Dispositif Pinel

  • L’investisseur s’engage à louer le bien pour une durée minimale de 6, 9, ou 12 ans, sous peine de perdre les avantages fiscaux.
  • Le logement doit respecter un niveau de performance énergétique défini (normes RT 2012 pour le Pinel, et RE 2020 pour le Pinel Plus/Super Pinel, sauf en quartier prioritaire de la politique de la ville).

Statut LMNP

  • Les revenus sont imposés sous le régime des BIC, nécessitant une comptabilité spécifique et la déclaration d’activité auprès de l’INPI.
  • Le logement meublé doit répondre à un cahier des charges précis concernant les équipements et le confort, pour être considéré comme tel aux yeux de la loi.

Une liste précise donnée par le Gouvernement est stable depuis plusieurs années et disponible ici : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F34769

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