LMNP à Marseille : investir, amortir, déclarer et se faire accompagner en 2025

Pourquoi investir en LMNP à Marseille ?

L’investissement LMNP à Marseille séduit pour plusieurs raisons :

• Un marché locatif très actif, porté par une population jeune, étudiante et mobile.
• Des prix au m² plus abordables que dans d’autres grandes villes comme Lyon ou Paris.
• Une rentabilité locative brute souvent supérieure à 5 %, notamment sur les studios étudiants.
• Des régimes fiscaux avantageux (micro-BIC ou réel) avec amortissement comptable.
• Une forte demande en résidences LMNP étudiantes près du stade Vélodrome et dans les quartiers bien desservis par le métro ou le tramway.

Marché immobilier à Marseille : un équilibre attractif pour le LMNP

Avec un prix médian au mètre carré de 3 233 € en avril 2025 (source : Notaires de France), Marseille reste bien plus abordable que d’autres métropoles comme Lyon (4 955 €) ou Paris (10 501 €), tout en offrant un potentiel locatif très dynamique, notamment dans les 11e, 12e, 5e et 6e arrondissements. La ville bénéficie d’une forte demande étudiante (universités d’Aix-Marseille), d’un tourisme en croissance constante, et d’un climat qui attire les résidents longue durée. Côté rentabilité, un studio loué en meublé dans le 5e arrondissement peut générer une rentabilité brute de 5 à 6 %, selon l’état du bien et son emplacement.

En 2024, plus de 65 % des locations meublées déclarées à Marseille l’étaient sous le statut LMNP, confirmant l’intérêt croissant pour ce régime fiscal, notamment dans les quartiers proches des hôpitaux, des facultés ou en bord de mer.

Tableau comparatif : prix au m² à Marseille vs autres grandes villes

Neuf, ancien, étudiant ou EHPAD : quel LMNP choisir à Marseille ?

LMNP neuf Marseille

Les programmes neufs LMNP à Marseille, en particulier dans les 13e, 10e ou 12e arrondissements, offrent :

• Des garanties locatives (bail commercial).
• Un entretien réduit.
• Une TVA récupérable dans certains cas.

Exemples : Vente LMNP neuf Marseille 13010, ou vente studio LMNP Lugo Marseille.

LMNP ancien Marseille

Investir dans l’ancien permet souvent d’acquérir à prix plus bas et de meubler soi-même. Attention à :

• L’état du bien (travaux à prévoir).
• La ventilation de la valeur du terrain (souvent 20 à 30 % à Marseille), à exclure de l’amortissement.

LMNP étudiant Marseille

Avec plus de 55 000 étudiants, la demande explose dans les quartiers proches de la Timone, de la Canebière, ou du stade Vélodrome.

Très prisé : Résidence LMNP étudiant Marseille près du stade Vélodrome.

LMNP EHPAD Marseille

Les résidences seniors ou médicalisées (EHPAD) en LMNP sont également intéressantes pour ceux qui souhaitent une gestion déléguée et un bail sécurisé.

Exemple : LMNP Canta Galet Marseille.

Où acheter en LMNP à Marseille ? Les quartiers à fort potentiel

Quartiers à privilégier :

• Marseille 12e : résidentiel, bien desservi, idéal pour du LMNP classique ou senior.
• 13010 / 13013 / 13014 : forte demande étudiante, programmes neufs et reventes LMNP.
• Timone / Blancarde / Vélodrome : excellents pour du LMNP étudiant, à proximité immédiate des facs et hôpitaux.

À suivre :

• Réhabilitation des quartiers nord : opportunité de LMNP ancien Marseille avec travaux.
• Proximité bord de mer / plages du Prado : plus rare, mais valorisation patrimoniale intéressante.

Régime fiscal et amortissement LMNP à Marseille : micro-BIC ou réel ?

🔹 Micro-BIC

• Abattement forfaitaire de 50 %.
• Plafond à 77 700 € de recettes.
• Facilité de gestion mais moins avantageux si charges ou amortissement élevés.

🔹 Régime réel

• Déduction des charges réelles (entretien, assurance, intérêts…).
• Amortissement du bien immobilier (hors terrain), du mobilier, des frais.
• Quote-part terrain non amortissable : en général, prévoir 20 à 25 % du prix du bien à Marseille.

👉 Régime réel fortement recommandé si vous êtes accompagné par un expert-comptable LMNP à Marseille.

Comptabilité LMNP à Marseille : pourquoi se faire accompagner ?

La comptabilité LMNP à Marseille implique :

• Tenue des écritures comptables,
• Déclarations fiscales (liasse, TVA éventuelle),
• Déclaration de la CFE LMNP à Marseille,
• Gestion de l’amortissement et de la quote-part terrain.

Un expert-comptable spécialisé LMNP à Marseille ou un cabinet de comptable LMNP à Marseille est indispensable si vous optez pour le régime réel.

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Immatriculation et formalités : comment déclarer son LMNP à Marseille ?

Les étapes :

1. Déclaration d’activité LMNP via le formulaire P0i.
2. Envoi au greffe du tribunal de commerce de Marseille.
3. Attribution d’un numéro SIRET.
4. Inscription au Centre de Gestion Agréé de Marseille LMNP si vous souhaitez éviter la majoration de 10 % de vos revenus au réel.
5. Réception de l’avis de CFE LMNP Marseille.

📌 Le montant de la CFE LMNP à Marseille dépend de la commune, du local, et peut aller de 250 à 900 € selon les cas.

Revente et LMNP occasion à Marseille : à quoi faire attention ?

La revente de LMNP d’occasion à Marseille est fréquente :

• Résidences étudiantes ou seniors avec bail en cours.
• Studios proches des facultés ou hôpitaux.

Vérifiez :

• Le bail restant,
• La rentabilité réelle vs. projetée,
• Les impacts fiscaux à la revente,
• L’amortissement déjà pratiqué.

Accompagnement et gestion LMNP à Marseille : comment Qlower vous aide

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• Tenue comptable et calcul des amortissements ;
• Déclaration fiscale automatisée ;
• Suivi de vos revenus locatifs, CFE, régime réel ou micro-BIC

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