Article rédigé le 02/05/25
La fiscalité des LMNP évolue. L’une des réformes majeures entrée en vigueur en 2025 est la suppression des avantages fiscaux liés à l’adhésion aux centres de gestion agréés (CGA). Historiquement, ces organismes permettaient aux LMNP de bénéficier d’une réduction d’impôt de 915 € maximum par an à reporter sur votre déclaration d’impôt sur le revenu. L’objectif était destiné à alléger les coûts de comptabilité et d’adhésion.
Cette suppression s’inscrit dans une démarche de rationalisation des dépenses publiques. Mais quelles seront les conséquences pour les propriétaires en LMNP concernés ? Quelles alternatives s’offrent à eux pour optimiser leur gestion comptable et fiscale ?
Cet article explore les impacts de cette réforme et propose des solutions adaptées pour faire face à ces changements.
La suppression des avantages fiscaux liés à l’adhésion à un centre de gestion agréé (CGA) ou une association de gestion agréée (AGA) constitue une réforme fiscale significative qui est entrée en vigueur en 2025. Historiquement, les contribuables relevant des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), des Bénéfices Non Commerciaux (BNC) et des Bénéfices Agricoles (BA), ainsi que les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP) au régime BIC Réel (hors indivision), pouvaient bénéficier d’une réduction d’impôt plafonnée à 915 euros par an. Cette réduction fiscale était destinée à couvrir une partie des frais de comptabilité et d’adhésion à ces organismes.
Désormais, le gouvernement souhaite réduire les dépenses fiscales en mettant fin à cette exonération fiscale. Cette mesure s’inscrit dans la continuité de la suppression progressive de la majoration de 25 % appliquée aux revenus des non-adhérents, qui a disparu en 2023.
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L’arrêt de cet avantage fiscal aura des impacts financiers directs pour les propriétaires en LMNP concernées.
Les Loueurs en Meublé Non Professionnels, qui utilisent souvent les CGA pour optimiser leur fiscalité et faire contrôler leur liasse fiscale, devront réviser leur stratégie de gestion si l’adhésion à un CGA avait pour unique but d’obtenir une réduction fiscale.
Un propriétaire LMNP qui payait 600 € de frais de comptabilité et 100 € de frais d’adhésion à CGA, avait un reste à charge de 233€ après réduction d’impôts. En 2025, son coût final pour tenir sa comptabilité et produire une liasse fiscale est désormais de 700€ s’il conserve son adhésion à un CGA.
Cette suppression s’ajoute à d’autres évolutions réglementaires, telles que la réintégration des amortissements dans la base imposable en cas de revente d’un bien en LMNP
Avec la disparition de cet avantage fiscal, plusieurs solutions s’offrent aux propriétaires LMNP pour optimiser leur gestion comptable et fiscale.
Il est tentant de faire sa liasse fiscale seule. Bien que la déclaration des revenus au régime micro BIC ou au revenus fonciers soit très accessible, la réalisation d’une liasse fiscale et ses annexes sont très complexes et fastidieuses. En effet, le calcul des amortissements, quote part terrain, ou encore la bonne déduction des charges ou des immobilisations nécessite le recours d’un professionnel.
Sans la réduction fiscale, les propriétaires LMNP peuvent évaluer s’il est plus avantageux de faire appel à un expert-comptable plutôt qu’à un centre de gestion agréé. Certains cabinets offrent un accompagnement plus personnalisé, intégrant la gestion de la fiscalité et des conseils stratégiques.
De nombreuses solutions de comptabilité en ligne permettent aux propriétaires LMNP de réduire leurs coûts en automatisant une partie de la gestion financière et d’obtenir des conseils spécialisés en immobilier.
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Il devient essentiel d’adopter une approche proactive en matière de gestion fiscale. Cela peut inclure le choix du régime d’imposition le plus adapté, la maximisation des déductions fiscales encore disponibles, ou l’exploration d’autres dispositifs fiscaux comme le LMP, la SCI ou la location nue.
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Avec la suppression des avantages fiscaux qui justifient en partie leur existence, les CGA et AGA doivent revoir leur modèle économique.
Pour rester attractifs, ces organismes ont amorcé depuis longtemps une diversification de leurs services. Ils proposent désormais des prestations telles que :
Leur expertise sectorielle et leur capacité à analyser les données financières peuvent en faire des partenaires clés pour les entreprises et les LMNP.
La suppression des avantages fiscaux liés aux centres de gestion agréés marque un tournant pour l’activité LMNP. Pour les investisseurs en LMNP, cette réforme implique une augmentation des charges et la nécessité de repenser leur organisation comptable et fiscale.
Cependant, cette évolution est aussi l’opportunité d’explorer de nouvelles solutions plus adaptées aux besoins actuels. Entre l’expertise-comptable indépendante, les outils numériques et une optimisation fiscale mieux planifiée, les investisseurs ont encore de nombreuses options pour gérer efficacement leur trésorerie et continuer à utiliser le dispositif LMNP qui reste à ce jour le régime le plus attractif malgré la réforme.
L’adhésion à un CGA n’offre plus d’avantage fiscal depuis 2025. Elle peut néanmoins être conservée pour les services annexes proposés, comme l’audit fiscal et s’assurer des contrôles de conformité supplémentaires pour les LMNP.
Non. Depuis le 1er janvier 2025, la réduction d’impôt de 915 € accordée aux LMNP au régime réel adhérents d’un CGA a été supprimée par la loi de finances. Il n’y a donc plus de bénéfice fiscal direct à cette adhésion.
Vous pouvez vous tourner vers un expert-comptable spécialisé LMNP ou utiliser des solutions de comptabilité en ligne comme Qlower spécialisé en immobilier, qui offrent un accompagnement fiscal complet et digitalisé, souvent à des tarifs plus compétitifs.
Techniquement oui, mais c’est risqué. La liasse fiscale nécessite des connaissances pointues en fiscalité : amortissement, déduction des charges, ventilation du terrain… Il est recommandé d’être accompagné, surtout sans sécurisation via un CGA.
Non, sauf si vous faisiez partie des LMNP qui bénéficiaient de la réduction d’impôt de 915 €. Sans cette réduction, votre coût réel de gestion augmente, mais vos revenus imposables ne sont pas impactés si votre comptabilité reste bien faite.
Pas nécessairement. Les centres de gestion agréés doivent se réinventer en proposant de nouveaux services (veille fiscale, accompagnement digital, formations…). Mais leur attrait pour les LMNP est désormais bien plus limité sans avantage fiscal.
Pour faire les bons choix, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière, fini le casse tête de la fiscalité et place à l’optimisation de votre situation personnelle et patrimoniale
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