Comment fixer le montant de
mon loyer ?

Si de prime abord fixer son loyer peut paraître simple, des réglementations et plafonds de plus en plus nombreux viennent largement encadrer la fixation du loyer !

Les bailleurs font parfois face à des contentieux en la matière lorsque, négligents, ils ont fixé un loyer allant au-delà des normes juridiques. Que faut-il alors savoir avant de fixer son loyer ? Qlower vous propose ici un résumé des règles en la matière.

Comment fixer le montant de mon loyer ?​

1. fixer mon loyer

1.fixation du loyer libre ?

En principe, le loyer peut être fixé librement par le bailleur. Dès lors, il appartient à ce dernier de prendre en compte la demande du marché pour fixer un loyer adéquat et cohérent.

Il est indispensable de regarder les prix des loyers pratiqués dans la même zone géographique du bien et ayant des caractéristiques similaires (surface habitable, nombre de pièces, logement meublé ou non, étiquette énergétique, autres commodités telles qu’un balcon, un ascenseur ou un gardien…)

Néanmoins, dans bien des cas, des réglementations et contraintes existent et viennent limiter la libre fixation du loyer. Avec le retour du plafonnement des loyers réintroduit par la loi ELAN en 2018, on retient désormais deux mécanismes : l’encadrement des loyers en zone tendue (loi ALUR) et le mécanisme de plafonnement des loyers (loi ELAN 2018).

2.L’encadrement des loyers en zone tendue

Cet encadrement touche plus de 1.000 villes de France où il existe une tension entre la demande et l’offre locative. Pour savoir si votre bien se trouve en zone tendue, les services publics ont mis en place un outil permettant de trouver la réponse, selon le code postal, et donc de savoir si l’on est concerné ou non par le mécanisme.

Comment cela fonctionne-t-il ?

Ce dispositif d’encadrement plafonne l’augmentation de loyer, à la fois lors d’un renouvellement du bail et lors d’un nouveau bail suite à un changement de locataire.

Exceptions permettant de fixer un loyer libre même lorsque le bien est en zone tendue :

  1. L’encadrement des loyers ne s’applique pas pour la première mise en location. Le montant du loyer peut alors être librement fixé. 
  2. L’encadrement des loyers ne s’applique pas lorsque le dernier locataire est parti il y a plus de 18 mois. 
  3. L’encadrement des loyers ne s’applique pas lorsque des travaux d’amélioration ont été réalisés il y a moins de 6 mois et pour un montant supérieur ou égal à la dernière année de loyer perçue avec l’ancien locataire.

Exceptions permettant de fixer un loyer supérieur à l’ancien loyer pratiqué :

  1. Le préfet fixe chaque année un loyer de référence. 
  2. A partir de ce loyer sont fixés les loyers de référence minoré et majoré, respectivement égaux à –30% et +20% du loyer de référence. 
  3. Le loyer fixé par le bailleur ne peut pas excéder le loyer de référence majoré sous peine d’amende, de diminution du loyer et de restitution du trop-perçu au locataire.
  4. Pour connaître le loyer de référence majoré au m², il est possible de le calculer en ligne, sur les sites des villes concernées. Le loyer de référence prendra en compte des critères tels que le nombre de pièces, l’époque de construction, le type de location, l’adresse…

3.Le plafonnement des loyers

Le plafonnement des loyers s’applique dans un second temps en venant s’ajouter au premier mécanisme. Il n’exclut donc pas le premier mécanisme mais vient s’y superposer pour les villes concernées. 

Les villes dont il est question sont moins nombreuses pour ce dispositif, mais de nombreuses villes se sont portées candidates et pourront être prochainement concernées par ce dispositif, qui reste expérimental. A titre d’exemple, le 1er juin 2021 le dispositif s’est élargi à neuf villes de “Plaine Commune” (Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse). 

On retrouve bien évidemment Paris et Lille entre autres, villes phares qui expérimentent le dispositif depuis quelques années maintenant.

Comment cela fonctionne-t-il ?

  1. Le préfet fixe chaque année un loyer de référence. 
  2. A partir de ce loyer sont fixés les loyers de référence minoré et majoré, respectivement égaux à –30% et +20% du loyer de référence. 
  3. Le loyer fixé par le bailleur ne peut pas excéder le loyer de référence majoré sous peine d’amende, de diminution du loyer et de restitution du trop-perçu au locataire.
  4. Pour connaître le loyer de référence majoré au m², il est possible de le calculer en ligne, sur les sites des villes concernées. Le loyer de référence prendra en compte des critères tels que le nombre de pièces, l’époque de construction, le type de location, l’adresse…

Exceptions permettant de fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré :

  • Le complément de loyer : le propriétaire peut appliquer un complément de loyer, et donc dépasser le loyer de référence majoré, uniquement si le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort particulières. Le loyer sera alors égal à la somme du loyer de référence majoré et du complément de loyer.

    Attention néanmoins, il s’agit d’une stratégie risquée : le complément de loyer pratiqué est rarement admis dans le cas d’un contentieux, vous vous exposeriez donc à une réduction de loyer, une amende et à la restitution du trop-perçu ! 

 

  • La réévaluation est possible au moment du renouvellement du bail lorsque le loyer HC est inférieur au loyer de référence minoré.
Conseil Qlower

Conclusion

Les règles en matière de fixation de loyer sont nombreuses, certaines d’entre elles se superposent et une erreur est vite arrivée. Qlower accompagne ses clients dans ce domaine également, à travers deux dispositifs : un parcours de rédaction d’un nouveau bail et un audit de bail existant, ce qui permet de parfaitement respecter la Loi ou de mieux mesurer le risque en cas de non-respect.

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