L’encadrement des loyers à Paris : les nouveaux plafonds, les sanctions en cas de non-respect et l’exception au plafonnement

Tous les baux meublés et vides signés à Paris après le 1er juillet 2021 devront respecter de nouveaux montants d’encadrement des loyers, d’après le dernier arrêté préfectoral rendu. 

En effet, à Paris, depuis début 2019 (loi ELAN), les baux locatifs sont soumis à des loyers de référence venant plafonner le prix au mètre carré du logement mis en location. Ce dispositif s’inscrit dans un contexte de tension entre la demande et l’offre locatives sur le marché immobilier de la capitale.

Encadrement des loyers

1. L'encadrement des loyers, c'est quoi ?/b>

Comment connaître l’encadrement du loyer qui s’applique à mon bien ?

Pour savoir quels loyers les bailleurs peuvent fixer, ces derniers doivent réunir des informations propres à leur bien : 

  • Le type de logement (meublé ou vide)
  • Le nombre de pièces principales
  • L’époque de construction
  • L’adresse du bien

 

Ensuite, grâce au site dédié aux prix des loyers à Paris, ils auront accès aux trois loyers de références (au m²) pour leur bien, à savoir : 

  • Le loyer de référence 
  • Le loyer de référence majoré (égal au loyer de référence + 20%)
  • Le loyer de référence minoré (égal au loyer de référence – 30%)

 

Il leur faudra renseigner le loyer de référence ainsi que le loyer de référence majoré dans le nouveau bail. C’est en particulier le loyer de référence majoré qui est le plus utile puisque c’est lui qui fixe le prix maximal au mètre carré à ne pas dépasser lors de la mise en location d’un bien. 

Par exemple, pour un bien de 2 pièces non-meublé, construit entre 1946 et 1970, situé dans le 12ème arrondissement, le loyer de référence majoré est de 24€/m². Si ce logement est doté d’une surface habitable de 50m², le loyer maximal qui pourra être fixé sera donc de 50*24=1.200€.

Quels sont les risques auxquels je m’expose à ne pas respecter l'encadrement des loyers ?

Si le bailleur dépasse ce montant, il s’expose alors à de nombreuses sanctions telles que la restitution au locataire du trop-perçu, une réduction du loyer et une amende pouvant atteindre 5.000€ si le bailleur est un particulier, et 15.000€ si le bailleur est une personne morale (du type SCI) ! 

En la matière, d’après une enquête réalisée en janvier 2021 par CLCV (Consommation Logement Cadre de Vie), association nationale de consommateurs et usagers, encore 40% des annonces locatives ne respectent pas l’encadrement des loyers en vigueur. 

Les sanctions se sont progressivement renforcées et des pénalités ont été infligées par le préfet de la région d’Île de France. A titre d’exemple, pour le dernier trimestre de 2020, cinq propriétaires ont écopé d’une amende allant de 300 à 1.090€ (hors provision sur charges) en plus du remboursement du trop-perçu qu’ils avaient perçu…

Existe-t-il un moyen de justifier le dépassement de l'encadrement des loyers ?

Le bailleur a effectivement la possibilité de dépasser l’encadrement des loyers s’il applique un complément de loyer. Le montant du loyer appliqué sera alors égal à la somme du loyer de base (hors charge) et du complément.

Néanmoins, pour appliquer un complément de loyer, il faut justifier de « caractéristiques de localisation ou de confort particulières par comparaison avec les logements de même catégorie situés dans le même secteur géographique ». Typiquement, être situé dans le 16ème arrondissement ne justifie pas un complément de loyer. Néanmoins, avoir une vue directe sur la tour Eiffel, elle, le peut.

Conseil Qlower

Il faut par ailleurs mentionner ce complément de loyer ainsi que les caractéristiques de logement le justifiant dans le bail. Néanmoins, Qlower vous met en garde : en cas de contentieux, le complément de loyer est rarement admis… Vous vous exposez donc à une éventuelle amende ainsi qu’à la restitution du trop-perçu et la diminution du loyer.

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