Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est plébiscité pour sa fiscalité avantageuse. Mais dès lors que vous percevez des loyers, il est essentiel de comprendre vos obligations sociales vis-à-vis de l’Urssaf.
Bonne nouvelle : dans la majorité des cas, les revenus tirés de la location meublée relèvent des prélèvements sociaux (via l’impôt sur le revenu) et non des cotisations sociales à l’Urssaf. Toutefois, certaines situations en location meublée de tourisme ou seuils déclenchent une affiliation obligatoire.
D’une manière générale, doivent s’assujettir aux cotisations sociales URSSAF :
En principe, un LMNP n’est pas affilié à l’Urssaf (cotisations sociales d’environ 30%) et paie simplement 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS, prélèvement de solidarité) sur les bénéfices déclarés, sous le régime micro-BIC ou réelpour LMNP.
Dans les deux cas, affilié ou non, les LMNP resteront assujettis à leur taux d’imposition marginal sur le revenu. [Maillage article Impôt sur le revenu].
Mais cette règle connaît plusieurs exceptions, liées notamment à la location courte durée ou à un revenu locatif élevé.
Si vous dépassez 23 000 € de loyers “Bruts” issus d’une location meublée de courte durée (Airbnb, Booking, etc.) et avant le paiement des frais de plateforme, vous êtes automatiquement requalifié comme exploitant d’une activité commerciale, même sans inscription au RCS. En fonction du choix d’affiliation réalisée auprès de l’URSSAF, vous êtes donc assujetti aux cotisations sociales du régime général, celui des auto-entrepreneur ou des cotisations des indépendants au réel.
| Absence d’affiliation | Général Meublé courte durée | Micro entreprise Auto-entrepreneur | Indépendant réel | |
|---|---|---|---|---|
| Seuil max de CA | 23 K€ | 77 700 (seuil BNC) | 188 700, 77 700, 30 000, 15 000 ? | Pas de limite |
| Base | Revenu net | Recettes | Recettes | Revenu net |
| Abattement | Non (sauf micro) | Franchise 23 K€ première année puis 60 % (meublé simple) ou 87 % (meublé classé) | Non | |
| Type de cotisations | Prélèvements sociaux | Cotisations sociales régime général | Cotisations sociales TNS | Cotisations sociales TNS |
| Taux | 17,20% | 30,55 % sur le total et 15,55 % dans la limite du PAS (46 368) et 1,5 % (sur le total) accident du travail | 22 % (meublé), 6 % (meublé de tourisme classé), 12,8 % (chambre d’hôtes) Option fiscale (revenu fiscal < 27 478) : 1 % pour les meublés classés et sinon 1,7 % | Taux variables Environ 30 % puis dégressivité (24 % à 200 K€) |
👉 Si vous avez plusieurs biens en nom propre, c’est la totalité des revenus qui sont pris en compte détenus. Les biens exploités en SCI à l’IS ne sont pas concernés par les cotisations URSSAF [Maillage SCI à l’IS].
Si vous dépassez 23 000 € de loyers “Bruts” issus de toutes vos locations meublées (courte durée, longue durée, bail mobilité, etc..) et que le total des loyers dépassent vos autres revenus du foyer fiscal [Maillage SEUIL LMNP], vous êtes automatiquement requalifié comme LMP loueur meublé professionnel et vous devenez ainsi éligible au cotisations URSSAF.
En tant qu’exploitant de chambres d’hôtes vous devez être affilié à la Sécurité sociale. En échange du paiement de cotisations sociales, vous obtenez des droits sociaux en matière d’assurance maladie, maternité, vieillesse, invalidité et décès.
En revanche, les assurances chômage, accident du travail et maladie professionnelle ne sont pas couvertes.
L’affiliation est obligatoire lorsque le revenu imposable procuré par l’activité de chambres d’hôtes (y compris pour l’activité de table d’hôtes) dépasse 6 123 €.
En cas de revenu inférieur à 6 123 €, il n’y a pas d’obligation d’affiliation. Le revenu généré par la location est alors soumis aux prélèvements sociaux sur les revenus du patrimoine au taux global de 17,2 %.
Certaines caractéristiques diffèrent si vos bénéfices sont déclarés fiscalement en micro-BIC ou en bénéfices réels.
Vos recettes sont des micro-BIC si leur montant est inférieur en 2024 à 188 700 € ; en 2025 inférieur à 77 700 €. Vous pouvez aussi opter pour le régime réel d’imposition quel que soit le montant de votre chiffre d’affaires.
👉 En dessous de ces seuils, seule la fiscalité classique s’applique (impôt + prélèvements sociaux).
Une fois le seuil d’affiliation franchi, les revenus tirés de la location meublée ne sont plus soumis aux prélèvements sociaux (17,2%), mais deviennent soumis aux cotisations sociales versées à l’Urssaf. Celles-ci peuvent représenter 35 à 45 % du bénéfice net selon les cas (protection sociale incluse).
En fonction du régime des cotisations générales, auto entrepreneur ou celui des indépendant, les cotisations sont calculées sur la base des recettes ou du bénéfice réel déclaré, après déduction des charges et amortissements éventuels. A ces cotisations sociales, tout investisseur doit également intégrer l’impôt sur le revenu au taux marginal d’imposition du foyer fiscal.
| Absence d’affiliation | Général Meublé courte durée | Micro entreprise Auto-entrepreneur | Indépendant réel | |
|---|---|---|---|---|
| Seuil max de CA | 23 K€ | 77 700 (seuil BNC) | 188 700, 77 700, 30 000, 15 000 ? | Pas de limite |
| Base | Revenu net | Recettes | Recettes | Revenu net |
| Abattement | Non (sauf micro) | Franchise 23 K€ première année puis 60 % (meublé simple) ou 87 % (meublé classé) | Non | |
| Type de cotisations | Prélèvements sociaux | Cotisations sociales régime général | Cotisations sociales TNS | Cotisations sociales TNS |
| Taux | 17,20% | 30,55 % sur le total et 15,55 % dans la limite du PAS (46 368) et 1,5 % (sur le total) accident du travail | 22 % (meublé), 6 % (meublé de tourisme classé), 12,8 % (chambre d’hôtes) Option fiscale (revenu fiscal < 27 478) : 1 % pour les meublés classés et sinon 1,7 % | Taux variables Environ 30 % puis dégressivité (24 % à 200 K€) |
La location saisonnière est soumise à des règles particulières. Si vous louez ponctuellement un logement meublé pour de courtes durées (à la semaine ou au mois), vous pouvez rapidement franchir les seuils d’affiliation.
Si la majorité des LMNP ne sont pas redevables de cotisations sociales auprès de l’Urssaf, une exception majeure existe pour les locations saisonnières.
En application de l’article L611-1 du Code de la Sécurité sociale, un LMNP devient redevable de cotisations sociales s’il dépasse 23 000 € de recettes locatives annuelles pour une location meublée de courte durée (type Airbnb), même sans inscription en tant que professionnel.
Pour les locations les chambres d’hôtes, ce seuil est abaissé à 6 028 € (correspond à 13% du PASS).
Ces seuils marquent le basculement vers une activité commerciale assujettie aux cotisations sociales des indépendants (35 à 40 % du bénéfice net).
Il est donc indispensable pour tout LMNP saisonnier de surveiller ses recettes annuelles afin d’anticiper les obligations sociales.
Dès que vous dépassez les seuils d’assujettissement à l’Urssaf, vous devez :
Attention, ces formalités sont distinctes de votre déclaration fiscale à l’impôt sur le revenu. Pour toutes questions rapprocher vous directement de l’URSSAF.
Même en l’absence d’affiliation à l’Urssaf, tout revenu locatif meublé est à mini soumis aux prélèvements sociaux de 17,2 % (sauf exonération partielle pour certains non-résidents).
En cas de revente d’un bien meublé, la plus-value est également soumise à :
Depuis le 15 février 2025, une réintégration des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value doit s’appliquer pour tout acte de vente à partir de cette date. (Voir notre guide sur la fiscalité de la revente LMNP). L’abattement pour durée de détention continue cependant de s’appliquer.
L’accompagnement par un expert en comptabilité LMNP et un suivi en temps réel sont recommandés pour sécuriser vos obligations déclaratives et optimiser votre fiscalité.
Non. La majorité des LMNP ne sont pas affiliés à l’Urssaf. Seuls ceux qui dépassent les seuils définis (23 000 €) doivent s’enregistrer et payer des cotisations sociales.
D’une manière générale, doivent s’assujettir aux cotisations sociales URSSAF 👍
Oui, si ces recettes proviennent d’une location saisonnière, vous êtes redevable de cotisations sociales et devez vous affilier auprès de l’Urssaf.
Dès lors que vous louez un logement de plus d’une nuit à une clientèle n’élisant pas domicile et d’une durée inférieure à 1 mois, votre investissement est considéré comme exploité en location meublée de tourisme.
Oui, Qlower met à disposition un simulateur LMNP pour comparer les régimes et optimiser votre fiscalité.
L’affiliation à l’Urssaf déclenche automatiquement l’attribution d’un numéro SIRET LMNP, nécessaire pour toutes déclarations officielles (voir SIRET LMNP).
Si mes revenus en location courte durée descendent en dessous de 23 000€ en LMNP, alors mes cotisations ne s’appliquent pas l’année suivante. En revanche, si je suis considéré LMP et que mes revenus redescendent en dessous 23 000€, d’un point de vue fiscal je redeviens LMNP, mais d’un point de vue social les LMP restent assujettis à l’URSSAF même s’ils deviennent LMNP et paient un minimum de cotisations d’environ 1200€ même si le résultat fiscal est nul.
L’investisseur à le choix entre 3 régimes d’affiliation (général, auto entrepreneur et celui des indépendants). Par défaut, le LMNP est mis en auto-entrepreneur. Si l’option pour le régime général est optée, cette dernière est définitive et irrévocable.
Ne doivent pas être assujettis aux cotisations sociales URSSAF
Si un LMNP à une activité mixte de location meublée de longue durée et en même temps une activité de meublée de tourisme (courte durée), le propriétaire doit être assujetti uniquement si son activité de courte durée dépasse les 23 000 € de recettes locatives brutes et seulement pour les recettes ou le résultat net de cette activité.
Les calculs des seuils doivent toujours être analysés au niveau du foyer fiscal.
Pour faire les bons choix, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière, fini le casse tête de la fiscalité et place à l’optimisation de votre situation personnelle et patrimoniale
Qlower est là pour vous aiguiller au mieux selon votre situation ! N’hésitez pas à prendre un rdv avec un de nos experts !
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