En France, les loueurs de biens meublés sont assujettis au régime catégoriel des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Il existe alors deux modes d’imposition qui vont pouvoir s’appliquer à ces contribuables : le régime Micro-BIC, et le régime réel-BIC. Dans certains cas, le passage de l’un à l’autre peut être pertinent pour l’investisseur, particulièrement d’un point de vue fiscal.
Le régime micro-BIC est le régime d’imposition le plus souvent utilisé par les loueurs en meublé. Il s’applique de plein droit lorsque les loyers annuels encaissés par le bailleur sont inférieurs à 72.600€, mais il peut, sur option, lui préférer le régime réel-BIC, dont nous expliciterons les contours par la suite.
Rien de plus simple pour déterminer le revenu imposable lorsqu’on opte pour le régime micro-BIC : il suffit d’appliquer un abattement forfaitaire de 50% (abattement qui correspond, analogiquement, aux charges déductibles dans le régime réel) sur les loyers annuels encaissés.
Pour simplifier, le calcul se fait de la sorte : BIC imposables = 50% des loyers annuels encaissés
Le reste est imposé sur sa Tranche Marginale d’Imposition (TMI) ainsi qu’au titre de la CSG/CRDS (17,2% à ce jour).
L’avantage essentiel de ce régime est évidemment sa simplicité : l’application de l’abattement évite le calcul des charges réelles qui peut s’avérer fastidieux, et la déclaration des revenus se réduit à un simple montant dans une case de la déclaration générale.
Le régime réel-BIC s’applique obligatoirement lorsque les loyers annuels encaissés sont supérieurs à 72.600€ et donc, sur option, lorsque leur montant est inférieur.
Le revenu BIC qui sera imposé est un peu plus complexe à déterminer.
Les recettes sont constituées des loyers bruts encaissés. Il convient ensuite d’en retrancher les charges réellement payées au cours de l’exercice : frais de gestion, d’entretien et réparations, cotisations d’assurances, taxe foncière et charges de copropriété notamment, ainsi que -et c’est tout l’intérêt de ce régime- l’amortissement du bien et des équipements.
Pour simplifier, le calcul se fait de la sorte : BIC imposables = Loyers bruts – (charges réelles + amortissement)
L’amortissement comptable est relativement complexe à appréhender. Rappelons tout d’abord qu’en comptabilité, un amortissement est la constatation de la dépréciation d’un actif et qu’il vient en déduction des recettes dans le calcul du résultat.
Sans entrer dans les détails (la complexité arrive assez vite puisqu’il n’existe pas de répartition type, d’où la nécessité de faire intervenir un comptable ou un assistant comme Qlower pour établir ces calculs), la valeur d’un bien loué en meublé est “décomposée” entre diverses grandeurs : le terrain, la structure (le gros oeuvre), la façade et couverture, les aménagements/agencements et les équipements.
Le mobilier est également amortissable, tout comme les droits de mutation ou les frais d’agence lorsqu’on initie l’investissement.
Chaque “composant” du bien représente donc un pourcentage de sa valeur totale.
Le terrain par exemple peut représenter de 10 à 40% de la valeur du bien selon sa localisation (plus le foncier est cher localement, plus la quote-part du terrain sera élevée), avec une grandeur habituellement constatée de 20%.
La structure représente souvent 50% du total et les trois autres composants 10% chacun.
Les meubles et équipements sont amortissables pour leur entière valeur.
Le terrain n’est jamais amortissable.
Une fois les composants déterminés, il convient de leur appliquer une durée d’amortissement.
Il est communément admis des durées de 30 à 50 ans pour la structure, 30 ans pour la façade/couverture et 15 ans pour les autres composants.
Au total, on estime généralement en moyenne que 80% de la valeur d’un bien peut être amortie sur une durée de 25 ans.
Les meubles/équipements (y compris les renouvellements) s’amortissent eux, généralement, sur 5 à 7 ans.
A titre d’exemple, si un bien vaut 200.000€, on pourra donc passer un amortissement de 6.500€ pendant 25 ans. Si le mobilier vaut 10.000€, l’amortissement supplémentaire sera de 2.000€ pendant cinq ans.
Cette somme viendra donc s’ajouter aux charges réellement payées pour établir le résultat BIC, qui lui-même s’joutera aux autres revenus catégoriels (salaires, revenus fonciers, etc.) pour déterminer le revenu global qui sera imposé.
L’amortissement du bien représente par conséquent une charge “fictive” (puisque ce n’est pas une somme qui est décaissée) importante, et c’est lui qui permet de générer un résultat fiscal bien plus faible, voire un revenu taxable de zéro !
Le problème ne peut se poser que si les loyers perçus l’année précédente étaient inférieurs à 72.600€. Au-delà, la question du micro ou du réel ne se pose pas : ce sera le réel obligatoirement !
Premier calcul à faire : quel est le montant des charges réelles payées l’année précédente
Deuxième calcul : quel est le montant des amortissements qui s’y ajouteraient ?
Si ces deux sommes représentent moins de 50% des loyers bruts, le régime micro est plus favorable. A l’inverse, si cette addition représente plus de 50% des loyers, l’avantage ira au réel.
Finalement, l’analyse est souvent moins complexe qu’il n’y paraît et, très souvent, l’investisseur a tout intérêt à opter pour le régime réel : on peut constater très fréquemment que le résultat imposable devient zéro ! L’économie d’impôt ainsi réalisée peut représenter des sommes considérables.
Attention néanmoins car, en contrepartie, la comptabilité est par définition plus complexe au régime réel, elle nécessite le plus souvent l’intervention d’un professionnel. Ce coût additionnel doit être pris en compte dans l’évaluation de la pertinence des deux options. Si le différentiel entre micro et réel est très faible, passer au réel peut s’avérer plus onéreux et inutilement plus complexe.
Beaucoup de loueurs en meublé ont tendance à choisir le régime micro-BIC par défaut sans pour autant questionner l’avantage du régime réel. L’expérience montre pourtant de manière claire qu’un très grand nombre d’investisseurs a tout intérêt à opter pour le régime réel et, ainsi, générer des économies d’impôts très significatives. Qlower met à la disposition de ses clients les conseils qui leur permettent de mieux appréhender l’exercice et ses implications.
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