Qu’est ce qu’une SCI ?

En 2018, 94.000 SCI ont été créées, soit 14% des créations de sociétés. 75% de ces sociétés sont créées dans le but de gérer des investissements locatifs, et 90% gardent le régime d’imposition sur le revenu.

Mais qu’est ce qu’une SCI ? Quels sont ses avantages comparés à la propriété directe ? Voici quelques pistes de réflexion.

SCI

Qu’est ce qu’une SCI ?

Les Sociétés Civiles Immobilières sont des sociétés qui ont pour objet la gestion et la location d’immeubles acquis par elle ou apportés en propriété ou en usufruit par les associés. Elles sont soumises au droit commun des sociétés civiles : les articles 1845 à 1870 du Code Civil. Les associés détiennent des parts de la société et se partagent donc les bénéfices ou les déficits issus de l’exploitation des immeubles qui lui appartiennent. 

La principale caractéristique de ce type de société est la responsabilité illimitée des associés, qui emporte une conséquence majeure : l’obligation aux dettes sociales est indéfinie et conjointe. En cas de défaillance de la société, les associés doivent répondre indéfiniment des dettes sociales à proportion de leurs parts dans le capital. 

De cette catégorie générale des SCI, plusieurs sous catégories de Société Immobilières existent, permettant d’adapter le cadre juridique aux besoins des associés et bénéficiant souvent d’avantages et de dispositions particulières pour encourager telle ou telle pratique.

Les plus notables sont les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), qui ont pour unique but l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif, sans pouvoir exercer des activités de construction ou promotion immobilière. Elles peuvent procéder à des travaux et, à titre accessoire de l’activité de location uniquement, effectuer des travaux d’agrandissement et de reconstruction. Elles peuvent occasionnellement céder des éléments de leur patrimoine immobilier s’il ne s’agit pas du but de l’acquisition à l’origine. Malgré leur statut de société civile, les SCPI empruntent une partie de leur régime aux Sociétés Anonymes, notamment du fait de leur appel public à l’épargne.

Avantages de la SCI

La gestion par SCI procure de nombreux avantages aux propriétaires et aux gestionnaires. 

  • Les enjeux principaux sont fiscaux. Les associés d’une SCI peuvent en effet décider, au moment de la constitution de la société, d’opter pour une imposition à l’Impôt sur le Revenu ou à l’Impôt sur les Sociétés. Cette modularité de l’imposition permet d’adapter la fiscalité de l’investissement au portefeuille des propriétaires investisseurs. Ainsi, une imposition à l’impôt sur le Revenu rendra la société semi-transparente, l’impôt sera perçu directement auprès des associés en fonction de la fiscalité particulière de chacun d’eux. Le principal avantage de ce régime est le fait que les bénéfices, tout comme les déficits, seront imputés sur le revenu fiscal de l’associé et non au niveau de la société. A contrario, en cas d’option pour l’IS, l’imposition est double, à la fois sur le résultat de la société puis, en cas de distribution de bénéfices, dans le revenu fiscal des associés. Avantage non négligeable en revanche : il est possible d’amortir les biens (sous certaines conditions et limites), cela générant une charge supplémentaire qui diminue voire supprime tout bénéfice, donc toute imposition !

 

  • Par ailleurs, la SCI permet une transmission simplifiée du patrimoine. En effet, le régime de cession immobilière est emprunt d’un lourd formalisme et d’une taxation spécifique en France, que ce soit en cas de cession (par le truchement des frais d’enregistrement et de notaire) ou en cas de succession du fait des droits de succession. Dans le cas où un associé d’une SCI transmet ses parts, le régime est celui de la cession de parts sociales, distinct du régime des cessions immobilières. Ce régime est moins lourd en termes de formalisme, et plus léger fiscalement.

 

  • Enfin, la SCI permet aussi de simplifier la gestion du patrimoine par de nombreux aspects, notamment par la possibilité de gérer tous les biens par l’intermédiaire d’une structure dédiée, d’un compte bancaire dédié, etc.

 

Il existe naturellement des limites et contraintes à l’exercice : par exemple des baux qui, sauf exception, passent à 6 ans minimum !

Conclusion

La réflexion sur la stratégie à adopter pour son ou ses investissements immobiliers est complexe . Choisir de constituer une SCI (ou tout autre forme de société telles SARL de famille ou SNC) est un acte fort et impliquant. Pour ses clients, Qlower a passé des partenariats avec des Conseils Juridiques qui apportent une valeur ajoutée importante à ses clients, dans la réflexion et dans l’action, et dans une tarification préférentielle !

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