Un investissement en “Déficit foncier” : règles et dépenses déductibles

Il existe plusieurs manières d’appréhender l’intérêt d’un investissement immobilier dit en “Déficit foncier”. On peut être déjà bailleur en location nue (la mécanique est différente lorsqu’on opte pour de la location meublée) et générer des excédents fonciers ; on peut aussi être primo-investisseur et rechercher l’optimisation fiscale de ses revenus fonciers futurs. Dans les deux cas, générer un déficit foncier important sera assurément une solution à étudier.

Un investissement en Déficit foncier : règles et dépenses déductible

La Mécanique d'un investissement en “Déficit foncier”

Le “Déficit foncier” est une mécanique bien connue des investisseurs avertis. L’idée de base est simple : lorsque ses charges déductibles sont supérieures à son revenu (les loyers encaissés), un bien loué nu génère un déficit fiscal, et ce déficit génère une économie d’impôt.
C’est le cas naturellement et particulièrement lorsqu’on entame un programme de travaux de restauration important sur un nouvel investissement. La mécanique est la même sur un investissement déjà existant, bien qu’il génère généralement moins de charges, donc moins de déficit, donc moins d’économie d’impôt.

Exemple type : on achète en 2021 un bien qui a besoin de gros travaux de remise en état avant sa mise en location nue. Sur cet exercice fiscal, on générera donc peu ou pas de revenu et de grosses charges. Le résultat fiscal sera donc très déficitaire.
Autre exemple : à la sortie de son locataire, on décide de réaliser des travaux de remise en état… La mécanique est donc la même : beaucoup de charges à déduire cette année en regard des loyers, donc un déficit pour ce bien.

Quelles sont les dépenses déductibles des loyers encaissés ?

Au cours d’un exercice fiscal, un investisseur peut déduire de ses loyers encaissés (presque) toutes les charges qu’il a exposées pour maintenir et améliorer son bien à usage locatif. 

  • Les charges courantes sont un grand classique : charges de copropriété, taxe foncière (hors Taxe d’Enlèvement des Ordures Ménagères), travaux d’entretien courant, assurances (Propriétaire Non Occupant ; Protection Juridique ; Garantie contre les Loyers Impayés le plus souvent), etc.

 

  • Les intérêts d’emprunt sont totalement déductibles des loyers (une petite finesse à connaître : une déficit foncier issu d’intérêts d’emprunt n’est pas imputable sur le revenu global, mais nous n’entrerons pas dans ce niveau de détail ici…), ainsi que l’assurance du crédit (déductible ici et non au titre des assurances !) et d’éventuels frais d’hypothèque ou frais de dossier bancaire l’année de l’investissement.

 

  • Les travaux d’amélioration. C’est ici que la mécanique prend tout sons sens : les dépenses réalisées à ce titre sont également déductibles l’année de leur paiement (attention, quelques travaux ne le sont pas, tels la construction, l’agrandissement, l’installation d’une mezzanine par exemple).

 

Le calcul est finalement assez simple : revenus encaissés (les loyers) – charges déductibles (les charges courantes + intérêts d’emprunt + travaux) = bénéfice ou déficit foncier. Dans le cas de travaux importants, on obtient mécaniquement un déficit l’année (ou parfois les années) au cours de laquelle on réalise ces travaux.

Quel est le traitement fiscal du déficit foncier ?

Qu’advient-il alors d’un éventuel déficit ?

Une précision s’impose avant tout : le choix du régime réel est évidemment indispensable pour pouvoir profiter d’un déficit, le régime du “Micro-Foncier” est par définition exclu. 

Pour commencer, le déficit d’une propriété va venir en déduction des excédents de même nature. 

Prenons un exemple : si nous avons deux biens qui génèrent l’un 5.000€ et l’autre 10.000€ d’excédents, un déficit de 30.000€ généré par un nouvel investissement va commencer par “effacer” les 15.000€ des deux premiers. En conséquence, nous n’aurons pas de revenu foncier fiscal cette année-là ! L’économie d’impôt sera fonction de notre Tranche Marginale d’Imposition + CSG/CRDS. Sur une TMI à 30% par hypothèse, nous économiserons 15.000€ x (30 + 17,2)%. En clair : nous récupérons déjà environ la moitié de l’excédent “effacé” en économie d’impôt ! 

Mais ça n’est pas tout : si le déficit est supérieur à l’excédent des autres biens, ce qui est le cas dans notre exemple, il va pouvoir s’imputer sur le revenu global dans un plafond de 10.700€ (attention : uniquement l’année au cours de laquelle le déficit a été constaté). 

Dans notre exemple, notre nouvel investissement ayant généré un déficit de 30.000€, il a “effacé” nos 15.000€, et il nous reste donc 30.000€ – 15.000€ = 15.000€ de déficit utilisable ! Nous allons pouvoir déduire 10.700€ de notre revenu global. Sur notre TMI à 30%, cela représente une économie additionnelle de plus de 3.000€ cette année-là… (pour mémoire et sans rentrer dans ce détail ici, pas d’économie de CSG/CRDS dans ce cas).

Et le reste alors ? Eh bien les 30.000 – 15.000 – 10.700 = 4.300€ seront “stockés” et imputés sur les excédents futurs (dans les 10 années suivantes au maximum). Nous retrouverons une nouvelle économie d’impôt supplémentaire de 4.300 x (30 + 17,3)% l’année d’après.

La conclusion est donc claire : sans déficit, les 15.000€ d’excédent génèrent un impôt de l’ordre de 7.000€ . Avec un investissement générant un déficit de 30.000€, on économise près de 12.000€ d’impôt sur deux exercices fiscaux !

La limite de l’exercice est très lointaine : si vous générez 30K€ d’excédents réguliers et investissez dans une opération à très fort déficit (300 K€ de travaux par exemple), vous pouvez “effacer” près de 10 ans d’excédent fonciers à venir !

Quand on dispose d’excédents fonciers récurrents, rien de tel qu’un nouvel investissement en déficit foncier, c’est assurément l’optimisation fiscale la plus pertinente…

Cerise sur le gâteau : la mécanique du déficit foncier n’est pas considérée comme une “Niche Fiscale”, elle peut donc efficacement se cumuler avec d’autres investissements, du type Pinel par exemple. 

Enfin, une précision que peu d’investisseurs connaissent : utiliser un déficit foncier pour “effacer” du revenu implique mécaniquement un engagement de conserver le bien à usage locatif dans les 3 exercices fiscaux qui suivent. Donc il est nécessaire d’éviter une vente très rapide après des travaux…

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