Un investisseur doit-il gérer son bien lui-même ou doit-il passer par une agence immobilière ?

Jean Marc Le Prado, co-fondateur de Qlower, a été interviewé sur ce sujet par Guillaume Sommerer et Marie Coeurderoy au cours de l’émission “Intégral Placements” sur BFM Business TV, le 21 juillet 2020. Cette transcription va vous présenter les enjeux des deux options et vous donner quelques pistes de réflexion.

Lorsque l’on se lance dans l’investissement immobilier, on est amené à se poser la question suivante : vaut il mieux que je gère mon bien moi-même, ou dois-je plutôt passer par une agence immobilière ?

Donc, vaut-il mieux gérer son bien soi-même ou passer par une agence?

Une fois l’étape de l’investissement passée, la gestion locative est probablement ce qui va faire qu’un investissement va être très agréable à vivre… ou pas !
On distingue souvent deux profils d’investisseurs : le premier est celui qui ne veut entendre parler de rien ou du moins possible, et qui est prêt à payer pour cela. Si vous êtes dans ce cas, il vaut sans doute mieux passer par une agence immobilière, qui aura pour mission de gérer votre bien au quotidien. N’oubliez pas néanmoins que, si un problème survient, vous en serez forcément informé et devrez intervenir dans le processus, même si c’est par l’intermédiaire de votre agence. Beaucoup d’investisseurs imaginent que le fait d’avoir leur bien géré en agence les préserve de tous maux de tête : c’est une erreur !
À l’inverse, il y a des investisseurs qui veulent tout contrôler : chercher les locataires, quittancer eux-même, s’occuper de tous les travaux, etc. Si c’est votre cas, vous devrez naturellement opter pour la gestion de votre bien en direct.
Il est néanmoins important de noter que lorsque l’on gère soi-même son ou ses biens, il existe toujours le risque de commettre des erreurs, car il y a finalement un niveau de compétences assez important à avoir.

Est-ce que gérer soi-même un bien immobilier sans passer par une agence locative est compliqué ?

Par définition c’est un peu compliqué. Cela étant dit ce n’est pas infaisable, et il faut surtout se préparer à y consacrer du temps !

Il y a tout de même la révision annuelle du loyer, la régularisation des charges, le solde du compte d’un locataire sortant, tout ça ne se fait pas tout seul…

Effectivement. Si vous passez par une agence, vous serez déchargé de la plupart des tâches administratives. Pensez néanmoins que si vous souscrivez un mandat de gestion incluant une assurance contre les impayés, cela vous coûtera entre 9 et 11%, dont 6 à 7% pour la gestion et environ 3% pour l’assurance, c’est à prendre en compte. Si vous gérez vous même, vous avez une économie substantielle à réaliser !

Chercher soi-même son locataire, plutôt que de déléguer cette lourde tâche à une agence locative, prend du temps.

C’est probablement la seule chose véritablement pénible quand on gère soi-même : passer une annonce, recevoir une multitude d’appels, filtrer au téléphone, faire des visites avec des candidats qui parfois ne viennent pas… et souvent n’annulent même pas ! Néanmoins on peut estimer son économie à environ un mois de loyer. Pour celui qui veut se donner un peu de mal, surtout au début dans la phase d’apprentissage, ça ne lui prendra pas des dizaines d’heures chaque mois, et cela lui permettra de booster significativement le rendement de son investissement !

Une internaute nous dit qu’elle souhaite faire de l’investissement locatif avec une assurance contre les loyers impayés pour ne pas prendre le risque d’avoir un locataire qui l’empêcherait de percevoir le rendement locatif. Pour avoir cette assurance, faut-il passer par une agence locative ?

Pas nécessairement. On peut souscrire en direct, sans aucun problème, une assurance contre les impayés. Mais il faut être rigoureux dans ce cas…En cas d’impayé, vous êtes par exemple tenu contractuellement d’envoyer votre mise en demeure dans un délai maximal : le plus souvent 30 ou 40 jours. Si vous l’envoyez par mégarde après le délai, l’assurance vous dira potentiellement qu’elle ne prend pas en charge ce sinistre du fait d’une négligence de votre part !

Finalement, quand Jean Marc Le Prado fait une synthèse de 30 ans d’expérience dans le domaine, il est forcé de constater que gérer soi-même n’est pas insurmontable et offre un rendement supérieur assez significatif ?

En effet, gérer soi-même, quand on veut s’en donner la peine, permet d’optimiser son rendement de manière significative. Et la tâche n’est pas si ardue, finalement !

Pour ceux qui ne veulent pas tout gérer eux-même sans pour autant payer les frais élevés des agences locatives, existe-t-il des solutions intermédiaires ?

Il existe en effet depuis quelques années des solutions d’”Assistant à la gestion” qu’on trouve sur le web, mais qui sont plus ou moins performants. Ces dispositifs sont très pertinents pour les investisseurs qui souhaitent gérer eux-mêmes leur bien tout en ayant un support, une structure qui va pouvoir les accompagner dans l’essentiel des tâches administratives comme envoyer directement les quittances et faire des rappels dans l’année (pour récupérer la taxe sur l’enlèvement des ordure ménagères par exemple, ou la réévaluation du loyer selon l’indice IRL, etc.). Néanmoins cet exercice a sa limite car la plupart des acteurs ne sont pas d’une performance très élevée.

Et puis il y a Qlower, l’application qui se connecte directement au compte bancaire et confirme elle-même à l’investisseur que son loyer a bien été encaissé ! Avec Qlower, inutile d’aller consulter les écritures de son compte pour vérifier que le loyer a bien été encaissé, puis ensuite saisir ce paiement sur l’application afin qu’elle envoie enfin la quittance au locataire… Presque tout est automatisé et pris en charge par Qlower : envoi automatisé de la quittance dès que le loyer est arrivé sur le compte,  assistance à la régularisation annuelle des charges, récupération de la taxe sur les ordures ménagères, préparation du solde de tout compte, etc.
Et, idéal absolu : la déclaration de revenus fonciers est éditée en un clic, elle est consolidée et optimisée ! 
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