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Article mis à jour le 03/02/25

LMNP en Indivision

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) en indivision est une solution de plus en plus prisée par les investisseurs immobiliers qui souhaitent mutualiser leurs ressources financières et humaines pour acquérir et gérer ensemble un bien meublé. Ce statut particulier permet à plusieurs propriétaires de détenir un bien commun tout en bénéficiant des avantages fiscaux propres au LMNP. Cependant, investir en indivision implique des spécificités en termes de gestion, de fiscalité et de déclaration. Pour un aperçu complet du fonctionnement du LMNP, consultez notre guide LMNP. Ce guide vous aidera à naviguer dans les étapes essentielles de l’investissement immobilier en LMNP pour optimiser vos avantages fiscaux et respecter les obligations déclaratives.

Sommaire :

Qu'est-ce que l'indivision ?

L’indivision représente une forme de propriété où deux personnes ou plus détiennent une fraction de propriété d’un même bien immobilier sans qu’il y ait de division matérielle de ce bien. Cette situation survient souvent à la suite d’un héritage, d’un achat commun ou d’un investissement immobilier réalisé à plusieurs hors du cadre d’une société commune (tel qu’en SCI). Dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP), l’indivision permet aux investisseurs de s’associer pour acquérir et gérer un bien immobilier destiné à la location meublée.

Caractéristiques principales :

  • Propriété partagée : les indivisaires possèdent chacun une quote-part du bien, exprimée en pourcentage de la propriété totale.
  • Gestion commune : toutes les décisions relatives à la gestion du bien doivent être prises d’un commun accord entre les co-indivisaires, à moins qu’une convention d’indivision n’établisse d’autres règles de gouvernance.
  • Partage des revenus et des charges : les revenus générés par la location du bien, tout comme les charges et les coûts d’entretien, sont répartis entre les indivisaires selon leur part respective.

 

Discutez avec un expert Qlower pour comprendre les implications de l’indivision en LMNP ! 

Avantages et opportunités de la LMNP en indivision

L’investissement en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) en indivision séduit de plus en plus d’investisseurs grâce à ses nombreux avantages, notamment sur le plan fiscal et en termes de gestion. Cet arrangement permet non seulement une optimisation des coûts mais offre aussi une flexibilité intéressante pour les investisseurs et d’augmenter la capacité d’emprunt.

Bénéfices fiscaux et flexibilité de gestion

  • Optimisation fiscale : lorsqu’un bien est mis en indivision, le choix du régime micro-BIC est exclu, et le régime du réel BIC simplifié devient automatiquement applicable. Cette situation se révèle particulièrement avantageuse car les co-propriétaires peuvent bénéficier des déductions de toutes les charges liées au bien en location, et de l’amortissement. 
  • Répartition des bénéfices : les bénéfices sont répartis entre les indivisaires selon leur quote-part dans l’indivision
  • Gestion sur mesure : l’indivision offre la possibilité d’une gestion flexible, où les décisions sont prises en commun. Cela inclut la sélection des locataires, la fixation des loyers, les rénovations ou améliorations du bien, et la gestion quotidienne

Potentiel d'investissement à plusieurs et partage des charges

  • Capacité d’investissement et d’emprunt accrue : En mutualisant les ressources tel que l’apport en capital (environ 10 à 30%) ou encore la capacité d’emprunt de chaque investisseur, les indivisaires peuvent accéder à des biens immobiliers de plus grande valeur ou mieux situés ou bénéficiant d’un prix au m² plus faible, augmentant ainsi le potentiel de rendement de l’investissement.

 

  • Partage des charges et des risques : Les coûts liés à l’achat, à l’entretien, au mobilier, aux réparations et aux charges courantes sont partagés, réduisant ainsi la charge financière individuelle en cas d’imprévu. De même, les risques liés à la vacance locative ou aux impayés sont mutualisés.

 

  • Diversification du portefeuille : L’investissement en LMNP en indivision permet de diversifier le portefeuille immobilier des investisseurs, en réduisant les risques grâce à la répartition des investissements sur plusieurs biens, types d’exploitation (location longue ou courte durée, bail mobilité, étudiant ou colocation, etc..) ou diversification géographique.

Aspects juridiques et fiscaux de l'indivision en LMNP

L’investissement en location meublée non professionnelle (LMNP) en indivision soulève des questions spécifiques tant sur le plan juridique que fiscal. La compréhension de ces aspects est importante pour optimiser son investissement et se conformer à la législation en vigueur.

Régime fiscal applicable et déclarations spécifiques

  • Choix du régime fiscal :Lorsqu’un bien est déclaré en indivision en LMNP, le choix du régime micro-BIC est exclu d’office, laissant place au régime Réel BIC simplifié . Cette option offre aux copropriétaires  la possibilité de déduire les charges et amortissements, souvent leur permettant de ne pas payer d’impôts sur les revenus locatifs pendant plusieurs années. Sous ce régime, les revenus et les charges sont répartis entre les indivisaires en fonction de leur part respective et de leur TMI (taux marginal d’imposition), influençant la répartition de l’impôt sur le revenu et des bénéfices.

 

  • Déclaration d’activité : Il est impératif de soumettre la déclaration de début d’activité dans les 15 jours suivant l’achat ou la mise en location de votre bien meublé pour éviter les erreurs qui pourraient entraîner des redressements fiscaux et la non déductibilité des frais d’acquisition (notaire, frais d’agence, travaux, mobilier).

 

Tout savoir sur les démarches  administratives  clés 

 

  • Déclarations fiscales : Une déclaration fiscale au réel BIC est obligatoire        ( en savoir plus ). Ensuite, chaque indivisaire doit déclarer sa part des revenus locatifs perçus sur sa propre déclaration d’impôt sur le revenus 
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Contrat d'indivision : éléments clés et rédaction

  • Importance du contrat d’indivision : Le contrat d’indivision, ou convention d’indivision, permet de préciser les règles de gestion du bien, la répartition des revenus et des charges, ainsi que les modalités de prise de décision entre les co-indivisaires. Souvent oublié, c’est pourtant un outil fondamental pour prévenir les conflits et assurer une gestion fluide dans la durée.

 

  • Éléments clés à inclure (non exhaustif) :
    • La désignation précise du ou des biens concernés.
    • La répartition des parts entre les indivisaires.
    • Les modalités de gestion quotidienne et des décisions importantes (travaux, choix du locataire, etc.).
    • La répartition des revenus locatifs et des charges.
    • Les conditions de sortie de l’indivision.

 

  • Rédaction de la convention : La convention d’indivision doit être établie par écrit sous peine de nullité. Le recours à un notaire est obligatoire en cas de présence de biens immobiliers. Tous les héritiers doivent être d’accord pour désigner un mandataire

 

Si la convention d’indivision est rédigée par un notaire, les frais peuvent varier entre 300 et 1 000 euros. Ce tarif inclut la rédaction du document ainsi que son enregistrement officiel qui est obligatoire. 

 

Cela garantira que la convention d’indivision  respecte la législation en vigueur et protège les droits de chaque indivisaire.

Gestion et administration d'une LMNP en indivision

La gestion et l’administration d’un bien en location meublée non professionnelle (LMNP) en indivision nécessitent une organisation rigoureuse et une communication efficace entre les co-indivisaires. 

Répartition des revenus et des charges

  • Clarté dans les comptes : Il est important d’établir un système de comptabilité transparent pour enregistrer tous les revenus locatifs ainsi que les dépenses liées au bien. Cela inclut les frais de gestion, les taxes, les charges de copropriété, les assurances, et les frais de maintenance et de réparation. 

 

  • Répartition selon les quotes-parts : Les revenus et les charges doivent être répartis entre les co-indivisaires selon leur part respective dans l’indivision. Cette répartition doit être clairement définie dès le départ dans la convention d’indivision pour éviter tout malentendu.

 

  • Utilisation de comptes bancaires dédiés : Il est conseillé de créer un compte bancaire séparé pour l’indivision, afin de faciliter la gestion des revenus et des dépenses, et d’assurer une traçabilité financière. Le formaliste est libre, donc un compte particulier, dans une banque gratuite peut parfaitement convenir.

 

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Prise de décision et gestion des conflits

  • Convention d’indivision : La mise en place d’une convention d’indivision robuste est à considérer. Elle doit détailler les modalités de prise de décision, y compris pour les décisions courantes et les décisions majeures qui nécessitent un consensus ou une majorité qualifiée.

 

  • Résolution des conflits : La convention devrait également prévoir des mécanismes de résolution des conflits, tels que la médiation ou l’arbitrage, pour gérer efficacement les désaccords sans recourir à des procédures judiciaires coûteuses.

 

  • Règles de fonctionnement quotidien : Établir des règles claires pour la gestion quotidienne du bien peut aider à prévenir les conflits. Cela inclut la répartition des tâches, la gestion des relations avec les locataires, et les procédures de maintenance.

La convention d'indivision : un outil indispensable trop rarement mis en place

La convention d’indivision est un document qui joue un rôle décisif dans la gestion et l’administration harmonieuse d’un bien immobilier détenu en indivision, particulièrement dans le cadre d’une location meublée non professionnelle (LMNP). Elle permet de définir les règles spécifiques régissant la relation entre les co-indivisaires, au-delà des dispositions légales par défaut, offrant ainsi une structure et une sécurité juridique indispensables à la bonne gestion du bien.

Importance et contenu d'une convention d'indivision

  • Cadre légal personnalisé : Alors que la loi prévoit une gestion assez rigide de l’indivision, la convention permet aux co-indivisaires de s’accorder sur des règles de fonctionnement adaptées à leurs besoins spécifiques, favorisant ainsi une gestion plus flexible et efficace du bien.

 

  • Prévention des conflits : En anticipant les situations de désaccord potentielles et en établissant des mécanismes de résolution, la convention aide à prévenir les conflits et facilite leur gestion, garantissant la stabilité de l’investissement.

 

  • Contenu typique : Une convention d’indivision bien rédigée doit inclure des informations sur la répartition des parts, les modalités de prise de décision, la répartition des revenus et des charges, les règles de cession des parts, ainsi que les procédures en cas de dissolution de l’indivision.

Exemples de clauses spécifiques pour LMNP

  • Répartition des revenus et des charges : Définir précisément comment les bénéfices locatifs et les dépenses seront partagés entre les co-indivisaires, en fonction de leur quote-part dans l’indivision.

 

  • Gestion du bien : Établir les modalités de gestion du bien, y compris la sélection des locataires, la fixation des loyers, la gestion des travaux de maintenance ou de rénovation, et l’administration courante.

 

  • Procédure de prise de décision : Spécifier les règles pour les décisions courantes (nécessitant éventuellement une majorité simple) et les décisions majeures (nécessitant une majorité qualifiée ou l’unanimité).

 

  • Modalités de sortie de l’indivision : Inclure des clauses précisant les conditions dans lesquelles un co-indivisaire peut vendre ou céder ses parts, et les droits de préemption des autres co-indivisaires.

 

  • Durée de l’indivision et conditions de renouvellement : Déterminer la durée initiale de l’indivision et les conditions sous lesquelles elle peut être renouvelée ou dissoute.

 

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Sortie de l'indivision : procédures et considérations

La sortie de l’indivision, bien que souvent perçue comme une étape complexe, est une phase importante de la gestion d’un bien immobilier détenu en commun. 

 

Méthodes de dissolution de l'indivision

  • Vente du bien : La manière la plus directe de sortir de l’indivision est de vendre le bien immobilier et de partager le produit de la vente entre les co-indivisaires selon leurs parts respectives. Cette option est souvent choisie lorsque les co-indivisaires souhaitent liquider leur investissement ou lorsqu’ils ne parviennent pas à se mettre d’accord sur la gestion du bien.

 

  • Attribution préférentielle : Un ou plusieurs co-indivisaires peuvent choisir d’acquérir la totalité ou une part plus importante du bien, en versant une compensation financière aux autres parties. Cette méthode nécessite l’accord de tous les co-indivisaires concernés.

 

  • Partage amiable : Si le bien peut être divisé physiquement, un partage amiable permet à chaque co-indivisaire de recevoir une portion du bien. Toutefois, cette option est rarement applicable dans le contexte immobilier.

 

  • Licitation : En cas de désaccord, un co-indivisaire peut demander la vente aux enchères du bien par voie judiciaire, processus connu sous le nom de licitation. Les fonds récoltés sont ensuite répartis entre les co-indivisaires.

Conséquences fiscales et financières de la sortie d'indivision

  • Plus-value immobilière : La vente du bien peut entraîner une imposition sur la plus-value réalisée, calculée comme la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition (ajusté selon certaines dépenses et abattements pour durée de détention). Les règles de calcul et les taux d’imposition dépendent de la durée de détention du bien.

 

  • Droits de mutation : L’attribution préférentielle ou le partage amiable peut être soumis à des droits de mutation à titre onéreux ou gratuit, en fonction de la valeur du bien ou de la part attribuée.

 

  • Impacts sur la location : La dissolution de l’indivision peut avoir des répercussions sur les contrats de location en cours, notamment en ce qui concerne la gestion des baux et la perception des loyers.

 

  • Réajustements financiers : Des réajustements peuvent être nécessaires pour tenir compte des contributions passées des co-indivisaires aux dépenses du bien, ce qui peut influencer le partage final des fonds.

LMNP en indivision vs autres formes d'investissement

L’investissement immobilier locatif offre plusieurs structures juridiques, chacune présentant ses propres avantages et contraintes. La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) en indivision, la Société Civile Immobilière (SCI) et la SARL de famille sont parmi les options les plus populaires. Une comparaison détaillée permet de mieux comprendre les spécificités de chaque forme d’investissement.

 

Comparaison avec la SCI, SARL de famille, etc.

LMNP en indivision :

  • Permet à plusieurs investisseurs de détenir un bien immobilier et de partager les revenus locatifs proportionnellement à leurs parts en indivision.
  • Offre une fiscalité avantageuse sous le régime réel, permettant des abattements et amortissements sur le résultat fiscal.
  • Permet de bénéficier d’un abattement pour durée de détention sur le calcul de la plus value en cas de revente 

 

Société Civile Immobilière (SCI) :

  • Facilite la gestion d’un patrimoine immobilier en commun, avec une transmission simplifiée des parts sociales.
  • Soumise à l’impôt sur les sociétés dans le cadre d’une location meublée, ce qui offre une certaine flexibilité fiscale mais limite les abattements disponibles.

 

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SARL de famille :

  • Société commerciale limitée réservée aux membres d’une même famille, permettant de gérer ensemble un patrimoine immobilier locatif.
  • Choix entre l’imposition des bénéfices à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, offrant une stratégie fiscale adaptable.

 

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Avantages et inconvénients de chaque structure

LMNP en indivision

 

  • Avantages :
      • Fiscalité attractive avec le régime réel grâce aux amortissements
      • Gestion et décision partagées, adaptée pour les petits groupes d’investisseurs, membres d’une même famille ou un couple non marié ou pacsé par exemple.
  • Inconvénients :
    • Nécessité d’un accord unanime pour les décisions importantes, pouvant conduire à des blocages.
    • Risques liés aux désaccords entre co-indivisaires.

 

SCI

 

  • Avantages :
      • Souplesse dans la gestion et la transmission du patrimoine immobilier.
      • Protection du patrimoine personnel en cas de dettes.
  • Inconvénients :
    • Gestion plus complexe et coûts de création plus élevé (généralement 1300€).
    • Frais de comptabilité souvent plus chers (mais pas chez Qlower)
    • Plus-value à la revente plus fiscalisée qu’en LMNP.

 

SARL de famille

 

  • Avantages :
      • Flexibilité fiscale, avec possibilité d’opter pour l’imposition à l’IR, favorisant la transmission d’entreprise.
      • Séparation des biens professionnels et personnels, limitant la responsabilité des associés.
  • Inconvénients :
    • Complexité de mise en place et obligations comptables plus lourdes.
    • Réservée aux membres de la même famille, limitant les possibilités d’association.

LMNP en couple, comment gérer l’indivision ?

 

Investir en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) en couple présente plusieurs avantages, mais implique également des démarches et règles spécifiques en matière de gestion de l’indivision. Lorsque deux partenaires acquièrent un bien immobilier en indivision, chacun possède une quote-part en fonction de l’apport initial de chaque personne, ou de manière égale selon les accords définis.

Déclaration en indivision pour le couple

En LMNP, un couple qui détient un bien en indivision doit déclarer son activité locative en utilisant le formulaire FCMB (Cerfa n° 11924*03), permettant l’obtention d’un numéro SIRET spécifique pour l’indivision. Ce numéro est essentiel pour la déclaration des revenus locatifs et le respect des obligations fiscales.

Répartition des revenus et charges en LMNP

Dans une indivision, les revenus locatifs et les charges sont partagés proportionnellement aux parts de chaque membre. Cela signifie que si un partenaire détient 60 % du bien et l’autre 40 %, chaque indivisaire devra déclarer sa quote-part de revenus et de charges en fonction de cette répartition.

Avantages fiscaux pour les couples en indivision

Les couples en indivision peuvent bénéficier des avantages fiscaux du LMNP, comme l’amortissement et les déductions spécifiques selon le régime choisi (régime Réel BIC simplifié en indivision). En outre, la structure en indivision permet souvent d’optimiser les coûts liés à l’achat, aux travaux d’entretien, et aux frais de gestion.

Que faire en cas de séparation ?

En cas de séparation, il est important pour les co-indivisaires de définir comment sera gérée la sortie de l’indivision. Le bien peut être vendu, ou l’un des partenaires peut racheter la part de l’autre. Une convention d’indivision peut être rédigée et publiée en amont pour anticiper ce type de situation, facilitant ainsi la gestion du bien en cas de changement de situation personnelle.

FAQ

Qu'est-ce que le LMNP en indivision ?

Le LMNP en indivision permet à plusieurs personnes de détenir ensemble en nom propre, un bien immobilier meublé destiné à la location, sans créer de société. Chaque indivisaire possède une quote-part du bien et partage les revenus locatifs ainsi que les charges proportionnellement à sa participation.

Quels sont les avantages d'investir en LMNP en indivision ?

Investir en LMNP en indivision offre plusieurs avantages :

  • Mutualisation des ressources : possibilité d’acquérir des biens de plus grande valeur en partageant les coûts.
  • Répartition des risques : les charges et les éventuels impayés sont répartis entre les co-indivisaires.

 

Avantages fiscaux : possibilité de bénéficier des régimes fiscaux avantageux du LMNP, tels que le régime réel Bic simplifié et d’un abattement pour durée de détention en cas de revente.

Quelles sont les obligations fiscales en LMNP en indivision ?

Les revenus locatifs perçus en indivision doivent être déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Chaque indivisaire déclare sa part des revenus et des charges correspondantes. Il est important de noter que l’indivision est automatiquement soumise au régime Réel BIC simplifié, excluant le régime micro-BIC.

Comment se déroule la gestion d'un bien en indivision ?

La gestion d’un bien en indivision nécessite une organisation rigoureuse :

  • Actes de conservation (travaux d’entretien) : chaque indivisaire peut agir seul.
  • Actes d’administration (signature d’un bail) : l’accord des 2/3 des indivisaires est requis.
  • Actes de disposition (vente du bien) : l’unanimité des indivisaires est nécessaire.

 

Il est recommandé de rédiger une convention d’indivision pour définir les modalités de gestion et prévenir les éventuels conflits.

Comment déclarer une activité LMNP en indivision ?

Pour déclarer une activité LMNP en indivision, il est nécessaire de remplir le formulaire FCMB (Cerfa n° 11924*03) et de l’envoyer au Greffe du Tribunal de Commerce. Cette démarche permet d’obtenir un numéro SIRET pour l’indivision, indispensable pour les obligations fiscales et administratives.

Quels sont les inconvénients potentiels du LMNP en indivision ?

Malgré ses avantages, le LMNP en indivision présente certains inconvénients :

  • Complexité de gestion : la prise de décision peut être compliquée en raison de la nécessité d’obtenir l’accord des co-indivisaires.
  • Responsabilité partagée : chaque indivisaire est responsable des dettes de l’indivision à hauteur de sa quote-part.
  • Difficulté de sortie : un indivisaire souhaitant vendre sa part peut rencontrer des obstacles si les autres ne souhaitent pas vendre ou racheter sa part.

 

Il est donc essentiel de bien définir les modalités de gestion et de sortie dans une convention d’indivision ou d’acquérir via une SCI.

Peut-on changer de régime fiscal en cours d'indivision ?

Oui, il est possible de changer de régime fiscal, mais cela doit être décidé collectivement par les indivisaires et respecter les délais et conditions fixés par l’administration fiscale. Il est recommandé de consulter un expert-comptable pour évaluer l’opportunité d’un tel changement.

Auteur de l’article 

Charlotte Monnet

Innovation & Project Manage

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