La déclaration LMNP au Réel, c’est quoi ?

Vous avez choisi le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et vous ne savez pas quel régime fiscal choisir, entre le micro-BIC et le régime Réel pour votre déclaration LMNP ? 

Nous vous expliquons tout dans cet article !

La declaration LMNP au Reel, c est quoi -100

Vous allez découvrir 👇

La déclaration LMNP au Réel

1. Le micro-BIC :

un régime intéressant lorsque vos dépenses sont inférieures à 50% de vos recettes.

1.Qui est concerné par le régime micro-BIC ?

Si vos recettes annuelles sont inférieures à 72.600 € en location meublée classique (ou 176.200 € en location meublée de tourisme classique et en chambres d’hôtes), alors vous êtes éligible au régime micro-BIC. Au-delà de ces seuils, le régime Réel s’applique obligatoirement.

2. Pourquoi choisir le régime micro-BIC ?

Ce régime est bien plus simple que le régime Réel, notamment parce qu’il vous permet de vous passer d’une solution comptable. En effet, le régime micro-BIC fonctionne par l’application aux revenus locatifs d’un abattement forfaitaire. Vous n’êtes par conséquent imposé que sur 50 % sur vos recettes. Si vos dépenses sont supérieures à 50% de vos recettes locatives, alors le régime Réel est plus intéressant. Rappelons que sous le régime micro-BIC, aucune charge réellement payée n’est déductible, par définition.

Exemple : Jean a 50.000 € de recettes annuelles pour l’année 2021. Ses charges déductibles s’élèvent à 32.000 € (charges de copropriété, intérêts d’emprunt, mobilier, travaux, amortissements…). 

S’il opte pour le régime micro-BIC, il sera imposé sur 25.000 €, soit : 50.000 € – 50 % = 25.000 €.

S’il opte pour le régime Réel, il sera imposé sur 18.000 €, soit : 50.000 € – 32.000 € = 18.000 €

Ainsi pour l’année 2021, il est plus avantageux pour Jean de choisir le régime Réel.

3.Combien de temps dure le régime micro-BIC ?

Le régime du micro-BIC est valable 1 an et est reconduit tacitement pour la même période. Pour passer de Micro BIC à Réel, il faut adresser à son centre des impôts un courrier de levée d’option. Qlower peut vous accompagner dans cette démarche si vous le souhaitez. 

4. Comment déclarer ses revenus locatifs au régime micro-BIC ?

Chaque année, les revenus d’une location de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) au régime micro-BIC doivent être déclarés dans le formulaire n°2042 C PRO (en clair votre déclaration de revenus habituelle) dans la case 5ND.

2. Le régime LMNP au Réel

Souvent plus avantageux, il vous permet de déduire vos charges réellement payées et surtout d’amortir votre bien lors de votre déclaration

1. Qui peut déclarer ses recettes LMNP sous le régime Réel ?

Si vos recettes annuelles sont supérieures à 72.600 € par an, alors vous êtes automatiquement sous le régime Réel. En dessous de ce seuil, c’est vous qui choisissez.

Bon à savoir : si vous êtes en indivision, vous n’avez pas le choix, le régime Réel s’applique de plein droit.

2. Quelles charges sont déductibles sous le régime Réel LMNP ?

Sous ce régime, vous allez pouvoir déduire des charges telles que : les dépenses d’entretien et de petites réparations (si le montant est inférieur à 600 €) ; les frais fixes ( eau, électricité, internet..) ; les charges de copropriétés (hors travaux) ; les assurances (propriétaire non occupant, assurance loyers impayés) ; les taxes (taxe foncière, taxe d’habitation, contribution foncière des entreprises) ; les frais de notaire ;  les intérêts d’emprunts  et frais de dossier bancaires ; les honoraires d’agence immobilière ; les frais de notaires ; les honoraires de gestion ; les frais de tenue de comptabilité ; les frais de publicité (annonces, frais d’inscription aux sites de mise en location, flyers) ; etc.

3. Quelles sont les charges d’amortissement que l’on peut déduire dans le régime réel ?

Les charges réellement décaissées ne sont pas tout ! Vous pouvez également déduire l’amortissement de votre bien chaque année. L’amortissement se définit comptablement comme étant l’usure du bien dans le temps. Cette « charge » (purement comptable, ce n’est pas une dépense réelle) s’ajoute à toutes les autres réellement décaissées et l’ensemble, dans la plupart des cas, permet d’obtenir un résultat fiscal à 0, donc de ne pas payer d’impôt sur les loyers perçus !
En dehors du bien lui-même (en réalité le calcul est plus complexe qu’il n’y parait, n’hésitez pas à interroger un spécialiste comme Qlower !), on peut également amortir : l’achat du mobilier lorsqu’il est supérieur à 600€ TTC (lit, canapé, table, chaises, mobilier de la cuisine…) ; les travaux de réparation lorsqu’ils sont supérieurs à 600€ TTC et les travaux d’amélioration.

Rappel : n’oubliez pas de garder tous les justificatifs de ces dépenses dont la date doit être obligatoirement postérieure à la date de début d’activité.
Car oui, pour bénéficier du statut de loueur en meublé, il faut obligatoirement déclarer son début d’activité ! La démarche administrative n’est pas de la plus grande clarté… mais Qlower peut s’occuper de déclarer votre activité de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Un petit investissement de 100 € TTC qui peut permettre d’éviter un grand risque d’erreur ! Pour cela rien de plus simple : complétez ce formulaire et nous nous occupons de tout !

Les charges réelles, additionnées aux amortissements, permettent le plus souvent de créer un déficit sur les Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ce déficit n’est pas imputable sur le revenu global, mais il est reportable et cumulable sur les dix années suivantes. Quant aux amortissements non utilisés, ils sont reportables indéfiniment ! Bien organisé, un investissement en Location Meublée Non Professionnelle peut se traduire par une absence d’impôt pendant des dizaines d’années !

4. Quelle est la durée du régime Réel en LMNP ?

Ce régime est valable 2 ans et est reconduit tacitement pour la même période.

5. Comment déclarer ses revenus locatifs sous le statut LMNP au régime Réel ?

Sous le régime Réel, vous devez tenir à jour une comptabilité et compléter plusieurs formulaires chaque année lors de la déclaration fiscale. 

Comme sous le régime micro-BIC, vous devez remplir le formulaire 2042 C PRO.                                                                 La plupart des loueurs en meublé non professionnels sont soumis au régime réel simplifié. Dans ce cas, vous devez remplir une déclaration de résultat : le formulaire n° 2031, le formulaire n°2033 et ses annexes (2033-A à 2033-E) auprès du service des impôts des entreprises (SIE).

Conseil Qlower

La déclaration s’effectue obligatoirement en ligne sur le site des impôts ou via un logiciel de télédéclaration. C’est un exercice est très complexe et source de bien des erreurs, nous recommandons par conséquent vivement de passer par un professionnel qui va vérifier votre comptabilité, compléter les différents formulaires et télétransmettre ces déclarations à l’administration fiscale.
Qlower le fait pour vous pour 11,99 €/ mois pour un bien (et 6,00 € supplémentaires par bien), soit 144,00 € la déclaration fiscale !

Attention, le choix du bon régime entre le micro-BIC et le Réel est complexe et vous engage. N’hésitez pas à demander conseil aux spécialistes qui éclaireront vos choix !

Share on facebook
Facebook
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Plus de Qlower :
Inscrivez-vous à la newsletter Qlower​

Inscrivez-vous à la newsletter Qlower​

Qlower vous propose du contenu utile (articles, conseils…) pour créer et développer votre patrimoine immobilier. Rejoignez la communauté Qlower et partagez vos questions et commentaires.

Newsletter lpfly

Recevez les conseils des experts Qlower

Abonnez-vous à notre newsletter mensuelle

Qlower vous accompagne pas à pas