Ville dynamique de Bourgogne, Dijon offre en 2025 un cadre idéal pour un investissement en location meublée non professionnelle (LMNP). Grâce à sa population étudiante, ses prix immobiliers modérés et une fiscalité optimisée, Dijon attire de plus en plus d’investisseurs en quête de rendement locatif stable et de simplicité de gestion.
Investir en LMNP à Dijon aujourd’hui ?
✅ Une ville universitaire majeure avec plus de 35 000 étudiants
✅ Une demande locative croissante, notamment en studios et T1
✅ Des prix d’achat accessibles (2 500 €/m² en moyenne)
✅ Un rendement brut moyen estimé entre 6 et 7 %
✅ Un environnement fiscal stable, idéal pour le statut LMNP réel
Dijon combine accessibilité, attractivité locative et un bon équilibre entre rentabilité et risque.
Prix moyen au m² : 2 500 €
Loyer moyen pour un studio meublé : 450 €/mois
Tension locative : forte, notamment dans le centre-ville et près du campus
Rendement brut estimé : 6,2 à 7 %
Typologie idéale : Studio ou T1 meublé proche du tramway ou du campus
💡 Un studio meublé à 90 000 € peut générer plus de 5 000 € de loyers annuels nets, avec très peu de vacance.
Université – Montmuzard : cœur du campus universitaire, forte demande étudiante
Centre-ville – Darcy – République : accès immédiat aux transports et commodités
Port du Canal : secteur en développement, prisé par les jeunes actifs
Toison d’Or – Parc Valmy : idéal pour les salariés et familles
| Ville | Prix moyen au m² | Loyer studio | Tension locative | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|---|
| Dijon | 2 500 € | 450 € | Forte | 6,5 % |
| Grenoble | 3 050 € | 530 € | Très forte | 6,8 % |
| Nantes | 4 100 € | 550 € | Très forte | 5,7 % |
| Toulouse | 3 700 € | 560 € | Forte | 5,9 % |
| Paris | 10 500 € | 870 € | Très forte | 4,1 % |
| Reims | 2 900 € | 440 € | Forte | 6,7 % |
| Le Havre | 2 320 € | 420 € | Moyenne à forte | 7,8 % |
| Saint-Étienne | 1 580 € | 400 € | Forte | 9,8 % |
| Clermont-Ferrand | 2 400 € | 430 € | Moyenne | 6,5 % |
| Lyon | 4 700 € | 650 € | Très forte | 5,3 % |
Deux options principales selon votre situation :
Micro-BIC : 50 % d’abattement, simple à gérer, mais peu optimisé fiscalement
Régime réel : permet d’amortir le bien, le mobilier et de déduire toutes les charges : travaux, intérêts, assurances, CFE…
➡️ Le régime réel est fortement recommandé pour maximiser votre rentabilité nette.
Testez votre fiscalité :
👉 Simulateur LMNP – Micro-BIC ou Réel
En 2025, l’adhésion à un centre de gestion agréé ne donne plus droit à une réduction d’impôt. Il est donc essentiel d’opter pour une solution complète de gestion comptable et fiscale.
✅ Suivi automatique des loyers, charges, amortissements
✅ Liasse fiscale et déclaration 2042-C PRO générées automatiquement
✅ Accompagnement dédié par des spécialistes de la fiscalité LMNP
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Dijon combine plusieurs atouts : un pôle universitaire majeur avec plus de 35 000 étudiants, une qualité de vie attractive, un centre-ville bien desservi et une demande constante pour la location meublée. Cela en fait un excellent choix pour un investissement LMNP équilibré entre rendement et stabilité.
Les zones les plus pertinentes sont :
Centre historique (rues piétonnes, proximité des facultés),
Quartier Université / Montmuzard, très demandé par les étudiants,
Port du canal et Dijon Sud en développement, avec des prix plus accessibles.
Ces quartiers offrent une forte tension locative et un bon potentiel de valorisation.
Le rendement brut à Dijon varie généralement entre 4,5 % et 6,2 %. Le studio meublé reste la typologie la plus rentable, notamment pour la location étudiante ou jeunes actifs. En colocation meublée, le rendement peut monter au-dessus de 6,5 %.
Oui. Le régime réel LMNP est particulièrement efficace si vous avez des charges (travaux, intérêts d’emprunt, assurances, etc.). Il permet d’amortir le bien immobilier et ainsi de réduire, voire neutraliser, l’imposition sur vos loyers pendant plusieurs années.
La location courte durée (type Airbnb) est tolérée mais encadrée par la municipalité, notamment en centre-ville. Pour éviter les contraintes réglementaires et une gestion plus lourde, la majorité des investisseurs en LMNP à Dijon choisissent la location meublée longue durée ou étudiante.
Oui. Les prix au m² encore raisonnables (entre 2 300 € et 3 000 € selon les quartiers), la stabilité locative et la taille humaine de la ville en font un marché rassurant pour les primo-investisseurs, avec un bon rapport entre rentabilité et sécurité patrimoniale.
Pour faire les bons choix, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière, fini le casse tête de la fiscalité et place à l’optimisation de votre situation personnelle et patrimoniale
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