Située à seulement 45 minutes de Paris en TGV, Reims combine accessibilité, dynamisme universitaire et prix immobiliers attractifs. En 2025, la ville offre un cadre idéal pour un investissement en LMNP (Location Meublée Non Professionnelle), particulièrement pour les investisseurs souhaitant un bon rendement sans les contraintes des grandes métropoles.
Investir en LMNP à Reims aujourd’hui ?
Une ville universitaire en croissance : avec plus de 30 000 étudiants, Reims affiche une forte demande locative sur les petites surfaces meublées.
Accessibilité : Paris en moins d’une heure, attractivité pour les actifs travaillant en Île-de-France.
Prix au m² compétitifs : bien en dessous de la moyenne des grandes villes françaises.
Quartiers attractifs : Centre-ville, Jean Jaurès, Clairmarais ou Saint-Remi attirent étudiants et jeunes actifs.
Rentabilité solide : grâce à un bon rapport entre prix d’achat et loyers.
Prix moyen au m² : 2 900 €
Loyer moyen pour un studio meublé : 440 €/mois
Tension locative : Forte, notamment autour des pôles universitaires
Rendement brut estimé : entre 6,0 % et 7,2 %
| Ville | Prix moyen au m² | Loyer studio | Tension locative | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|---|
| Reims | 2 900 € | 440 € | Forte | 6,7 % |
| Rennes | 4 200 € | 490 € | Très forte | 5,9 % |
| Nantes | 4 200 € | 470 € | Très forte | 5,4 % |
| Toulouse | 4 100 € | 460 € | Très forte | 5,8 % |
| Marseille | 3 500 € | 480 € | Élevée | 6,6 % |
| Lille | 3 900 € | 510 € | Très forte | 6,3 % |
| Strasbourg | 3 680 € | 490 € | Forte | 6,3 % |
| Paris | 10 500 € | 870 € | Très forte | 4,1 % |
| Nice | 5 100 € | 600 € | Moyenne | 5,1 % |
| Lyon | 5 350 € | 550 € | Moyenne | 5,0 % |
Studios meublés proches des campus ou du centre-ville
T1/T2 pour étudiants en alternance ou jeunes actifs
Colocations meublées, notamment dans les quartiers Clairmarais, Saint-Remi ou autour du campus Croix-Rouge
Résidences étudiantes LMNP, notamment pour les investisseurs souhaitant déléguer la gestion
Micro-BIC : abattement de 50 %, simple à gérer pour les loyers < 72 600 €
Régime réel simplifié : recommandé dès 10 000 € de loyers, il permet la déduction des charges et l’amortissement du bien, souvent avec un impact fiscal proche de zéro sur plusieurs années
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✅ Reims coche toutes les cases pour un investissement LMNP réussi en 2025 : prix accessibles, tension locative forte, fiscalité avantageuse en régime réel.
C’est une ville idéale pour les investisseurs cherchant un bon rendement dans une ville stable, bien desservie et portée par son dynamisme universitaire. Avec la bonne stratégie fiscale et un accompagnement adapté, Reims peut rapidement devenir une valeur sûre de votre portefeuille immobilier meublé.
Oui, Reims est une ville à fort potentiel locatif grâce à sa population étudiante (plus de 30 000 étudiants), son attractivité économique et son patrimoine historique. En LMNP, l’investissement à Reims permet de combiner une rentabilité locative solide (entre 5,5 % et 6,5 % en moyenne) avec des prix d’achat encore abordables (environ 3 100 €/m²). Les petites surfaces meublées sont particulièrement demandées dans le centre-ville et les quartiers proches des universités.
Deux régimes fiscaux sont possibles en LMNP à Reims : le micro-BIC, avec un abattement de 50 %, et le régime réel, qui permet de déduire toutes les charges et d’amortir le bien. Ce second régime est souvent plus avantageux fiscalement, surtout si vous avez recours à un prêt ou réalisez des travaux. Le régime réel est recommandé pour les loyers supérieurs à 10 000 € par an.
Les quartiers les plus intéressants pour un investissement LMNP sont :
Centre-ville / Boulingrin / Les Halles : attractivité touristique et forte tension locative.
Quartier Saint-Remi : proximité des écoles et du tramway.
Campus Croix-Rouge et Sciences Po : très forte demande étudiante.
Clairmarais : secteur en développement, bien desservi.
Ces zones offrent une combinaison idéale entre demande locative et revalorisation du bien.
Les studios meublés de 18 à 25 m² sont les plus recherchés, notamment par les étudiants, les jeunes actifs ou les travailleurs en mission. Ils permettent de louer à un bon loyer (environ 450 à 520 € / mois) tout en maintenant un prix d’achat raisonnable. Les appartements dans des résidences étudiantes ou des immeubles anciens rénovés offrent aussi de bons rendements.
Outre les avantages du statut LMNP (amortissement, déduction des charges, fiscalité allégée), certains programmes neufs à Reims peuvent encore bénéficier du dispositif Censi-Bouvard (si conditions réunies) ou proposer une TVA récupérable sur l’investissement. Il est aussi possible de cumuler certaines exonérations locales (CFE, taxe foncière) selon le profil du bien et du bailleur.
La tension locative à Reims est élevée, en particulier sur les studios et T1 meublés bien situés. La rotation des locataires (étudiants, jeunes actifs) est rapide, ce qui réduit fortement la vacance locative. En moyenne, un logement bien placé se loue en moins de 10 jours, notamment en période estivale ou à la rentrée universitaire. C’est un critère essentiel pour assurer un bon taux d’occupation et maximiser la rentabilité de votre LMNP.
Pour faire les bons choix, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière, fini le casse tête de la fiscalité et place à l’optimisation de votre situation personnelle et patrimoniale
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