Investir en LMNP à Nice en 2025 séduit de plus en plus d’investisseurs à la recherche d’un placement immobilier rentable, fiscalement avantageux et situé dans une ville à forte attractivité. Entre son climat, son dynamisme touristique et étudiant, et une demande locative soutenue, Nice s’impose comme un choix stratégique pour tout projet de location meublée non professionnelle (LMNP). Découvrez pourquoi le statut LMNP reste un levier performant pour réussir son investissement locatif dans la capitale azuréenne.
Investir en LMNP à Nice aujourd’hui ?
Nice attire chaque année des milliers d’étudiants, de jeunes actifs et de touristes. Son tissu universitaire (Université Côte d’Azur, EDHEC, écoles d’ingénieurs), son aéroport international, et sa qualité de vie en font une destination très prisée pour la location meublée.
Avec une part importante de la population en mobilité temporaire, la demande en location meublée est forte toute l’année : étudiants, jeunes actifs, professionnels en mission, seniors.
Nice Centre, Jean Médecin, Carré d’Or : cœur de ville, forte attractivité, loyers élevés.
Valrose, Libération : zones étudiantes, très recherchées.
Nice Est et Ariane : prix plus abordables, potentiel locatif intéressant.
Proximité mer ou tramway = bonus attractivité.
Les appartements anciens dans des immeubles niçois typiques offrent un charme recherché. Investir dans un studio meublé ou un T2 dans les quartiers étudiants ou proches du tramway est souvent synonyme de bonne rentabilité.
Nice propose plusieurs résidences étudiantes LMNP, notamment près de Valrose ou de la Faculté de Médecine. Ces biens sont gérés par des exploitants professionnels via bail commercial.
Les programmes immobiliers neufs en périphérie niçoise permettent une amortissement optimisé et une conformité aux dernières normes énergétiques. Quartiers comme Riquier, Saint-Roch ou Nice Ouest sont à suivre.
Nice séduit de nombreux investisseurs grâce à son attrait touristique, son climat méditerranéen et sa forte demande locative étudiante et saisonnière. En 2025, le prix moyen au mètre carré à Nice avoisine 5 100 €, tandis que le loyer moyen pour un studio est d’environ 600 € par mois.
La tension locative y est élevée, particulièrement dans les quartiers proches du centre-ville, de la Promenade des Anglais ou du campus universitaire Valrose. Le rendement brut estimé s’élève à environ 5,6 %, ce qui reste compétitif pour une ville à forte valorisation patrimoniale.
En revanche, la fiscalité locale (CFE, taxe foncière) et les prix élevés peuvent réduire la rentabilité nette si l’investissement n’est pas optimisé, notamment en choisissant un régime réel et en amortissant le bien.
| Ville | Prix moyen au m² | Loyer moyen pour un studio | Tension locative | Rendement brut estimé |
|---|---|---|---|---|
| Paris | 10 300 € | 950 € | Très forte | 5,5 % |
| Lyon | 5 100 € | 640 € | Forte | 6,2 % |
| Marseille | 3 400 € | 550 € | Forte | 7,5 % |
| Toulouse | 3 700 € | 530 € | Élevée | 7,2 % |
| Bordeaux | 4 600 € | 580 € | Forte | 6,1 % |
| Nantes | 4 000 € | 550 € | Forte | 6,6 % |
| Lille | 3 700 € | 520 € | Élevée | 6,8 % |
| Nice | 5 100 € | 600 € | Élevée | 5,6 % |
| Angers | 3 500 € | 500 € | Élevée | 7,1 % |
| Reims | 3 000 € | 470 € | Bonne | 7,3 % |
Le statut LMNP permet deux régimes fiscaux :
Micro-BIC : abattement forfaitaire de 50 %.
Régime réel : déduction des charges et amortissement du bien, mobilier et frais d’acquisition. Cela permet de neutraliser l’impôt sur les loyers pendant plusieurs années.
Immatriculation au greffe du tribunal de commerce de Nice (formulaire P0i).
Choix du régime fiscal.
Déclaration des revenus BIC.
Paiement éventuel de la CFE LMNP auprès du SIE de Nice.
Déclarer ses revenus LMNP étape par étape
Visez les studios ou T2 dans des quartiers étudiants ou bien desservis.
Étudiez le montant de la CFE à Nice, variable selon l’adresse du bien.
Faites appel à un expert-comptable LMNP spécialisé pour vos déclarations au régime réel.
Misez sur une gestion locative professionnelle si vous n’êtes pas sur place.
Privilégiez l’amortissement au réel pour une meilleure optimisation fiscale.
Qlower votre expert en comptabilité LMNP propose un accompagnement LMNP complet à Nice :
Oui, la demande locative est forte, notamment en meublé, et la fiscalité du LMNP reste très avantageuse au régime réel.
Entre 4 et 5,5 % brut en moyenne, avec des loyers renforcés par la location meublée.
Libération, Valrose, Nice Centre, Saint-Roch, ou encore Fabron sont des zones à fort potentiel.
Oui, notamment autour des pôles universitaires ou via des résidences gérées.
Le régime réel permet d’amortir le bien et de réduire fortement voire annuler l’imposition sur les revenus locatifs.
Oui, comme tout loueur meublé, vous êtes redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises, calculée selon l’adresse et la valeur locative.
Pour faire les bons choix, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière, fini le casse tête de la fiscalité et place à l’optimisation de votre situation personnelle et patrimoniale
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