Vous êtes propriétaire d’un logement meublé que vous proposez en location (longue ou courte durée). Vous êtes alors considéré comme un loueur en meublé non professionnel (LMNP) (ou loueur meublé professionnel sous certaines conditions).
Dès lors, vous devrez déclarer les revenus que vous percevrez de votre activité de location meublé. Mais comment déclarer vos revenus locatifs d’un meublé ? Voyons ensemble.
Avant de pouvoir déclarer vos revenus locatifs meublés, vous aurez déclaré votre activité de loueur en meublé auprès des services fiscaux. Si ça n’est pas fait, découvrez la procédure expliquée ici, les équipes Qlower sont à vos côtés et vous accompagnent.
Votre activité de loueur en meublé s’apparente à une petite entreprise, d’où la déclaration d’activité qui vous attribue un numéro de Siret, comme une entreprise. Lors de votre déclaration d’activité, vous avez choisi votre régime fiscal : soit au réel (BIC réel), soit au micro (BIC micro). BIC signifie Bénéfices Industriels et Commerciaux, comme une entreprise ici aussi.
Le régime forfaitaire ou BIC micro simplifie la déclaration fiscale en proposant un abattement de 50 % sur vos recettes locatives. Votre déclaration est très simple à réaliser en quelques minutes seulement. Mais c’est rarement le choix optimal.
Le régime BIC réel permet de déduire l’ensemble des frais et charges et en plus d’amortir le coût d’achat de votre propriété et des meubles et équipements. C’est tout l’intérêt du « réel ». Cependant, ce régime est un peu plus complexe mais rendu très simple avec Qlower.
Dans la plupart des cas, le régime réel permet d’effacer complètement l’impôt sur les revenus fonciers. Il est considéré comme étant plus intéressant que le régime Micro, mais aussi comme une niche fiscale par l’Etat et surveillé de très près avant une possible refonte.
Si vous conservez le même régime fiscal (réel, ou micro), aucune action particulière n’est requise par les services fiscaux. En revanche, si vous décidez de passer d’un régime à l’autre (généralement de Micro vers Réel, ou plus rarement Réel vers Micro), consultez l’article sur la Levée d’option.
Au régime BIC micro, les démarches à suivre sont très simples. Il suffit de calculer le total des revenus locatifs de l’année passée (somme des loyers charges comprises) et le diviser par 2. C’est l’abattement de 50%. Vous serez fiscalisé à votre Tranche Marginale d’Imposition sur les revenus ainsi calculés.
Il suffit de joindre le formulaire 2042 C PRO. à votre déclaration de revenus avec le montant complété. Qlower vous indique ce montant automatiquement.
2 documents nécessaires :
C’est une autre affaire. Le calcul des revenus locatifs au régime réel nécessite une vision claire de tous ses revenus, de toutes ses charges, et l’ajout d’une charge d’amortissement sur laquelle nous reviendrons. Cet exercice peut être fait soit en autonomie, soit par un cabinet d’Expert-comptable, soit par Qlower. Il nécessite plusieurs heures de préparation comptable et un certain « goût pour les chiffres ». C’est néanmoins le régime fiscale à privilégier dans la plupart des cas.
Le régime réel permet d’ajouter une charge d’amortissement aux frais engagés pour la location. Cette charge revient à déduire une partie du coût d’acquisition du logement chaque année. Pour simplifier, estimons ceci à 2,5% du prix du bien. Pour un bien à 100 000 €, on ajoute aux frais déboursés 2500€.
L’ensemble des charges y compris l’amortissement vient en déduction des revenus, et il n’est pas rare de tomber sur 0€ de revenus, voire un montant négatif qui sera reportable sur plusieurs années. Le report des déficits fera l’objet d’un article à part.
La déclaration fiscale d’une activité de location meublée (Cerfa 2031) comprend plusieurs annexes :
– Le bilan comptable simplifié
– Le compte de résultat (2033-B)
– Le tableau des immobilisations et amortissements (2033-C)
– (Les volets suivants (2033 D, E, F, G) concernent moins d’investisseurs particuliers)
La déclaration et ses annexes constituent la Liasse fiscale. C’est l’ensemble de la liasse fiscale qui doit être transmise aux services fiscaux avant la fin du mois d’avril de l’année suivante, via l’espace Pro du portail impots.gouv.fr. Détaillons ces document succinctement :
– Le bilan comptable simplifié (2033-A) réalise une photo de l’activité de location meublée. Elle permet de voir en un coup d’œil (averti) les biens en détention, les dettes, les revenus, les charges, les flux d’argent…
– Le compte de résultat (2033-B) permet de calculer le résultat (bénéfice ou déficit) de l’activité location meublée.
– Le tableau des immobilisations et amortissements (2033-C) liste l’ensemble des biens immobilisés pour l’activité, mais aussi les amortissements, c’est-à-dire les propriétés ou objets supérieurs à 600€ TTC pour lesquels nous étalons le coût sur la durée d’utilisation. La doctrine d’amortissement de Qlower fait l’objet d’un article dédié.
Ces documents plutôt complexes doivent respecter un formalisme très précis. C’est pour cela qu’ils sont réalisés soit en autonomie, soit par un cabinet d’expertise comptable, soit par Qlower. En effet, la déclaration au réel présente des difficultés et des risques d’erreurs. Si vous décidez de faire appel à un professionnel, celui-ci s’occupera de générer votre liasse fiscale dans son intégralité. Vous n’aurez alors plus qu’à reporter la somme de vos gains dans le formulaire 2042 C PRO. Il est fréquent que cette somme soit zéro. La justification du calcul est dans la liasse fiscale.
Bon à savoir : Même si le résultat de l’activité est négatif, c’est-à-dire dans le cas d’un déficit, le montant à déclarer sera de 0 €. Le montant négatif calculé n’est pas reportable sur le revenu global (c’est-à-dire sur les revenus provenant d’autres sources comme les salaires ou les actions (valeurs mobilières).
Les services fiscaux intensifient leurs efforts pour rendre la déclaration fiscale plus simple, plus rapide, et sans erreurs. Le prélèvement à la source se généralise. La déclaration est pré-remplie avec justesse dans la plupart des cas. Nous attendons le même exercice de simplification administrative vers les entreprises, donc vers les déclarations BIC qui concernent les loueurs meublés.
Jusque là, la télédéclaration n’était possible que pour les grands cabinets. Elle est maintenant généralisé à tous les particuliers. Les formulaires Cerfa disparaissent au profit de questionnaires en ligne pré-remplis et plus lisibles. Qlower s’inscrit dans cette démarche. Nos équipes continuent à proposer les pro-format des formulaires Cerfa traditionnels, et ajoutent les aides à la déclaration autonome qui se généraliseront dans les toutes prochaines années sur le portail impots.gouv.fr.
La déclaration annuelle des revenus BIC doit être faite tout début mai. Vous devrez donc avoir finalisé et renseigné votre déclaration au plus tard le 30 avril de cette année. N’attendez pas le dernier jour pour demander de l’aide aux équipes Qlower. A partir de débit Avril, il est probable qu’un sur-coût lié à l’urgence apparaisse..
Dans tous les cas, vous décidez. Qlower effectue les simulations vous permettant de choisir le régime le plus avantageux dans votre situation, et vous accompagne tout au long des démarches via des parcours simples et clairs, jusqu’aux documents finaux à déclarer.
Il existe un débat sur la nécessité de faire cette déclaration si l’appartement ajouté se trouve dans le même immeuble que l’établissement de référence. Néanmoins il vaut mieux faire trop que pas assez concernant la fiscalité, ainsi en cas de contrôle, on ne pourra vous reprocher votre mauvaise foi.
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