De très nombreux contentieux surgissent en raison d’erreurs commises lors de la rédaction de baux. Les multiples règles en la matière s’avèrent souvent méconnues par les bailleurs qui gèrent eux-mêmes leurs biens locatifs, et qui font alors face à des sanctions diverses, pouvant aller d’une simple amende jusqu’à la nullité du bail même ! Qlower a retenu pour vous certaines conséquences pouvant découler des erreurs qui se seraient glissées au sein de votre contrat de bail.
Fréquemment, la diminution du loyer appliqué peut survenir à la demande du locataire lorsque l’estimation de la surface habitable est erronée. Cela survient notamment lorsque la surface mentionnée au sein du contrat de bail correspond à la surface “Carrez” au lieu de correspondre à la surface “Boutin”. En effet, nombreux sont les bailleurs qui se trompent en utilisant la surface « Carrez » (surface privative), alors qu’en matière de surface habitable, il s’agit d’utiliser la surface “Boutin” comme référence. Voilà comment ces surfaces se calculent :
On comprend donc que la surface “Boutin” peut dans certains cas prendre moins d’espaces en compte dans son calcul. Se tromper de méthode de calcul peut alors mener à une différence significative entre la surface habitable “légale” (Boutin) et celle mentionnée dans le contrat (Carrez ou autre). Or, si la surface habitable “légale” du logement loué est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans le contrat, le locataire peut demander une diminution de son loyer, proportionnelle à l’écart constaté.
Les juges demandent souvent la restitution d’un trop-perçu dans le cas de litiges portant sur le loyer appliqué à la location. En effet, dans le cas où le loyer versé par le locataire est supérieur au loyer que le bailleur est en droit d’exiger, le juge pourrait exiger que le bailleur reverse le trop-perçu à son locataire.
Cela se produit le plus souvent dans les zones où le loyer est plafonné (par exemple à Paris ou à Lille). En effet, dans ces zones, le loyer appliqué par le bailleur ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré qui est calculé selon des critères divers (date d’ancienneté de l’immeuble, nombre de pièces principales, adresse…). Si un contentieux naît d’un loyer exagérément élevé, le bailleur s’expose donc à devoir reverser au locataire le trop-perçu touché depuis que l’erreur a été commise. C’est notamment pour cette raison qu’indiquer le loyer de référence majoré au sein du bail a été rendu obligatoire pour les logements concernés.
L’amende est aussi une sanction à laquelle les bailleurs s’exposent, en plus de la restitution du trop-perçu, s’ils fixent un loyer supérieur au loyer de référence majoré en vigueur. En effet, l’amende peut aller jusqu’à 5.000€ ou 15.000€ selon que le propriétaire soit respectivement une personne physique ou une personne morale.
L’amende peut aussi survenir dans d’autres cas, par exemple lorsque le bailleur ne respecte pas le dispositif de permis de louer mis en place dans de nombreuses communes, ou choisit de louer son bien insalubre malgré le refus de la commune. C’est notamment ce qui est arrivé début 2021 dans une commune de l’Essonne. Le bailleur s’est alors vu adresser une amende de 15.000€ !
Dans les cas les plus extrêmes, certaines erreurs peuvent mener à la nullité du contrat. Cela peut par exemple survenir lorsque le bailleur n’a pas respecté le modèle de bail type, posé par la loi ALUR, qui réglemente les contrats de bail d’habitation. En effet, dans certains cas, l’absence de certaines mentions au contrat peut léser, voire tromper le locataire.
Par exemple, si le bail ne présente pas en annexes un dossier des diagnostics techniques (DDT), et que cela mène le locataire à méconnaître certaines caractéristiques essentielles au logement, alors il peut y avoir annulation du contrat de bail.
Heureusement, pour en arriver à cet extrême, il faut la plupart du temps prouver les manœuvres frauduleuses du bailleur qui souhaitait dissimuler certaines caractéristiques à son locataire.
La liste des conséquences en cas d’erreurs commises dans un contrat de bail est en réalité bien plus longue et variée. Se protéger au mieux est indispensable pour éviter les contentieux en matière locative. Qlower met à disposition de ses clients tous les documents juridiques conformes et personnalisables dont ils ont besoin, afin de leur éviter toute erreur et les mettre dans la meilleure des positions en cas de contentieux.
Et pour ses clients qui douteraient de leur bail actuellement en cours, les équipes de Qlower ont développé une offre d’audit de bail qui permet au mieux de se rassurer et au pire d’avoir conscience du risque pris (et des solutions pour anticiper les problèmes…)
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