Les 10 erreurs les plus courantes lors de la rédaction d’un bail

La rédaction du bail est une étape clé de l’investissement immobilier. Ce document régira les relations, les droits et les obligations mutuelles du bailleur et de son locataire. Document plutôt normé, il laisse également la place à de nombreuses possibilités d’adaptation aux cas particuliers avec des clauses spécifiques libres, mais qui doivent rester légales !

Le contrat de bail sera l’outil de référence en cas de contentieux, aussi bien pour le bailleur que pour le locataire. Il est donc essentiel que chacune des parties s’assure qu’il n’y ait pas d’erreurs au sein du contrat qu’elles s’apprêtent à signer.
En 2015, les Échos rapportait que 42% des bailleurs avaient déjà connu un litige avec un locataire et que 20% de ces litiges portaient sur le bail lui-même ! Parce qu’une erreur peut facilement se glisser dans un contrat de bail, Qlower en a retenu 10 à éviter.

Les 10 erreurs les plus courantes lors de la rédaction d’un bail​

1. Le formalisme

1. LES ERREURS SUR LE BAIL

1. LES ERREURS SUR LE CONTRAT BAIL

Lors de la rédaction du contrat de bail, il est primordial de respecter le formalisme et contenu posés par loi ALUR pour que le contrat soit valable. Pour n’en retenir que quelques-uns, il faut désigner les parties au contrat, respecter la description du logement, sa destination (ce qui fait l’objet du contrat), les travaux, le loyer et bien d’autres encore…
Une grande rigueur est indispensable pour éviter de possibles déconvenues en cas de contentieux.

La clause résolutoire du bail doit nécessairement être intégrée dans votre contrat de bail : indispensable pour pouvoir faire jouer vos droits en cas de contentieux.

2. L’identité des parties

La désignation des parties vient en premier lieu dans la rédaction d’un contrat de bail. C’est un des éléments du contrat qui prouvera sans ambiguïté que vous êtes soit bailleur, soit preneur. La moindre erreur sur ce point et vos droits peuvent s’évanouir ou rendre le résultat d’un contentieux très aléatoire

3.La durée du bail

Le bailleur n’est pas libre de déterminer la durée de son bail !

La durée des baux doit être conforme aux obligations légales, et elle dépend de la nature du bail et de la qualité des parties.  

Pour une location meublée, la durée minimale doit être de 1 an (ce qui n’empêche pas de fixer une durée supérieure). 

S’il s’agit d’un bail pour une location nue, la durée minimale est de 3 ans.
La durée du bail peut tomber à 9 mois si le locataire est étudiant.

Une nouveauté est apparue avec les baux dits « de mobilité », qui sont destinés aux personnes en missions temporaires, stages ou encore formation, et qui peuvent prévoir une durée encore plus courte, allant d’un mois seulement à 10 mois. 

La durée du bail dépendra aussi de la nature du bailleur. 

Une personne physique ou une SCI familiale devra consentir un bail de location meublée pour 1 an minimum et un bail de location nue pour 3 ans minimum. Rappelons que les renouvellements de baux se font par tacite reconduction pour la même durée.

Une personne morale (autre que SCI familiale, donc) devra consentir une durée minimale de 6 ans à ses locataires.

4.Le dépôt de garantie

Si un dépôt de garantie est prévu (puisqu’il n’est pas obligatoire), son montant n’est pas libre. Selon que la location soit nue ou meublée, le montant de dépôt de garantie maximal est différent. 

  • Pour un bien nu, le montant de dépôt de garantie est égal à un mois de loyer HC au maximum
  • Pour un bien meublé, le montant maximal est de deux mois de loyers HC

5.La révision annuelle du loyer

La révision annuelle du loyer est également normée et toute clause contraire à la Loi serait réputée nulle. 

Il est possible, à condition d’avoir inséré la clause correspondante dans le contrat, de réviser le loyer une fois par an lors de l’anniversaire de la prise d’effet du bail. Attention : sans cette clause expresse, la révision ne peut pas se faire avant la fin du bail en cours !


La révision annuelle répond également à des règles très strictes :

  • Pendant l’occupation du locataire, le loyer peut être revu en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL). Attention, depuis la Loi Alur, il n’est plus possible de rendre l’augmentation rétroactive : elle ne peut s’appliquer que pour l’avenir. Il est donc impossible de réclamer les 3 ou 5 dernières années d’augmentation en cas d’oubli…
  • En zone tendue, lors d’un changement de locataire, le nouveau loyer hors charge ne peut plus excéder le dernier loyer appliqué au locataire sorti. Il existe de rares exceptions à cette nouvelle règle de principe.
  • Il peut aussi (c’est le cas dans toujours plus de localités) exister un plafond encadrant les loyers. L’administration publie alors un loyer de référence de marché  (calculé en fonction de critères tels que les types de logement et de location, le nombre de pièces, l’époque de construction ou encore l’adresse) et un loyer plafonné. Impossible alors de dépasser ce plafond. Quelques cas sont prévus pour permettre de dépasser ce plafond, mais attention car le nouveau locataire aura la possibilité de contester et de ramener le loyer à sa valeur d’origine…

6.La surface habitable

Une erreur fréquente consiste à méconnaître la différence entre la mesure « Carrez » et la mesure « Boutin ». Dans le cadre des logements à usage d’habitation, on retient pourtant la surface « Boutin », qui ne prend pas en compte les garages, caves, greniers et vérandas, contrairement à la surface « Carrez ». Peu utilisée et peu connue, elle fait rarement l’objet de contentieux entre bailleurs et locataires… pour le moment !

Le bien loué doit avoir une surface « Boutin » supérieure à 9m², sinon il est possible pour le locataire de revoir le loyer à la baisse, voire même d’invoquer la nullité du contrat de location. Quant au bailleur, il n’est pas à l’abris d’une amende !

Enfin, lorsque la surface habitable du logement loué est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans le contrat, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer.

7.Les clauses abusives

Les clauses abusives font l’objet d’une liste exhaustive présentée à l’article 4 de la loi de 1989 . Une clause abusive sera considérée non-écrite, donc non-valable !

Si vous envisagez d’inscrire sur votre bail une clause très particulière, une rapide consultation de cette liste vous permettra de valider (ou pas) que vous pourrez réellement vous en prévaloir.

8.Les meubles (dans le cas d’une location meublée naturellement)

Il ne suffit pas de mettre un canapé et une table basse à disposition du locataire pour prétendre louer son bien en meublé ! Il existe en effet une liste légale des équipements minimaux à fournir au locataire (literie avec couette, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien, etc.). Retrouvez la liste à l’article 2 du décret du 31 Juillet 2015

Il s’agit là encore de vérifier que les meubles figurant dans le contrat correspondent bien au minimum requis.  

Cette mention complète des meubles doit figurer dans les annexes, dans l’inventaire détaillé du mobilier. Cet inventaire est indispensable car il servira contradictoirement en cas de litige.

9.Les annexes

Il existe une liste d’annexes à respecter pour s’assurer du caractère complet du contrat : 

  • un dossier de diagnostic technique, comprenant un diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
  • Une notice informative ;
  • L’état des lieux d’entrée réalisé lors de la remise des clés, et l’état des lieux de sortie réalisé lors de la remise des clés ;
  • L’attestation d’assurance contre les risques locatifs qui est obligatoire pour le locataire ;
  • L’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (câble, TNT, fibre…) 

 

Éventuellement, peuvent également y figurer : 

  • L’acte de cautionnement, si une caution a été exigée par le bailleur
  • L’inventaire détaillé du mobilier si le bien est meublé

 

Il existe d’autres annexes obligatoires dans certains cas particuliers. Par exemple, si le logement a été construit avant janvier 1949, un constat de risque d’exposition au plomb doit figurer dans le diagnostic technique, en annexe. Autre exemple : si la location a lieu dans un immeuble en copropriété, il faut compléter les annexes par un extrait du règlement de copropriété…

10.Les signatures

Enfin, légalement, il faut que le bail soit signé par les deux parties au contrat, mais aussi et c’est fondamental, paraphé sur chaque page !

Conclusion

Conseil Qlower

Une erreur dans un contrat est vite arrivée, et ses conséquences peuvent être très importantes pour l’une des parties. 

Pour ses clients, Qlower a créé un parcours qui, sous forme de questions simples et concrètes, permet de générer un contrat de bail correspondant parfaitement au formalisme posé par le décret du 29 Mai 2015 (loi ALUR). 

Et si vous avez un doute et souhaitez que les experts Qlower étudient et analysent gratuitement votre bail en cours, rien de plus simple : Cliquez ci dessous et nous reviendrons vers vous très vite avec un avis éclairé sur vos risques !

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