La rédaction du bail est une étape clé de l’investissement immobilier. Ce document régira les relations, les droits et les obligations mutuelles du bailleur et de son locataire. Document plutôt normé, il laisse également la place à de nombreuses possibilités d’adaptation aux cas particuliers avec des clauses spécifiques libres, mais qui doivent rester légales !
Le contrat de bail sera l’outil de référence en cas de contentieux, aussi bien pour le bailleur que pour le locataire. Il est donc essentiel que chacune des parties s’assure qu’il n’y ait pas d’erreurs au sein du contrat qu’elles s’apprêtent à signer.
En 2015, les Échos rapportait que 42% des bailleurs avaient déjà connu un litige avec un locataire et que 20% de ces litiges portaient sur le bail lui-même ! Parce qu’une erreur peut facilement se glisser dans un contrat de bail, Qlower en a retenu 10 à éviter.
Lors de la rédaction du contrat de bail, il est primordial de respecter le formalisme et contenu posés par loi ALUR pour que le contrat soit valable. Pour n’en retenir que quelques-uns, il faut désigner les parties au contrat, respecter la description du logement, sa destination (ce qui fait l’objet du contrat), les travaux, le loyer et bien d’autres encore…
Une grande rigueur est indispensable pour éviter de possibles déconvenues en cas de contentieux.
La clause résolutoire du bail doit nécessairement être intégrée dans votre contrat de bail : indispensable pour pouvoir faire jouer vos droits en cas de contentieux.
La désignation des parties vient en premier lieu dans la rédaction d’un contrat de bail. C’est un des éléments du contrat qui prouvera sans ambiguïté que vous êtes soit bailleur, soit preneur. La moindre erreur sur ce point et vos droits peuvent s’évanouir ou rendre le résultat d’un contentieux très aléatoire
Le bailleur n’est pas libre de déterminer la durée de son bail !
La durée des baux doit être conforme aux obligations légales, et elle dépend de la nature du bail et de la qualité des parties.
Pour une location meublée, la durée minimale doit être de 1 an (ce qui n’empêche pas de fixer une durée supérieure).
S’il s’agit d’un bail pour une location nue, la durée minimale est de 3 ans.
La durée du bail peut tomber à 9 mois si le locataire est étudiant.
Une nouveauté est apparue avec les baux dits « de mobilité », qui sont destinés aux personnes en missions temporaires, stages ou encore formation, et qui peuvent prévoir une durée encore plus courte, allant d’un mois seulement à 10 mois.
La durée du bail dépendra aussi de la nature du bailleur.
Une personne physique ou une SCI familiale devra consentir un bail de location meublée pour 1 an minimum et un bail de location nue pour 3 ans minimum. Rappelons que les renouvellements de baux se font par tacite reconduction pour la même durée.
Une personne morale (autre que SCI familiale, donc) devra consentir une durée minimale de 6 ans à ses locataires.
Si un dépôt de garantie est prévu (puisqu’il n’est pas obligatoire), son montant n’est pas libre. Selon que la location soit nue ou meublée, le montant de dépôt de garantie maximal est différent.
La révision annuelle du loyer est également normée et toute clause contraire à la Loi serait réputée nulle.
Il est possible, à condition d’avoir inséré la clause correspondante dans le contrat, de réviser le loyer une fois par an lors de l’anniversaire de la prise d’effet du bail. Attention : sans cette clause expresse, la révision ne peut pas se faire avant la fin du bail en cours !
La révision annuelle répond également à des règles très strictes :
Une erreur fréquente consiste à méconnaître la différence entre la mesure « Carrez » et la mesure « Boutin ». Dans le cadre des logements à usage d’habitation, on retient pourtant la surface « Boutin », qui ne prend pas en compte les garages, caves, greniers et vérandas, contrairement à la surface « Carrez ». Peu utilisée et peu connue, elle fait rarement l’objet de contentieux entre bailleurs et locataires… pour le moment !
Le bien loué doit avoir une surface « Boutin » supérieure à 9m², sinon il est possible pour le locataire de revoir le loyer à la baisse, voire même d’invoquer la nullité du contrat de location. Quant au bailleur, il n’est pas à l’abris d’une amende !
Enfin, lorsque la surface habitable du logement loué est inférieure de plus de 5% à celle mentionnée dans le contrat, le locataire peut demander une diminution proportionnelle du loyer.
Les clauses abusives font l’objet d’une liste exhaustive présentée à l’article 4 de la loi de 1989 . Une clause abusive sera considérée non-écrite, donc non-valable !
Si vous envisagez d’inscrire sur votre bail une clause très particulière, une rapide consultation de cette liste vous permettra de valider (ou pas) que vous pourrez réellement vous en prévaloir.
Il ne suffit pas de mettre un canapé et une table basse à disposition du locataire pour prétendre louer son bien en meublé ! Il existe en effet une liste légale des équipements minimaux à fournir au locataire (literie avec couette, étagères de rangement, luminaires, matériel d’entretien, etc.). Retrouvez la liste à l’article 2 du décret du 31 Juillet 2015
Il s’agit là encore de vérifier que les meubles figurant dans le contrat correspondent bien au minimum requis.
Cette mention complète des meubles doit figurer dans les annexes, dans l’inventaire détaillé du mobilier. Cet inventaire est indispensable car il servira contradictoirement en cas de litige.
Il existe une liste d’annexes à respecter pour s’assurer du caractère complet du contrat :
Éventuellement, peuvent également y figurer :
Il existe d’autres annexes obligatoires dans certains cas particuliers. Par exemple, si le logement a été construit avant janvier 1949, un constat de risque d’exposition au plomb doit figurer dans le diagnostic technique, en annexe. Autre exemple : si la location a lieu dans un immeuble en copropriété, il faut compléter les annexes par un extrait du règlement de copropriété…
Enfin, légalement, il faut que le bail soit signé par les deux parties au contrat, mais aussi et c’est fondamental, paraphé sur chaque page !
Une erreur dans un contrat est vite arrivée, et ses conséquences peuvent être très importantes pour l’une des parties.
Pour ses clients, Qlower a créé un parcours qui, sous forme de questions simples et concrètes, permet de générer un contrat de bail correspondant parfaitement au formalisme posé par le décret du 29 Mai 2015 (loi ALUR).
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