Les charges locatives sont donc réglées par le locataire mensuellement Elles peuvent être déterminées « au réel », dans ce cas elles feront l’objet d’une provision pour charges, ou sinon au forfait, sans possibilité de réviser le montant en cours d’année.
Lorsque les charges font l’objet d’une provision, elles sont composées d’une partie des charges de copropriété et de la Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM).
Les charges de copropriété sont divisées en charges « récupérables », charges dont le propriétaire peut demander le remboursement au locataire, et en charges « non récupérables ». Les charges récupérables sont les charges réglées au syndicat de copropriété en tant que propriétaire. Leur part représente en moyenne entre 70 et 80% des charges de copropriété. Les autres charges non récupérables sont par exemple les travaux d’amélioration de la copropriété, comme l’installation d’un digicode.
Dans la location d’une maison individuelle, très peu de charges sont récupérables (seulement la TEOM). En revanche, dans les logements collectifs (appartements) les charges récupérables sont bien plus nombreuses, vous pourrez trouver la liste exhaustive de ces charges sur Légifrance, en voici un extrait :
- Le chauffage collectif
- L’électricité des parties communes
- Les frais relatifs à l’ascenseur
- La rénovation des parties communes
- L’entretien des parties extérieures
- La redevance assainissement
- Les dépenses relatives à la consommation d’eau
- La redevance d’assainissement
- Etc
Ce sont les charges liées à l’utilisation de l’immeuble par le locataire. Fixer correctement le montant de ces charges est très important, si vous les avez sous-évaluées, vous pourrez récupérer la différence lors de la régularisation annuelle, cependant cela risque de ne pas faire plaisir au locataire. A l’inverse, vous devrez obligatoirement reverser au locataire le trop-perçu de charges en cas de remboursement.
Dans tous les cas, si l’écart entre la provision annuelle et les charges réellement payées est trop important, celui-ci pourra être revu à la hausse ou à la baisse.
Il faudra alors notifier la régularisation des charges au locataire. Le calcul réel des charges devra accompagner la demande.
A noter que cette notification pourra se faire par courrier simple ou recommandé. Si vous oubliez d’effectuer la régularisation, celle-ci pourra se faire durant les 3 années qui suivent.
Pour connaître le montant le plus proche de la réalité et éviter les régularisations annuelles importantes. Il faudra vous procurer le décompte annuel de charges sur lequel est indiqué les charges récupérables auprès du locataire. C’est le syndic qui vous communiquera ce document.