En France, les loueurs de biens nus (donc non meublés) sont assujettis au régime catégoriel des Revenus Fonciers et doivent payer un impôt sur le bénéfice que cette activité génère.
Il existe deux modes d’imposition pour les revenus fonciers : le régime réel d’imposition et, dans certains cas et sur option, le régime du micro-foncier.
Mais quelles sont les caractéristiques de chacun de ces modes d’imposition ? Quand un investisseur peut-il avoir un intérêt à passer de l’un à l’autre ? Et quelles précautions doivent être prises ?
Le régime micro-foncier ne concerne que les bailleurs qui perçoivent, pour l’ensemble de leurs biens loués, un montant annuel de loyers bruts inférieur à 15.000€.
La mécanique, et c’est là tout son intérêt, est alors d’une très grande simplicité : le contribuable déclare simplement (dans la case 4BE du formulaire n°2042) le montant des loyers bruts perçus au cours de l’exercice. L’administration fiscale appliquera un abattement forfaitaire de 30% au titre des charges d’exploitation. Il ne pourra par construction déduire aucune charge réellement payée.
Ainsi 70% des loyers encaissés seront ajoutés aux autres revenus catégoriels (salaires, pensions, BNC, BIC, capitaux mobiliers, etc.) et feront l’objet d’une taxation sur la Tranche Marginale d’Imposition ainsi qu’au titre des prélèvements sociaux (CSG/CRDS).
Le régime micro-foncier est une option pour le bailleur, il peut décider d’opter pour l’un ou l’autre et changer au fil des ans… tant qu’il respecte le plafond de 15.000€ et un engagement important car attention : lorsqu’il opte pour le régime micro, le contribuable s’engage pour une durée minimale de 3 exercices fiscaux.
Pour faire simple donc, le revenu foncier imposable se calcule comme ceci : revenu foncier imposable = 70% des loyers bruts encaissés au cours de l’exercice fiscal.
Pas de choix : le régime réel s’applique obligatoirement lorsque les loyers bruts encaissés au cours d’un exercice sont supérieurs à 15.000€.
Pour calculer le revenu foncier taxable au titre du régime réel, il est nécessaire de faire une gymnastique comptable un peu plus contraignante, naturellement.
Pour commencer il faut établir les recettes, qui sont constituées des loyers bruts et des recettes accessoires (telles que les indemnisations d’assurance ou le droit d’affichage) mais aussi des dépenses incombant normalement au propriétaire mais qui ont été mises à la charge du locataire.
Il faut ensuite déduire de ces recettes les charges réellement payées au cours du même exercice fiscal.
Ces charges font l’objet d’une liste limitative :
Pour faire simple, le revenu foncier imposable se calcule ainsi : revenu foncier imposable = loyers bruts perçus – charges réellement décaissées
La mécanique d’imposition reste la même : le bénéfice foncier s’ajoute aux autres revenus et il est imposé sur la TMI + SCG/CRDS.
Il est à noter que, dans le régime réel, les charges peuvent être supérieures aux recettes et générer ainsi un déficit foncier (ce qui est par construction impossible lorsqu’on opte pour le régime micro-foncier). Ce déficit foncier présente un intérêt fiscal particulier. En effet, le déficit foncier est imputable sur le revenu global par ailleurs (la somme des autres revenus catégoriels) à hauteur de 10.700€. Au-delà de ce seuil, le reste du déficit va pouvoir être reporté sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Par exemple, un loueur a réalisé de gros travaux sur l’un de ses biens et enregistre (pour l’ensemble de ses biens loués) un déficit foncier de 50.000€. Cette année-là, 10.700€ vont pouvoir être déduits de son revenu global et 50.000 – 10.700 = 39.300€ seront “stockés” puis “déstockés” pour s’imputer sur les revenus fonciers futurs, jusqu’à épuisement et pendant 10 ans au maximum.
On comprend donc que plus le propriétaire fait face à des charges importantes, plus il a intérêt à opter pour régime foncier au réel car son revenu fiscal imposable sera moins élevé et son imposition également.
Toutefois, choisir le régime réel implique aussi une gestion plus complexe de sa comptabilité. Cela requiert parfois d’avoir recours aux services d’un comptable ou encore d’outils de comptabilité/fiscalité en ligne, comme Qlower.
La question ne se pose donc que lorsque les loyers tirés de la location nue de biens immobiliers sont inférieurs ou égaux à 15.000€ sur une année. Au-delà de cette limite, les revenus fonciers seront automatiquement et obligatoirement imposés au régime réel.
Pour savoir ce qui est le plus avantageux, il faut commencer par calculer le montant des charges réellement payées.
Si ces charges représentent plus de 30% des loyers, il sera plus pertinent d’opter pour le régime réel. En deçà, le régime micro-foncier sera plus favorable.
Attention néanmoins à la “fausse bonne idée” du passage une année donnée au micro-foncier. Comme indiqué plus haut, l’option pour le régime micro induit de conserver ce régime pour 3 exercices fiscaux. Si, au cours des 3 années qui suivent, le régime réel serait bien meilleur, il serait impossible de l’appliquer !
Le cas le plus répandu est le suivant : l’investisseur opte pour le régime micro en oubliant (ou en n’anticipant pas) les travaux importants prévus dans la copropriété de l’un de ces biens au cours des 3 années suivantes.
Le régime réel serait bien meilleur pour l’un des 3 exercices fiscaux suivants (voire les 3 !) mais impossible de le choisir.
A noter que les 3 ans d’engagement ne s’appliquent que dans le sens réel vers micro.
Il est donc intéressant pour les loueurs de biens nus de choisir le régime réel s’ils supportent des charges importantes. Il peut par ailleurs être intéressant de changer de régime à certains moments de la vie d’un investissement.
Mais attention à bien anticiper les charges des 3 exercices suivants pour éviter une déception très coûteuse !
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