Guide Statut LMNP : Formalités pour démarrer (2023)
Découvrez toutes les étapes et formalités nécessaires pour accéder au statut LMNP et démarrer votre activité.
Le marchand de biens, également connu sous le nom de « marchand de biens rénovateur », se distingue comme un acteur clé, catalyseur de transformations et de valorisations immobilières.
Cet article vous dévoile tout ce qu’il faut savoir sur le rôle du marchand de biens, pourquoi faire appel à un marchande de biens, les conditions pour le devenir, sa fiscalité, les avantages et les charges associées à cette activité.
Avec plus de 30 000 acteurs en France, le marchand de biens est un professionnel de l’immobilier dont l’activité principale consiste à acheter des biens immobiliers (terrains, appartements, maisons, locaux commerciaux) dans le but de les revendre après une valorisation. Cette valorisation peut être le résultat d’une rénovation partielle ou complète, d’une division de propriété, ou simplement d’une fluctuation favorable du marché immobilier. Son rôle est donc de dynamiser le marché immobilier local en proposant des biens attractifs et conformes aux attentes des acheteurs.
Contrairement à un agent immobilier agissant en tant qu’intermédiaire, un marchand de biens acquiert directement des propriétés. Si vous cherchez à vendre rapidement une propriété, il est préférable de vous tourner vers un marchand de biens, qui offre une solution efficace.
Ce professionnel est également sollicité par ceux qui préfèrent éviter les implications fiscales liées à la plus-value sur leur bien. Dans des situations telles que les successions, où une vente rapide à un prix ne dépassant pas l’achat initial est privilégiée pour minimiser les impôts, le recours à un marchand de biens est judicieux. De plus, ces entrepreneurs bénéficient d’un solide soutien financier de la part des banques, facilitant ainsi leurs transactions.
Il est tout de même important de comprendre que le marchand de biens vise à réaliser des bénéfices dès son investissement. En tant que stratège financier, il évalue la marge potentielle avant même d’acquérir une propriété, ce qui rend improbable l’achat au prix fort. Opter pour un marchand de biens offre donc une approche pragmatique et rapide pour la vente de biens immobiliers.
Pour être considéré comme marchand de biens, aucun diplôme spécifique n’est exigé. Cependant, il est nécessaire de s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) en tant que tel. Cette inscription est nécessaire pour bénéficier du statut légal de marchand de biens et pour pouvoir effectuer des transactions immobilières en son nom. De plus, une bonne connaissance du marché immobilier local, des compétences en gestion et en négociation, ainsi qu’une capacité à évaluer les coûts de rénovation sont importantes pour réussir dans ce domaine.
La fiscalité des marchands de biens est spécifique et se distingue de celle des particuliers investisseurs. Les frais de notaire à l’acquisition sont réduits entre 2% et 3% contre 8% pour le régime des particuliers. Pour en bénéficier, le bien ne peut pas être conservé plus de 5 ans.
Les profits générés par la vente des biens sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et sont soumis à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés, selon le statut juridique de l’activité. Les marchands de biens ne bénéficient pas d’abattement pour durée de détention et se distinguent du régime des particuliers.
De plus, les transactions immobilières réalisées par les marchands de biens sont assujetties à la TVA, à un taux réduit sous certaines conditions, notamment en cas de rénovation importante. Il est nécessaire de consulter un spécialiste en fiscalité.
Toute personne ayant une capacité juridique à effectuer des transactions immobilières peut devenir marchand de biens. Cela inclut les individus, mais également les sociétés commerciales. La clé du succès réside dans la capacité à identifier les opportunités d’achat à valeur ajoutée et à gérer efficacement les coûts de rénovation. Le plus grand atout réside dans la capacité à se construire un réseau de professionnels pluridisciplinaires et locaux pour identifier les bonnes affaires.
Les marchands de biens bénéficient de plusieurs avantages, tels que la possibilité de réaliser des plus-values significatives, une flexibilité dans le choix des projets immobiliers, et l’accès à des financements bancaires sous certaines conditions. De plus, leur activité contribue à la revitalisation et à l’amélioration du parc immobilier, ce qui peut avoir un impact positif sur le marché local.
Les charges associées à l’activité de marchand de biens incluent les coûts d’achat des propriétés, les frais de notaire, les coûts de rénovation et de mise en conformité, ainsi que les frais de déplacement, les intermédiaires, les impôts et taxes liés à la revente des biens. Il est important de bien gérer ces charges pour maximiser la rentabilité des opérations.
Taux de Rentabilité (TR) : le TR représente le rendement de votre investissement immobilier, intégrant les gains, les coûts initiaux, les revenus futurs, et même les profits potentiels lors de la revente. Un TR élevé indique une rentabilité accrue de votre investissement immobilier.
Cash Flow Positif : ce terme fait référence aux gains générés par votre propriété, résultant de la différence entre les revenus mensuels des loyers et les dépenses associées à la maintenance de la propriété (remboursement du prêt, charges, taxes). Un cash flow positif signifie que vous accumulez un excédent d’argent chaque mois.
Effet de Levier : comparable à l’utilisation d’un prêt pour acquérir une maison, l’effet de levier minimise les risques en utilisant une partie de votre propre capital et en empruntant le reste. Cet effet amplifie le potentiel de gains, bien que les fluctuations de la valeur du bien puissent avoir un impact plus significatif sur votre investissement. L’effet de levier s’avère être un mécanisme astucieux que les investisseurs utilisent pour augmenter leurs profits.
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