Comment remplir le formulaire p0i ?
Cette « fiche conseil » proposée par Qlower vous permettra de savoir comment remplir un formulaire P0I.
Il est rare que l’on puisse acheter un bien immobilier sans contracter un emprunt auprès d’un établissement bancaire. On peut, par ailleurs, raisonnablement considérer qu’il est indispensable d’avoir une épargne disponible avant de se lancer dans un investissement. Cette épargne pourra être affectée au financement du bien ou gardée en « matelas de sécurité » pour faire face à d’éventuels aléas.
L’investisseur qui souhaite se lancer sans aucune épargne préalable se met en danger : le moindre aléas (et ils existent en matière d’immobilier !) peut transformer son rêve en cauchemar…
Et nombreux sont les conseillers qui affirment qu’il est toujours plus intéressant de financer la totalité de son investissement à crédit et de garder son épargne. C’est sans doute aller un peu vite en besogne…
Comment s’y retrouver dans ces conseils contradictoires ?
C’est la somme d’argent (donc d’épargne préalable) que vous souhaitez (ou devez) affecter à votre investissement immobilier en complément du crédit bancaire que vous allez solliciter.
Plusieurs cas de figure peuvent se présenter, et le premier est simple ! Si vous ne disposez pas d’épargne financière, le problème ne se pose pas : il vous faudra emprunter la totalité de votre investissement : achat du bien ; travaux éventuels ; droits de mutation (improprement appelés “Frais de Notaire”) ; frais de dossier et de garantie du crédit et frais divers.
S’il est techniquement possible de trouver un tel financement (bien que de plus en plus compliqué auprès des banques), se lancer ainsi est un réel danger.
Sans épargne de précaution, le risque est élevé de se retrouver dans une situation critique : impossible de faire face à un aléa significatif (vacance locative, impayé en attendant que l’assurance le prenne en charge, travaux urgents, etc.).
Si vous souhaitez vous lancer mais n’avez aucune épargne, l’idéal est de commencer par vous constituer un matelas de sécurité puis, une fois cela fait, vous pouvez partir en quête d’un financement total. Vous conservez votre épargne disponible et affectable aux aléas, et passez ainsi des nuits bien plus calmes !
Il n’existe pas de montant minimum ou idéal pour ce matelas : quelques milliers d’euros pour un premier investissement sur un studio et quelques dizaines de milliers pour un immeuble sont des grandeurs raisonnables.
La deuxième situation s’apparente au premier cas. Si vous ne disposez que de peu d’épargne et devez (parce que votre banquier l’exige bêtement, par exemple) l’injecter dans votre investissement, vous vous retrouvez dans la même situation de risque lorsque l’investissement est lancé. Dans ce cas, la patience doit être de mise… Le bon moment sera venu lorsqu’il vous sera possible de conserver un matelas de sécurité après l’affectation de l’apport strictement nécessaire.
S’il n’y a pas de règle précise, la fonction principale de l’apport est d’obtenir un crédit. En effet, l’établissement bancaire aura ici le dernier mot : s’il estime votre épargne constituée suffisante et rassurante, vous obtiendrez votre crédit plus facilement. Si tel n’est pas le cas…
Certaines banques vont conditionner l’octroi d’un prêt immobilier à un apport personnel minimal (qui va du montant total des frais annexes : Notaire, garantie du crédit, frais de dossier, etc) à la même somme, mais majorée de 10 à 20% du prix du bien acheté !
Chez elles pas ou peu d’alternatives : les dérogations aux exigences du service crédit sont très compliquées à obtenir.
La problématique du taux d’endettement est l’une des principales données étudiées par un banquier pour décider d’octroyer ou pas un crédit.
Il correspond à un pourcentage de vos revenus que vous êtes théoriquement en capacité d’injecter dans le remboursement des mensualités de vos crédits, sans que cela devienne insupportable et vous conduise au défaut de paiement. Il est fixé entre 30 et 35% selon les banques, avec des conditions de plus en plus drastiques.
Du côté des revenus le calcul est simple a priori (salaire net annuel) mais peut se complexifier en présence de revenus non récurrents par construction (primes, bonus, heures supplémentaires, etc.). Chaque banque dispose de ses critères d’analyse propres qui varient fortement d’un établissement à l’autre.
Ce sont les principales charges qui sont au numérateur : loyer ou remboursement de prêt immobilier, crédits à la consommation, pensions payées, impôt sur le revenu en général.
C’est le rapport entre ces deux grandeurs qui détermine votre taux d’endettement et, partant, votre capacité d’endettement.
S’agissant d’un investissement immobilier, le banquier prend en compte, le plus souvent, la totalité de la mensualité de crédit mais seulement 60 à 70% du loyer encaissé ou prévisionnel (grandeur censée prendre en compte les frais venant grever le loyer)…
L’impact en terme de taux d’endettement est par conséquent bien plus élevé dans ce cas précis.
En cas d’endettement “limite” (selon votre banquier) et si vous en avez la possibilité naturellement, générer un apport personnel ou augmenter celui que vous aviez prévu, toutes choses égales par ailleurs, permet de diminuer le taux d’endettement et, potentiellement, de le faire revenir dans une zone acceptable par la banque.
Par ailleurs et dans certaines banques, le taux d’intérêt du crédit peut être corrélé au niveau de l’apport personnel : plus il est élevé, moindre est le risque (selon la banque…) et meilleur peut être le taux proposé.
Il peut donc être intéressant de poser la question au banquier « Et si j’augmente mon apport personnel, me faites-vous de meilleures conditions sur le crédit ? ».
Oui, indiscutablement, mais c’est (de plus en plus) compliqué !
Si vous avez un capital et que vous ne souhaitez pas l’injecter en apport personnel, il n’est techniquement pas impossible de trouver un banquier qui vous prêtera “à 110%” (c’est le terme communément utilisé pour signifier un emprunt qui couvre le prix du bien plus tous les frais annexes (droits de mutation, frais de garantie, frais de dossier, etc.).
Tout dépendra des règles de l’établissement : certaines banques accepteront un financement total parce que vous présentez de solides garanties patrimoniales, d’autres ne pourront pas déroger au dogme de la banque…
En l’absence d’épargne et donc d’apport personnel, l’exercice devient très complexe… trouver un banquier capable de prendre ce niveau de risque est presque une gageure aujourd’hui !
Au-delà et comme déjà évoqué, ce montage semble particulièrement dangereux pour l’investisseur : sans aucune capacité à faire face aux aléas, l’investissement peut rapidement se révéler une catastrophe !
On entend souvent dire que l’investissement immobilier locatif n’a de sens qu’en l’absence d’apport personnel… Il y a du vrai et du faux là-dedans !
Du vrai : les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers encaissés (si vous optez pour le régime réel), ils viennent donc minorer le résultat fiscal positif ou augmenter le résultat négatif, et c’est une bonne chose puisque l’impôt calculé sur le résultat sera minoré.
Pour faire simple, on peut calculer l’économie d’impôt en multipliant le montant des intérêts payés par sa Tranche Marginale d’Impôt (le plus souvent 14 ou 30%) + les 17,2% de CSG/CRDS (dans presque tous les cas, mais pas tous).
Autrement dit, lorsque vous payez 100€ d’intérêts d’emprunt et que vous êtes dans la TMI de 30%, vous “récupérez” une économie d’impôt l’année suivante de 47,2 € !
Avec des taux de crédit extraordinairement bas depuis plusieurs années, le coût final de l’endettement est donc près de zéro, il faut donc le plus largement possible en profiter !
Un peu de faux : l’option endettement n’a de sens que si vous concevez de ne pas générer de revenu avant l’échéance du crédit ! Si vous disposez de 200.000€ et souhaitez que cette somme vous rapporte les revenus dont vous avez besoin pour vivre, impossible d’imaginer de faire du crédit.
Par ailleurs l’endettement massif génère une mensualité de crédit plus élevée par construction, donc l’impact sur votre trésorerie ultérieure le sera tout autant.
Autre option également quand on a de l’épargne disponible, que l’on a pas besoin de revenu complémentaire et qu’on s’interroge sur l’opportunité de l’injecter dans le projet : l’injecter et réaliser un investissement plus important (un T3 à la place d’un T2, par exemple). On créera d’autant plus de richesse à terme !
Rappelons une donnée citée plus haut : certaines banques conditionnent le taux du crédit accordé au montant de l’apport personnel, il peut alors être pertinent de faire un effort pour obtenir de bien meilleures conditions.
Enfin, faites attention aux offres très alléchantes vous promettant un cashflow positif…
Il n’existe pas de miracle : un investissement qui présente un tel niveau de rendement qu’il génère des excédents de trésorerie mensuel génère, par construction, un niveau de risque élevé. Étudiez bien ces risques (travaux, vacance locative, turn-over, etc.) qui sont rarement évoqués par les vendeurs qui laissent plutôt imaginer que tout cela est finalement un long fleuve tranquille…
L’importance d’un bon conseiller qui prendra en compte tous ces éléments et qui vous accompagnera est décisive dans la réussite d’un investissement locatif.
Qlower vous conseille et vous accompagne dans la conception, la réalisation et le suivi de votre investissement.
Cette « fiche conseil » proposée par Qlower vous permettra de savoir comment remplir un formulaire P0I.
Voici les conseils que Jean-Marc Le Prado, cofondateur de Qlower et fondateur du cabinet en investissements immobiliers
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