Guide Statut LMNP : Formalités pour démarrer (2023)
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On parle de vente en viager d’un bien immobilier lorsque l’acquéreur effectue le paiement sous la forme d’une rente versée au vendeur durant toute la vie de celui-ci ; généralement, le vendeur continue de vivre dans le bien immobilier en se réservant un droit d’usage et d’habitation ou un usufruit viager. L’opération peut se révéler très intéressante pour l’acquéreur et pour le vendeur, mais attention à certains pièges qui peuvent aussi se présenter. Nous vous livrons dans cet article les principaux avantages et inconvénients d’une vente en viager.
A l’heure où les pensions de retraite sont sous pression, de nombreux retraités sont en recherche de liquidités pour améliorer leur retraite. La France compte aujourd’hui 6 millions de seniors de plus de 75 ans, le vieillissement de la population qui s’amplifie pourrait porter ce nombre à plus de 10 millions à horizon 2040.
En vendant son bien en viager, un senior propriétaire d’un bien immobilier peut monétiser son patrimoine immobilier et obtenir des liquidités sous la forme d’un capital immédiat et/ou d’une rente viagère. Il obtient ainsi des ressources financières qui lui manquaient pour mener à bien tous ses projets. À noter qu’au-delà de 70 ans, il est de plus en plus compliqué d’obtenir un crédit auprès d’établissements bancaires, la vente en viager peut donc représenter une alternative au crédit bancaire.
Consultez notre article pour tout comprendre sur les grands principes d’une vente en viager.
Avec l’augmentation effrénée des prix de l’immobilier dans les dernières décennies, comme nous le montre par exemple cet indice de l’INSEE, beaucoup de personnes âgées ont aujourd’hui un patrimoine immobilier qui a pris de la valeur avec le temps. Vendre en viager leur permet de matérialiser la plus-value immobilière en transformant leur patrimoine illiquide en argent sonnant et trébuchant.
L’utilisation des fonds est libre, ce qui signifie que les liquidités peuvent être utilisées pour tous projets du vendeur, sans aucune justification nécessaire. Cela peut permettre de réaliser une donation à ces enfants ou petits-enfants, plutôt que d’attendre la transmission du patrimoine immobilier au moment du décès. Cela peut aussi permettre de réaliser des projets de vie pour profiter à fond de sa retraite comme par exemple acheter une résidence secondaire, un camping-car pour voyager… En particulier pour le cas du viager occupé, cela peut permettre de réaliser des travaux d’amélioration dans son bien immobilier comme par exemple de la rénovation énergétique pour le rendre plus performant, ou bien de construire une piscine ou de réaménager son intérieur. Enfin, les liquidités obtenues grâce à la vente en viager peuvent aussi être utilisés pour financer des aides à domicile au moment où l’on a besoin d’être accompagné pour son maintien à domicile.
Le deuxième avantage pour le vendeur dans une vente en viager, c’est la possibilité de continuer de vivre chez soi. C’est ce qu’on appelle le viager occupé, pour lequel l’acte de vente contient une clause de réserve de droit d’usage et d’habitation au profit du vendeur, la plupart du temps sur une durée viagère c’est-à-dire que ce droit s’éteint au décès du vendeur. Vous pouvez consulter notre article pour avoir tous les détails sur qu’est-ce qu’une vente en viager occupé.
En réponse au même besoin de continuer de vivre chez soi, il est aussi possible de vendre uniquement la nue-propriété de son bien immobilier et de conserver l’usufruit viager, qui donne droit au détenteur de l’usufruit d’habiter et de louer le bien durant toute sa vie.
Le droit d’usage et d’habitation, ainsi que l’usufruit, sont tous deux inscrits dans l’acte de vente qui est signé chez le notaire et publié au service de publicité foncière. Cela garantit donc une forte sécurité pour l’occupant du bien immobilier. En contrepartie de ces droits, l’occupant doit respecter un certain nombre d’obligations, par exemple concernant l’entretien du bien et le paiement de charges convenu dans l’acte de vente.
Pour les personnes âgées qui souhaitent vendre leur bien immobilier en viager occupé ou vendre la nue-propriété tout en conservant l’usufruit, il est possible de s’adresser à des sociétés qui vont acquérir le bien immobilier. La société Dillan propose une solution rapide et transparente pour permettre d’accéder à des liquidités. Véritable alternative à la vente en viager traditionnelle, Dillan permet aux seniors propriétaires d’améliorer leur retraite, en vendant tout ou partie de leur bien immobilier et en conservant l’usufruit viager.
En faisant une vente en viager avec rente, le vendeur s’expose à un risque financier. Contrairement à une vente classique pour laquelle l’intégralité du paiement est réalisée comptant le jour de la vente, la durée du paiement dans un viager est incertaine puisqu’elle s’arrête au moment du décès du vendeur. Ainsi, dans le cas où le vendeur viendrait à décéder plus tôt que son espérance de vie théorique retenue pour les calculs du viager, le montant payé au global par l’acquéreur sera inférieur aux prévisions. De l’autre côté, l’acquéreur aura fait une bonne affaire puisque l’acquisition du bien immobilier en viager lui aura coûté moins cher que prévu ; c’est une des raisons de la mauvaise image du viager, pas totalement injustifiée.
Il existe aussi un risque de solvabilité de l’acquéreur, c’est-à-dire la situation dans laquelle l’acquéreur ne serait plus en mesure de verser les rentes au vendeur. Fort heureusement, il est possible de s’accorder sur des clauses particulières dans l’acte de vente pour encadrer cette situation, comme par exemple une clause résolutoire et un privilège de vendeur.
Par rapport à une vente immobilière traditionnelle, il faut aussi reconnaître que la vente en viager fait souvent l’objet d’une procédure longue et compliquée qui peut réfréner les ardeurs de certaines personnes âgées. En effet, il y a assez peu d’acquéreurs sur le marché, ce qui peut entraîner un nombre important de visites et des négociations assez longues.
De surcroît, les calculs du prix du viager peuvent aussi paraître compliqués, étant donné qu’il n’existe pas de méthode officielle à appliquer systématiquement, et que les calculs d’espérance de vie sont issus de tables de mortalités, pas toujours faciles à comprendre. Nous vous recommandons de vous faire accompagner et d’exiger un maximum de transparence dans les calculs du prix du viager.
L’acquisition de biens en viager est assez peu répandue chez les investisseurs immobiliers, cela représente seulement environ 5000 transactions chaque année. Pour référence, le nombre total de transactions immobilières a encore dépassé le million en 2022. Cela étant, il est indéniable que ce mécanisme d’acquisition peut se révéler particulièrement intéressant pour certains types d’investisseurs, en tant que complément à l’investissement locatif traditionnel.
Comme nous l’indiquions précédemment, l’achat d’un bien en viager occupé se fait avec une décote par rapport au prix de marché. Aucun loyer ne sera versé par l’occupant mais, avec le temps, la valeur du bien augmente, pour se rapprocher du prix de marché au moment du décès de l’occupant. C’est donc un investissement par capitalisation avec un rendement mécanique lié à l’extinction du droit d’usage et d’habitation ou de l’usufruit de l’occupant. Ce peut donc être une bonne solution pour des investisseurs qui ne souhaitent pas recevoir de revenus fonciers dans une logique d’optimisation fiscale par exemple.
L’acquisition d’un bien en viager avec rente s’avère aussi être une solution pertinente pour les investisseurs qui ne sont plus éligibles aux crédits immobiliers, par exemple si votre taux d’endettement a atteint les plafonds fixés par le HCSF.
Enfin, dans un contexte de paupérisation des retraités en France, investir en viager permet de redonner des liquidités aux retraités tout en leur permettant de continuer de vivre chez soi le plus longtemps possible, ce qui est le souhait de près de 90% des français. C’est donc un investissement responsable avec un but très concret, par lequel les plus jeunes générations contribuent à l’amélioration des retraites de leurs ainés.
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