Guide Statut LMNP : Formalités pour démarrer (2023)
Découvrez toutes les étapes et formalités nécessaires pour accéder au statut LMNP et démarrer votre activité.
A côté de l’investissement locatif, il existe des manières alternatives pour investir dans l’immobilier, moins répandues et moins connues. L’acquisition d’un bien en viager est une forme d’investissement immobilier qui permet de devenir propriétaire avec une modalité de paiement intéressante. Découvrez les grands principes d’une vente en viager.
Le viager est un mécanisme très ancien, qui a été introduit dans le droit français en 876 par Charles II. Étymologiquement, « viager » signifie « durant toute la vie ». La pratique de la vente en viager se développe à partir du Moyen-Age, et consiste à vendre un bien en échange d’une rente viagère, c’est-à-dire un paiement régulier jusqu’au décès du vendeur.
La vente en viager est encadrée par les articles 1968 à 1983 du Code Civil. Différentes transactions peuvent faire l’objet d’un paiement en rente viagère, mais c’est surtout pour des transactions immobilières que ce mécanisme est utilisé. C’est un contrat aléatoire, puisque la durée de paiement va dépendre de la durée de vie du vendeur.
L’histoire retient quelques exemples célèbres de ventes en viager. En 1962, Charles IV céda contre rente viagère son duché en Lorraine à Louis XIV. Charles de Gaulle acquit en viager le domaine de La Boisserie à Colombey-les-Deux-Eglises en 1934. Moins chanceux, le notaire de Jeanne Calment lui acheta son appartement en viager en 1965 alors qu’elle avait 90 ans.
En général lors d’une vente en viager, le vendeur peut continuer à vivre chez lui, dans le bien immobilier objet de la vente, jusqu’à son décès. C’est ce qu’on appelle le viager occupé qui représente environ 90% des ventes en viager. Concrètement, dans l’acte de vente signé chez le notaire, l’acquéreur obtient la pleine propriété du bien, mais le vendeur conserve un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) à vie.
Pour bien comprendre ce qu’est un droit d’usage et d’habitation, revenons un instant sur le droit de propriété. Le droit de propriété peut être décomposé en 3 attributs que sont l’abusus, l’usus et le fructus. Schématiquement, l’abusus est la partie du droit de propriété qui permet de disposer du bien immobilier, de le vendre. L’usus permet d’habiter dans le bien immobilier. Enfin, le fructus consiste à pouvoir tirer les fruits du bien immobilier, c’est-à-dire le louer pour en obtenir un loyer.
Lors d’une vente en viager occupé, l’acquéreur devient donc propriétaire du bien immobilier mais ne pourra pas en prendre possession avant le décès du vendeur. Le paiement se décompose généralement en un bouquet, qui est une somme d’argent payée lors de la transaction, et une rente versée tous les mois jusqu’au décès du vendeur.
Proposant une alternative à la vente en viager occupé traditionnelle, la société Dillan permet aux seniors de monétiser leur patrimoine immobilier, pour obtenir le capital financier qu’ils souhaitent. Concrètement, Dillan acquiert tout ou partie du bien immobilier, tout en laissant l’usufruit viager au senior qui continue d’y vivre comme avant, avec la somme d’argent dont il a réellement besoin pour améliorer sa retraite.
Consultez notre autre article pour en savoir plus sur la vente en viager occupé.
On trouve aussi parfois des biens immobiliers à vendre en viager libre. Dans ce cas, la personne qui vend le bien immobilier choisit de ne pas continuer de vivre chez elle, et l’acquéreur peut prendre possession du bien intégralement dès maintenant. Par rapport à une vente traditionnelle, c’est donc simplement la modalité de paiement qui est différente : le prix est constitué d’un bouquet versé au moment de la vente et d’une rente viagère jusqu’au décès du vendeur.
Le viager libre peut être particulièrement intéressant pour un investisseur qui n’a pas la possibilité d’emprunter auprès d’une banque. En effet, cela lui donne la possibilité de verser une somme restreinte au moment de la vente et de payer le reste à intervalles réguliers, de manière similaire au remboursement d’un emprunt.
Abus de langage ou mécanisme bien réel ? Nous avons vu précédemment que le viager consiste à acheter un bien immobilier en échange du paiement d’une rente à vie. Ainsi, il peut paraitre surprenant de parler de « viager sans rente ». En pratique, le viager sans rente concerne une vente en viager occupé, pour laquelle le vendeur se réserve un droit d’usage et d’habitation viager, mais où l’intégralité du prix de la vente est versée dès le début. Pas de rente viagère, on parle aussi de vente en « 100% bouquet ».
Le principal avantage d’un viager sans rente est qu’il n’y a pas d’incertitude sur le montant total qui sera payé pour la transaction immobilière. Dans le cadre du paiement d’une rente viagère, ni le vendeur, ni l’acquéreur ne peuvent savoir en avance combien de temps les rentes vont être versées. Cette incertitude disparaît lorsque l’intégralité du prix est payée dès le début. N’hésitez pas à consulter notre article pour en savoir plus sur les autres avantages et inconvénients d’une vente en viager.
A noter, le traitement fiscal du bouquet et des rentes est différent. Le bouquet subit la même imposition que le montant versé dans une vente classique, donc une exonération d’impôts en cas de vente de sa résidence principale. A contrario, les rentes reçues sont imposées suivant un barème qui dépend de l’âge.
Avec un démembrement de propriété, il est possible de vendre seulement la nue-propriété de son bien immobilier, tout en conservant l’usufruit. C’est un mécanisme finalement assez proche du viager occupé sans rente. La différence principale est que l’usufruit est un droit plus large que le simple droit d’usage et d’habitation, puisqu’il permet de louer son bien à autrui, et c’est un droit cessible.
Pour une vente en viager, le calcul du prix de vente est nécessairement plus compliqué que pour une vente traditionnelle. D’une part il faut calculer la décote d’occupation, correspondant au fait que le vendeur va continuer d’occuper son bien sans verser de loyer, et d’autre part il faut calculer l’étalement du paiement en rente viagère.
Comme dans une vente traditionnelle, la première étape consiste néanmoins à définir la valeur vénale du bien, c’est-à-dire la valeur de marché auquel le bien pourrait être vendu de manière classique. Rentrent en compte les paramètres habituels que sont la surface du bien, la localisation, l’état d’entretien etc…
Ensuite, si la vente se fait en viager occupé, la valeur vénale sera décotée en fonction de l’âge du vendeur, selon son espérance de vie théorique appréciée grâce aux tables de mortalité, comme par exemple les tables prospectives de l’INSEE.
Ce montant décoté est ensuite partagé en un bouquet (qui correspond au capital versé le jour de la vente) et une rente viagère pour le capital restant. La conversion du capital restant en rente viagère est réalisée selon la méthode utilisée par les assureurs, là encore en utilisant les tables de mortalité.
Une fois que le vendeur a trouvé un acquéreur, la plupart du temps par l’intermédiaire d’un agent immobilier spécialisé dans le viager, la transaction est concrétisée par la signature d’un acte authentique chez un notaire et la publication au Service de Publicité Foncière.
L’acte de vente contient des clauses particulières au viager qui ont pour but de régir la relation entre les deux parties sur la durée de vie du vendeur, par exemple la répartition des charges, la clause d’indexation de la rente, la clause résolutoire etc…
Pour 75% des français, l’immobilier est un investissement sûr et rentable. Quand on veut investir dans l’immobilier, il existe différentes solutions : acheter sa résidence principale, une résidence secondaire, faire un investissement locatif par exemple en LMNP, investir dans un fonds immobilier comme une SCPI. Le viager est une alternative à l’investissement locatif traditionnel, puisqu’il consiste à acquérir un bien immobilier occupé.
L’achat en viager présente principalement deux intérêts. Premièrement, en viager vous pouvez obtenir un bien immobilier avec une décote très importante. En effet si vous achetez un bien à une personne relativement jeune, qui a une espérance de vie encore longue, la décote peut dépasser 50% de la valeur vénale. Cela offre généralement de bonnes perspectives de rentabilité.
Deuxième avantage de la vente en viager, le paiement en rente. Avec cette modalité, vous pouvez étaler le paiement sur toute la durée de vie du vendeur, pas besoin donc d’avoir l’avoir l’intégralité du capital disponible au moment de la vente, ni de souscrire un crédit immobilier. Attention, cependant, ce paiement en rente peut aussi devenir un réel point noir, si le vendeur reste en vie bien au-delà de l’espérance de vie retenue pour le calcul de la décote et de la rente viagère. Pour minimiser ce risque, il est possible d’investir dans des sociétés dédiées à l’acquisition mutualisée de viagers, comme par exemple la société Dillan, ou bien d’investir soi-même dans un grand nombre de biens en viager.
Qlower a rédigé d’autres articles et fiches conseils sur la fiscalité et comptabilité immobilière pour les propriétaires bailleurs que vous pouvez retrouver ici.
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