Quel apport personnel pour un investissement locatif ?
L’investisseur qui souhaite se lancer sans aucune épargne préalable se met en danger : le moindre aléas (et ils existent en matière d’immobilier !) peut transformer son rêve en cauchemar…
Très convoités par les Français, les biens anciens sont entre 20 % et 30 % moins chers que dans le neuf. Vous songez à investir dans un bien ancien pour le louer ? Certaines règles sont à respecter pour faire de cette opération un succès ! Voici nos 6 conseils pour optimiser le rendement de votre investissement locatif dans l’ancien :
Connaître le prix moyen au m2 ne suffit pas avant d’investir dans l’ancien. Il vous faudra analyser la ville, le quartier, la rue plus en détails : l’évolution de la démographie, la tension locative, les commodités à proximité, les infrastructures et projets d’aménagement, etc. Si vous investissez dans un studio, un T1 ou encore une colocation, le nombre d’étudiants et la proximité avec un établissement d’enseignement supérieur seront également des critères à prendre en compte. De manière générale, un bien situé en centre-ville aura un rendement (rapport entre le loyer encaissé et le prix d’achat) plus faible, mais vous permettra de limiter le risque de vacance locative et par son caractère plus patrimonial, pourra générer une potentielle plus-value à la revente. Si vous êtes prêt à prendre davantage de risques, tournez-vous plutôt vers des zones en périphérie pour aller chercher un rendement plus élevé.
Même si vous avez les moyens de payer comptant, il est souvent préférable d’emprunter pour bénéficier des taux historiquement bas et profiter de l’effet de levier. Vous pourrez ainsi augmenter votre capacité d’investissement pour le même montant d’apport personnel et augmenter la rentabilité de votre projet immobilier locatif dans l’ancien. En tant que propriétaire-bailleur, vous pourrez qui plus est déduire de vos loyers les intérêts d’emprunt si vous choisissez le régime réel pour déclarer vos revenus locatifs. Enfin, n’oubliez pas de démarcher plusieurs banques, seul ou avec l’aide d’un courtier, pour négocier le meilleur taux d’intérêt !
En règle générale, la somme des loyers de deux appartements dépasse largement celle d’un logement individuel de la même superficie. Alors si vous investissez dans une maison, un immeuble de rapport ou un appartement avec une surface suffisante, diviser votre bien peut s’avérer très profitable : coût de revient plus faible, économies d’échelles, rentabilité maximisée. En plus d’augmenter votre rendement locatif, la division, tout comme la colocation d’ailleurs, permet de limiter le risque de vacance locative tout en ayant plusieurs garanties financières. Dans les deux cas, attention toutefois aux charges liées à la gestion locative qui seront nécessairement plus élevées avec ce type de montage.
Rénover son bien permet de trouver un locataire plus facilement et de réaliser une plus-value à la revente. Lorsque l’on investit dans l’ancien, passer par la case travaux permet également d’optimiser sa fiscalité. Avec la loi Denormandie par exemple, vous pourrez profiter d’avantages fiscaux à condition d’investir dans les villes concernées par le plan « Action Cœur de Ville » ou l’Opération de Revitalisation du Territoire (ORT). D’autres dispositifs existent comme : la loi Pinel dans l’ancien pour bénéficier des mêmes avantages fiscaux que pour un logement neuf et créer du déficit foncier, la loi Cosse pour obtenir une réduction d’impôt en plafonnant les loyers, la loi des Monuments Historiques et le dispositif Malraux qui concernent les biens situés en zone SPR (Sites Patrimoniaux Remarquables).
Si la location nue est intéressante pour faire de l’optimisation fiscale autour du déficit foncier, la location meublée permet d’augmenter la rentabilité et les chances d’occupation de votre bien dans des zones étudiantes ou touristiques.
Tout d’abord, le loyer d’une location entièrement meublée et équipée est environ 20 % plus élevé qu’une location vide à emplacement et surface comparable.
Il est important de noter que le turnover est plus important dans la location meublée, en effet vos futurs locataires chercheront du meublé afin d’éviter les coups et les frustrations liées à l’aménagement, donc souvent présents de façon plus temporaire. Les baux sont d’ailleurs de un an contre trois en location nue, ceci entraîne donc par nature plus de rotation entre les locataires. Cependant, si votre appartement a de bonnes caractéristiques, il attirera aussi plus de locataires. Enfin, la location meublée permet à un propriétaire-bailleur de choisir le statut de loueur en meublé non-professionnel (LMNP) pour profiter de réductions fiscales. Le statut LMNP permet à un investisseur de déclarer ses loyers sous le régime micro-BIC ou d’amortir son investissement sous le régime réel. Sous le premier régime, un abattement forfaitaire de 50% sera applicable sur vos loyers (en location meublée, vos revenus sont considérés comme des Bénéfices Industriels et commerciaux). Enfin pour le second, vous pouvez bénéficier de l’amortissement de votre bien ainsi que de la déduction de toutes les charges liées à celui-ci, ainsi, dans la majeure partie des cas, le second régime sera plus intéressant que le premier.
Un bon moyen d’améliorer la rentabilité de votre investissement est d’en optimiser les coûts. Les investisseurs aguerris pourront bien entendu acheter et revendre en direct afin de limiter les frais d’agence. Pour les plus novices, il est plus judicieux de faire appel à un courtier ou un service d’investissement locatif clé en main pour négocier le prix de vente, bénéficier des frais de notaire réduits dans l’ancien, négocier les intérêts bancaires et l’assurance emprunteur. Pour la gestion locative, il est possible de s’en occuper en direct, à condition d’avoir le temps et l’énergie. Enfin, si vous investissez dans un appartement, préférez un syndic en ligne, bénévole ou coopératif pour réduire les charges de copropriété. Vous avez désormais toutes les clés pour optimiser votre investissement immobilier locatif dans l’ancien !
Qlower vous conseille et vous accompagne dans la conception, la réalisation et le suivi de votre investissement.
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Voici les conseils que Jean-Marc Le Prado, cofondateur de Qlower et fondateur du cabinet en investissements immobiliers
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