SCPI fiscales : une solution pour alléger ses impôts avant la fin de l'année

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À l'approche de la clôture de l'année fiscale, de nombreux contribuables cherchent des solutions efficaces pour réduire leur imposition. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) fiscales se présentent comme une option intéressante, permettant d'investir dans l'immobilier tout en bénéficiant d'avantages fiscaux significatifs. Cet article explore les différentes SCPI fiscales disponibles, leurs mécanismes et les bénéfices potentiels pour les investisseurs.​ 

    Comprendre les SCPI fiscales

Les SCPI fiscales sont des véhicules d'investissement collectif spécialisés dans l'acquisition et la gestion de patrimoines immobiliers éligibles à des dispositifs fiscaux avantageux. En souscrivant des parts de ces SCPI, les investisseurs peuvent bénéficier de réductions d'impôts proportionnelles à leur investissement, tout en diversifiant leur portefeuille immobilier sans les contraintes de la gestion directe.​ Contrairement aux SCPI de rendement, les SCPI fiscales privilégient la réduction d’impôt sur les revenus générés.

Les différents types de SCPI fiscales : 

Plusieurs dispositifs fiscaux sont accessibles via les SCPI fiscales, chacun offrant des avantages spécifiques :

1. SCPI Pinel : Inspirées du dispositif Pinel, ces SCPI investissent dans des logements neufs ou réhabilités situés dans des zones à forte demande locative. En contrepartie d'un engagement locatif de 6, 9 ou 12 ans, l'investisseur bénéficie d'une réduction d'impôt pouvant atteindre 14 %  du montant investi. 

2. SCPI De Normandie : Ces SCPI se concentrent sur l'acquisition de biens anciens à rénover dans des centres-villes. Elles offrent des avantages fiscaux similaires aux SCPI Pinel, avec une réduction d'impôt variant entre 9 % et 14 % du montant investi, selon la durée de l'engagement locatif. ​ Ce dispositif vise à revitaliser des quartiers anciens dégradés.

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3. SCPI Malraux : Spécialisées dans la restauration de biens situés en secteurs sauvegardés, avec un objectif de rénovation. L’avantage est  de bénéficier d'une réduction d'impôt pouvant aller jusqu'à 30 % du montant des travaux de rénovation, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans. 

4. SCPI Déficit Foncier : Ces SCPI investissent dans des immeubles anciens nécessitant des travaux de rénovation. Les dépenses engagées sont déductibles des revenus fonciers, avec un plafond de 10 700 € par an. Ce mécanisme permet de diminuer l'imposition sur les revenus locatifs, voire sur le revenu global, en cas de déficit foncier. ​Euodia+3Meilleures CPI+3Placement MeilleurTaux+3

     Avantages des SCPI fiscales

Investir dans des SCPI fiscales présente plusieurs atouts :

• Réduction d'impôt immédiate : Les avantages fiscaux sont applicables dès l'année de souscription, permettant une diminution rapide de l'impôt dû.​
• Mutualisation des risques : En investissant collectivement, les risques locatifs et de vacance sont répartis entre les différents associés.​
• Accessibilité : Les SCPI offrent la possibilité d'investir dans l'immobilier avec un ticket d'entrée réduit, souvent à partir de quelques milliers d'euros.​
• Gestion déléguée : La gestion locative et administrative est assurée par la société de gestion, libérant l'investisseur des contraintes quotidiennes.​

     Avant de se lancer, il est essentiel de considérer certains aspects :

• Horizon d'investissement : Les avantages fiscaux sont conditionnés à une durée minimale de détention des parts, généralement entre 9 et 12 ans. Une sortie anticipée peut entraîner la perte des bénéfices fiscaux.​
• Plafonnement des niches fiscales : Les réductions d'impôt obtenues via les SCPI Pinel et Denormandie sont soumises au plafonnement global des niches fiscales, fixé à 10 000 € par an. En revanche, les dispositifs Malraux et Déficit Foncier en sont exclus. ​ 
• Rendement locatif : Les SCPI fiscales privilégient souvent l'avantage fiscal sur le rendement locatif. Il est donc possible que les revenus distribués soient moins élevés que ceux des SCPI de rendement classiques.​Meilleures CPI

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        Comment souscrire à des SCPI fiscales avant la fin de l'année ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux au titre de l'année en cours, il est crucial de respecter certaines étapes :

1. Sélectionner la SCPI adaptée : En fonction de votre situation fiscale, de votre horizon d'investissement et de vos objectifs patrimoniaux, choisissez le dispositif le plus approprié.​ 
2. Souscrire avant le 31 décembre : La date de souscription détermine l'année de prise en compte de la réduction d'impôt. Une souscription effectuée avant le 31 décembre permettra de bénéficier de l'avantage fiscal sur l'année en cours.​
3. Consulter un conseiller en gestion de patrimoine : Un professionnel pourra vous guider dans le choix de la SCPI et s'assurer que l'investissement est en adéquation avec votre situation personnelle et fiscale.​

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   Stratégies d’optimisation fiscale avec les SCPI fiscales

Il est possible d’optimiser encore plus son investissement en combinant plusieurs dispositifs fiscaux :

Exemple 1 : Coupler une SCPI Déficit Foncier et une SCPI Pinel
Un investisseur ayant des revenus fonciers élevés peut combiner ces deux dispositifs :

• La SCPI Déficit Foncier diminue l’imposition sur les revenus fonciers actuels.
• La SCPI Pinel permet une réduction d’impôt immédiate.

Exemple 2 : Réaliser un investissement en fin d’année
Souscrire avant le 31 décembre permet de bénéficier dès l’année suivante de la réduction d’impôt.

Astuce : Les SCPI Malraux et Déficit Foncier ne sont pas concernées par le plafonnement des niches fiscales, ce qui les rend très intéressantes pour des contribuables cherchant à défiscaliser au-delà de       10 000 € par an.

    Comparaison entre SCPI fiscales et SCPI de rendement

Nous avons expliqué que les SCPI fiscales privilégient l’avantage fiscal au rendement locatif, mais faut-il privilégier une SCPI fiscale ou une SCPI de rendement ?

NB : Les SCPI fiscales sont intéressantes pour les personnes cherchant une optimisation fiscale, tandis que les SCPI de rendement sont plus adaptées à ceux qui veulent des revenus réguliers.

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