LMNP simulator: Calculate your savings Tax with Qlower

L'économie réalisée dépend de la valeur du bien, du montant du loyer, des charges déductibles et de la TMI du propriétaire. À titre d'exemple, sur un bien de 100 000 € loué 575 € par mois avec 2 000 € de charges annuelles, le régime réel permet de réduire le résultat imposable à zéro pendant les 12 premières années grâce à l'amortissement, alors que le micro-BIC aurait laissé imposable 50 % des 6 900 € de loyers annuels, soit plus de 20 000 € d’impôts à une TIM de 30% en 12 ans. En moyenne, les clients Qlower économisent 2 320 € d'impôts par an grâce au passage au régime réel. Sur 10 ans, cela représente plus de 23 000 € d'économies fiscales cumulées pour un seul bien.

Une fois la simulation réalisée et le régime réel identifié comme plus avantageux, le passage se fait en deux étapes. Si le propriétaire est actuellement au micro-BIC, il doit envoyer un courrier de levée d'option avant le mois de mai de l'année du changement (Qlower fournit un modèle de courrier). Ceci se passe généralement sur la messagerie sécurisée de l’espace pro du partail impots.gouv.fr. Il doit également obtenir une estimation de la valeur du bien à la date de mise en location pour calculer l'amortissement. Qlower prend ensuite en charge l'intégralité du processus : initialisation de la comptabilité, calcul des amortissements, synchronisation bancaire, génération de la liasse fiscale et télétransmission. L'abonnement démarre à 269 € TTC par an pour un bien, 100 % déductible des revenus locatifs.

Oui, le simulateur LMNP de Qlower est entièrement gratuit et accessible sans abonnement depuis qlower.com/simulateur-lmnp. Il calcule, pour un bien donné, l'estimation de l'impôt total en micro-BIC et en régime BIC réel simplifié, en intégrant automatiquement l'amortissement du bien à partir du prix d'achat ou de la valeur de marché du bien. Le résultat est personnalisé selon les données saisies et permet d'identifier en quelques clics le régime fiscal le plus avantageux. Pour les situations plus complexes : plusieurs biens, prêt en cours, charges importantes, TMI élevée : les experts Qlower proposent une simulation détaillée et gratuite sur rendez-vous, adaptée à la situation spécifique de chaque investisseur.

Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers bruts, ce qui signifie que 50 % des revenus restent imposables quoi qu'il arrive. Le régime réel, en revanche, permet de déduire l'intégralité des charges réelles : qui représentent souvent bien plus de 50 % des loyers : et surtout d'amortir le bien. Sur un bien de 200 000 €, l'amortissement annuel peut représenter 8 000 à 12 000 € de déduction supplémentaire sans sortie de trésorerie. C'est ce mécanisme qui permet à 95 % des clients Qlower au régime réel de ne payer aucun impôt sur leurs revenus locatifs, avec une économie moyenne de 2 320 € par an. Le micro-BIC ne reste pertinent que si les charges réelles déductibles sont inférieures à 50 % des loyers perçus, ou en cas de non-imposition.

Il n'y a pas de seuil de loyers minimum pour que le régime réel soit avantageux : le critère déterminant est le rapport entre les charges déductibles réelles et les loyers perçus. Dès que les charges réelles (y compris l'amortissement du bien) dépassent 50 % des loyers bruts, le régime réel est plus avantageux que le micro-BIC. En pratique, c'est presque toujours le cas dès qu'un emprunt immobilier est en cours, que des travaux ont été réalisés ou que le bien a été acquis récemment avec des frais d'acquisition déductibles. Le simulateur LMNP de Qlower permet de le vérifier instantanément à partir du prix d'achat et du loyer mensuel, sans avoir besoin de calculer les charges à l'avance.

L'amortissement LMNP est la déduction annuelle d'une fraction de la valeur du bien immobilier et du mobilier des revenus imposables. Il est calculé par composant : gros œuvre, façade, toiture, installations générales, mobilier : chaque composant ayant sa propre durée d'amortissement et son propre taux. Sur un bien de 100 000 €, l'amortissement annuel des 5 premières années peut atteindre 6 600 €. Le simulateur Qlower intègre automatiquement le calcul de l'amortissement à partir du prix d'achat saisi, en appliquant la doctrine Qlower par composant. Les amortissements excédentaires sont reportables sans limitation de durée sur les exercices futurs.

La version en ligne du simulateur de Qlower est volontairement simplifiée pour donner une estimation rapide à partir de trois données : prix d'achat, surface et loyer mensuel. Elle n'intègre pas le détail des charges spécifiques ni le capital restant dû sur un prêt. Pour une simulation complète intégrant les intérêts d'emprunt, les charges de copropriété, les assurances, les travaux et la TMI personnelle, Qlower propose un rendez-vous gratuit avec un expert LMNP qui réalise une projection fiscale personnalisée, bien plus précise que n'importe quel simulateur en ligne. Ce rendez-vous est accessible depuis qlower.com, sans engagement.

L'économie réalisée dépend de la valeur du bien, du montant du loyer, des charges déductibles et de la TMI du propriétaire. À titre d'exemple, sur un bien de 100 000 € loué 575 € par mois avec 2 000 € de charges annuelles, le régime réel permet de réduire le résultat imposable à zéro pendant les 12 premières années grâce à l'amortissement, alors que le micro-BIC aurait laissé imposable 50 % des 6 900 € de loyers annuels, soit plus de 20 000 € d’impôts à une TIM de 30% en 12 ans. En moyenne, les clients Qlower économisent 2 320 € d'impôts par an grâce au passage au régime réel. Sur 10 ans, cela représente plus de 23 000 € d'économies fiscales cumulées pour un seul bien.

Une fois la simulation réalisée et le régime réel identifié comme plus avantageux, le passage se fait en deux étapes. Si le propriétaire est actuellement au micro-BIC, il doit envoyer un courrier de levée d'option avant le mois de mai de l'année du changement (Qlower fournit un modèle de courrier). Ceci se passe généralement sur la messagerie sécurisée de l’espace pro du partail impots.gouv.fr. Il doit également obtenir une estimation de la valeur du bien à la date de mise en location pour calculer l'amortissement. Qlower prend ensuite en charge l'intégralité du processus : initialisation de la comptabilité, calcul des amortissements, synchronisation bancaire, génération de la liasse fiscale et télétransmission. L'abonnement démarre à 269 € TTC par an pour un bien, 100 % déductible des revenus locatifs.