TVA et location courte durée : quelles règles en 2025 ?

La location meublée de courte durée (LCD), qu’elle soit proposée sur Airbnb, Abritel ou Booking, s’impose comme un mode d’hébergement incontournable en France. En 2024, plus de 12 millions de voyageurs ont séjourné dans ce type de logements selon Atout France. Pourtant, derrière son apparente simplicité, cette activité soulève des questions fiscales complexes, en particulier sur l’assujettissement à la Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA).

Depuis le 7 août 2024, et plus encore avec la réforme fiscale de 2025, les règles de TVA applicables aux locations meublées de courte durée ont été précisées. Elles introduisent un basculement possible dans le champ de la para-hôtellerie, soumis à la TVA à 10 %. Pour les propriétaires, comprendre ces règles est crucial afin d’anticiper la fiscalité, optimiser la gestion et éviter les redressements

   Le cadre général de la location meublée et la TVA

Principe : exonération par défaut

En règle générale, la location meublée classique est exonérée de TVA (art. 261 D CGI). Le bailleur ne facture donc pas de TVA sur ses loyers et ne peut pas non plus récupérer la TVA sur ses dépenses (travaux, mobilier, honoraires).

La dérogation : l’assimilation à la para-hôtellerie

Une location meublée bascule dans le champ de la TVA lorsqu’elle remplit au moins trois des quatre conditions suivantes (BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20) :

1. Fourniture du petit-déjeuner.
2. Service régulier de nettoyage.
3. Fourniture du linge de maison (draps, serviettes).
4. Accueil personnalisé de la clientèle.

Si ces critères sont remplis, la location est assimilée à une activité para-hôtelière et donc soumise à la TVA au taux réduit de 10 %.

   Les seuils de TVA applicables en 2025

A. Franchise en base de TVA

• Jusqu’à 37 500 € de chiffre d’affaires annuel : le loueur bénéficie de la franchise en base de TVA → il ne collecte pas la taxe, mais ne peut pas non plus la récupérer.
• Si le CA est compris entre 37 500 € et 41 250 €, le loueur reste exonéré à condition de ne pas franchir le seuil deux années consécutives.

B. Seuil d’assujettissement obligatoire

• Au-delà de 85 000 € de chiffre d’affaires, le bailleur est automatiquement assujetti à la TVA (ou 94 300 € en cas de dépassement exceptionnel).‍

 C. Nouveauté 2025 : seuil unique de micro-entreprise

Le projet de loi de finances 2025 a instauré un seuil unique de 25 000 € pour les micro-entreprises, mais sa mise en application a été reportée. Pour l’instant, les seuils traditionnels continuent de s’appliquer.

 Conséquences pratiques pour les bailleurs

A. Avantages de l’assujettissement à la TVA

• Possibilité de récupérer la TVA à 20 % sur les dépenses (travaux, mobilier, électroménager, honoraires de gestion).
• Exemple : rénovation de 50 000 € TTC → récupération de 10 000 € de TVA si le bien est soumis à TVA.

B. Inconvénients

• Obligation de facturer la TVA à 10 % sur les loyers → le prix payé par le voyageur augmente, sauf si le bailleur accepte de réduire sa marge.
• Formalités administratives lourdes : déclaration de TVA, tenue d’une comptabilité spécifique.

C. Impact sur la rentabilité

• Cas pratique : un studio loué 20 000 €/an.
  
  • Sans TVA : le bailleur encaisse 20 000 €, mais supporte ses charges TTC.
  • Avec TVA : il facture 22 000 € TTC (20 000 € HT + TVA 10 %), mais peut récupérer la TVA sur ses frais.

Selon le profil de dépenses, l’assujettissement peut être avantageux ou non.

   Les spécificités liées à la fiscalité LMNP/LMP

A. Micro-BIC en 2025

Depuis 2025, les meublés de tourisme non classés bénéficient seulement d’un abattement de 30 % avec un seuil réduit à 15 000 €.

• Conséquence : les propriétaires non assujettis à TVA mais au micro-BIC voient leur avantage fiscal considérablement réduit.

B. BIC réel

Le régime réel permet de déduire les charges et d’amortir le bien, mais en cas de revente, les amortissements doivent être réintégrés dans la plus-value imposable (réforme du 15 février 2025). Cela accroît la pression fiscale à long terme.

C. Interaction avec la TVA

Un loueur soumis à TVA peut opter pour le régime réel afin d’optimiser à la fois ses charges et la récupération de la TVA. Mais cela nécessite un suivi comptable professionnel.

Cas pratiques

1. Petit bailleur en zone rurale
   
   • CA : 18 000 €/an.
   • Franchise en base de TVA → pas de TVA collectée, mais régime micro-BIC défavorable depuis 2025 (abattement seulement 30 %).
2. Investisseur en ville touristique (Nice)
   
   • CA : 95 000 €/an, services de ménage + linge.
   • Assujettissement TVA obligatoire → loyers soumis à 10 %.
   • Peut récupérer la TVA sur les frais d’agence, travaux et mobilier.
3. Loueur professionnel (LMP)
   
   • CA : 120 000 €/an.
   • Régime réel obligatoire + TVA → récupération de TVA importante sur les travaux, mais imposition forte à la revente (réintégration amortissements).

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   Tableau récapitulatif – TVA et LCD en 2025

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Conclusion

En 2025, la question de la TVA sur la location courte durée ne peut plus être ignorée par les bailleurs. Si par défaut la location meublée reste exonérée, la combinaison des critères para-hôteliers et des seuils de chiffre d’affaires entraîne de plus en plus d’investisseurs dans le champ de la TVA.

Cette évolution coïncide avec une fiscalité LMNP moins favorable (abattement réduit, amortissements réintégrés), ce qui impose une gestion plus rigoureuse et, souvent, un accompagnement par un expert-comptable. Pour les investisseurs, l’enjeu est désormais de calculer si l’assujettissement à la TVA peut devenir un levier d’optimisation plutôt qu’une contrainte.

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Sources :

• Code général des impôts, art. 261 D (exonération des locations meublées), art. 293 B (franchise en base), consultable sur legifrance.gouv.fr.
• BOFiP – BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 (définition de la para-hôtellerie et conditions d’assujettissement à la TVA).
• Ministère de l’Économie, Seuils de franchise en base de TVA 2025, 
• DGFiP, Guide TVA location meublée 2025.
• Qlower, Webinaire Réforme fiscale 2025, 20 mai 2025

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