Article rédigé le 12/06/25
Acheter une passoire thermique peut sembler une mauvaise idée, c’est-à-dire acheter un logement avec un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classé F ou G.
Ces biens sont souvent synonymes de factures énergétiques élevées, d’obligations de rénovation coûteuses et de restrictions de location de plus en plus strictes, jusqu’à une interdiction de louer pour les logements en G depuis le 1er janvier 2025. Face à ces contraintes, de nombreux investisseurs hésitent à s’y intéresser. Pourtant, ces logements peuvent devenir une véritable opportunité financière en combinant la fiscalité LMNP ou en location vide
Bonne nouvelle : il est possible de rendre ces logements rentables, attractifs et conformes aux nouvelles normes énergétiques. Suivez ces 4 astuces incontournables pour transformer une passoire thermique en investissement gagnant et remettre un logement attractif sur le marché locatif.
Si les passoires thermiques sont souvent 15 à 30 % moins chères que les autres biens du marché, cela ne signifie pas qu’elles sont toujours une bonne affaire. Une passoire thermique ne doit pas être achetée au hasard. Il est essentiel de bien sélectionner son bien et son emplacement pour en maximiser la rentabilité et son éventuelle revente.
Pour assurer une bonne rentabilité locative ou revente, privilégiez toujours l’emplacement en 1er lieu :
* Les villes étudiantes où la demande locative reste forte, les étudiants recherchant avant tout un logement bien situé et abordable. Les villes de moins de 100 000 habitants avec une forte demande étudiante peuvent être un atout.
* Les centres-villes ou quartiers en essor : Ces zones garantissent une forte demande locative et une plus-value potentielle.
* Les secteurs bien desservis : Transports, commerces, services… autant d’atouts pour séduire les locataires et valoriser au m² les travaux réalisés.
Exemple : M. X repère un T2 classé G à Lille, négocié et vendu 20 % sous le prix du marché. Situé près d’une grande école, il sait que la demande restera forte. Après 15 000 € de travaux d’isolation, il loue rapidement son bien.
Quelques astuces :
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L’objectif n’est pas seulement de rendre le bien habitable, mais de le rendre rentable. Avant de vous lancer dans de gros travaux, il faut prioriser les rénovations qui auront le plus d’impact sur votre notation.
Les 3 postes à prioriser pour réduire la consommation énergétique :
– Isolation des combles, murs et fenêtres → Jusqu’à 30 % d’économies d’énergie.
– Remplacement du système de chauffage → Une pompe à chaleur air/eau peut diviser la facture par 2.
– Installation d’une ventilation efficace (VMC) → Limite l’humidité et réduit la consommation globale.
Exemple : Mme Y achète une maison classée G en Normandie. L’audit énergétique révèle que les fenêtres sont responsables de 20 % des pertes de chaleur. Elle les remplace par du double vitrage et installe une VMC double flux.
Résultat → Son logement passe en classe D et elle économise 600 € par an sur ses factures.
Quelques astuces :
Bonne nouvelle : vous n’êtes pas seul pour financer les travaux ! L’État et les fournisseurs d’énergie proposent plusieurs aides financières qui peuvent réduire votre investissement et qui peuvent évoluer chaque année.
Les principales aides en 2025 :
Exemple : M. C achète un immeuble classé F à Marseille et prévoit 50 000 € de travaux. Grâce aux CEE, il réduit sa facture et finance le reste via un éco-prêt.
Quelques astuces :
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Une fois le logement rénové, comment en tirer le meilleur profit ?
Stratégies pour booster votre rentabilité :
– Augmenter le loyer : Un bien rénové peut se louer jusqu’à 20 % plus cher.
– Passer en location meublée (LMNP) : Moins de charges et fiscalité plus avantageuse grâce à la déduction des charges. Loyer augmenté entre 10% à 20% par rapport à la location vide.
– Opter pour la colocation : Idéal pour maximiser la rentabilité dans les grandes villes.
Exemple : Mme J, achète un T4 classé F et le transforme en colocation. Avec des faibles charges et une forte demande, elle augmente son rendement de 30 %.
Quelques astuces :
La loi prévoit une interdiction progressive de location des logements énergivores, afin d’encourager les propriétaires à entreprendre des travaux d’amélioration de la performance énergétique.
Depuis le 1er janvier 2025, les logements dont la consommation d’énergie excède 450 kWh/m²/an ne peuvent plus être loués. Ces biens sont désormais considérés comme indécents, empêchant ainsi la signature de nouveaux baux.
Cette s’applique également à la location courte durée et sera élargie selon le calendrier suivant :
Date | Logement concernés |
1er janvier 2025 | interdiction de location des logements classés G. |
1er janvier 2028 | interdiction pour les logements classés F. |
1er janvier 2034 | interdiction pour les logements classés E. |
Blocage des loyers pour les logements classés F et G :
Depuis le 24 août 2022, la loi interdit toute augmentation de loyer pour les logements classés F et G. Cette mesure concerne plusieurs situations :
Un propriétaire souhaitant revoir son loyer à la hausse doit justifier d’une amélioration énergétique significative permettant au logement de sortir de la catégorie des passoires thermiques.
Obligation d’audit énergétique en cas de vente :
Depuis le 1er avril 2023, les propriétaires de logements classés F et G doivent réaliser un audit énergétique avant toute mise en vente. Ce document, distinct du DPE, présente :
Cette obligation sera progressivement étendue à d’autres classes énergétiques :
L’audit doit être fourni dès la première visite du bien afin d’informer l’acquéreur sur les travaux à prévoir.
Vous êtes propriétaire d’un logement concerné par les nouvelles réglementations sur les passoires thermiques et la société basculez votre bien en location meublée ? Prenez rendez-vous avec nos conseillers pour discuter de la fiscalité applicable en matière de logement rénové !
Bien que la loi soit stricte sur la mise en conformité énergétique, plusieurs cas de dérogation sont prévus :
L’interdiction de location des logements classés G à partir du 1er janvier 2025 ne s’applique pas aux baux en cours. Seuls les nouveaux contrats de location, les renouvellements et les reconductions tacites seront affectés.
Type de bail | Impact de l’interdiction de location |
|---|---|
Bail en cours avant le 1er janvier 2025 | Pas concerné, location possible jusqu’à la fin du bail |
Renouvellement de bail après le 1er janvier 2025 | Interdiction sauf travaux d’amélioration énergétique |
Nouvelle mise en location après le 1er janvier 2025 | Interdiction immédiate |
Exemple : Un logement classé G loué non meublé depuis le 1er octobre 2024 pourra rester en location jusqu’au 1er octobre 2027 sans obligation de travaux. En revanche, un logement meublé classé G, dont le bail est signé en décembre 2024, sera considéré comme indécent dès décembre 2025, la reconduction tacite des baux meublés étant annuelle.
Un propriétaire situé en copropriété pourra continuer à louer son logement classé G après le 1er janvier 2025 si la copropriété a voté des travaux de rénovation énergétique.
Situation | Conséquence sur la location |
|---|---|
La copropriété vote des travaux avant 2025 | La location reste autorisée |
Les travaux sont prévus mais non votés | Location interdite |
La copropriété refuse les travaux | Location interdite (sous réserve d’une réforme en discussion) |
Exemple : Une copropriété vote en mars 2025 pour isoler les façades et installer une chaudière collective plus performante. Le propriétaire pourra continuer à louer son logement jusqu’à la fin des travaux.
Oui, malgré les contraintes, elles sont souvent moins chères à l’achat (15 à 25 % sous le marché). Avec une rénovation bien planifiée et des aides financières, elles peuvent offrir un excellent rendement locatif et une plus-value à la revente car votre bien a probablement pris de la valeur.
Plusieurs dispositifs existent, dont :
Pour améliorer le DPE et réduire les factures d’énergie, privilégiez :
À partir du 1er janvier 2025, les logements classés G seront interdits à la location, suivis des F en 2028 et E en 2034. Toutefois, les baux en cours ne sont pas concernés et des dérogations existent pour les copropriétés votant des travaux.
Pour faire les bons choix, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière, fini le casse tête de la fiscalité et place à l’optimisation de votre situation personnelle et patrimoniale
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