Une réglementation récente crée de nouvelles perspectives pour les SCPI (2025)

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Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), longtemps perçues comme un placement sûr mais peu flexible, connaissent en 2025 un renouveau majeur grâce à une série d’ajustements réglementaires et fiscaux.

Entre réforme comptable, transparence accrue, et ouverture aux marchés européens, les SCPI s’adaptent à un environnement économique en mutation et offrent de nouvelles opportunités de rendement pour les épargnants.

Cet article décrypte les changements clés intervenus depuis la fin de l'année 2024 et leurs impacts concrets sur la rentabilité, la fiscalité et la liquidité des SCPI en 2025.

Une réforme comptable et prudentielle favorable à la stabilité du marché

Le renforcement des règles de valorisation

Depuis le 1er janvier 2025, l’Autorité des Marchés Financiers (AMF) impose aux sociétés de gestion un nouveau cadre de valorisation des parts (Instruction AMF 2024-09).

L’objectif : refléter au mieux la valeur réelle du patrimoine immobilier détenu, dans un contexte de baisse des prix.

Ces ajustements se traduisent par :

une marge d’écart limitée à 5 % entre la valeur de reconstitution et le prix de souscription ;

une évaluation semestrielle obligatoire du portefeuille ;

et une transparence renforcée sur les frais de gestion et les loyers perçus.

Exemple concret :

Une SCPI valorisée 1 000 €/part peut désormais ajuster son prix à 950 € si la valeur d’expertise baisse, sans attendre un exercice complet.

Cela réduit les chocs de marché et rassure les nouveaux investisseurs.

2. Un encadrement plus strict des liquidités

La crise de 2023–2024 a montré que certaines SCPI souffraient d’un manque de liquidité lorsque trop d’associés voulaient vendre leurs parts en même temps.

Désormais, les sociétés de gestion doivent :

maintenir au moins 10 % d’actifs liquides,

publier trimestriellement leur niveau de trésorerie disponible,

et anticiper les flux de rachat via un registre électronique centralisé (Règlement européen 2025/241).

Cette exigence réduit le risque de “gel de parts” et renforce la confiance des investisseurs particuliers.

3.Une meilleure information des porteurs de parts

Les SCPI doivent désormais afficher sur chaque bulletin de souscription :

le rendement net de frais,

la durée moyenne d’engagement des baux,

et le taux d’occupation financier (TOF).

Ces indicateurs normalisés permettent aux épargnants de comparer plus facilement les performances entre SCPI.

En 2025, le TOF moyen du marché s’établit à 91,8 %, contre 89,6 % en 2023  (source : ASPIM, T1 2025).

Des évolutions fiscales et juridiques qui redéfinissent la rentabilité

1. Le maintien du régime fiscal avantageux des SCPI

Les revenus des SCPI restent soumis au régime des revenus fonciers (art. 28 et 31 du CGI).

Mais deux nouveautés majeures sont entrées en vigueur :

Suppression de la réduction d’impôt CGA (jusqu’à 915 €) à compter de 2025. Les épargnants ont désormais tout intérêt à gérer leurs revenus fonciers en ligne ou via un logiciel agréé, sans passer par un centre de gestion.

Clarification des règles pour les SCPI à l’étranger : les revenus provenant de biens situés dans l’Union européenne restent imposables en France, mais avec un crédit d’impôt équivalent pour éviter la double imposition (BOFiP, 2025-03-10).

2. La possibilité de détenir des SCPI via une société

La réglementation permet désormais aux investisseurs de loger leurs parts de  SCPI :

dans une SCI à l’IS,

ou dans une holding patrimoniale (SPFPL, SARL de famille).

Cette option permet :

d’amortir la valeur des parts sur 20 à 25 ans,

de déduire les frais de financement,

et de maîtriser la fiscalité sur les plus-values en cas de revente.

Cas pratique :

Une SCI à l’IS détenant 200 000 € de parts de SCPI déduit 8 000 € d’amortissement/an.

Résultat : fiscalité réduite à 15 % sur les bénéfices nets au lieu de 30 % à titre personnel.

3. L’impact de la directive européenne “ELTIF 2.0”

La nouvelle directive européenne sur les fonds à long terme (European Long-Term Investment Fund) adoptée fin 2024 élargit le périmètre des SCPI.

Elles peuvent désormais investir jusqu’à 40 % en Europe, contre 20 % auparavant.

Cela ouvre des perspectives dans :

les bureaux allemands et néerlandais (rendements 5,5–6 %),

les actifs logistiques en Espagne ou Pologne,

ou les résidences seniors au Portugal.

De nouvelles stratégies d’investissement rendues possibles

L’émergence des SCPI “thématiques”

La réglementation encourage la création de SCPI spécialisées, axées sur :

la santé et l’éducation (hôpitaux, crèches, écoles privées),

les énergies renouvelables,

les logements intermédiaires (secteur social abordable).

Exemple :

La SCPI Primovie Santé Europe affiche un rendement prévisionnel de 5,4 % net en 2025 grâce à la diversification européenne et à la stabilité des loyers médicaux.

Ces thématiques, soutenues par des politiques publiques, offrent un rendement supérieur de 0,5 à 1 point aux SCPI traditionnelles de bureaux.

La digitalisation des souscriptions et rachats

Depuis 2024, toutes les SCPI agréées par l’AMF doivent proposer :

la souscription 100 % en ligne (signature électronique, paiement instantané),

un registre blockchain pour le suivi des parts (Règlement DLT 2024/ELTIF),

et un marché secondaire électronique pour la revente.

Résultat : la liquidité s’améliore, et les délais de revente passent de 8 semaines à 10 jours en moyenne (source : AMF 2025).

La montée en puissance des SCPI “vertes” (ISR et article 9 SFDR)

En 2025, près de 40 % des SCPI labellisées ISR (Investissement Socialement Responsable) ont renforcé leur attractivité grâce à des incitations fiscales :

exonération partielle de la taxe foncière sur les bâtiments à haute performance énergétique (DPE A ou B),

et taux de rendement supérieur de 0,3 à 0,5 point grâce à des loyers indexés sur la performance environnementale.

Exemple réel :

La SCPI Kyaneos Pierre investie dans la rénovation énergétique atteint 6,1 % de rendement net en 2025, tout en valorisant son parc immobilier.

Tableau récapitulatif : les impacts des nouvelles règles sur les SCPI

Conclusion  

En 2025, la réglementation des SCPI marque un tournant.

Entre transparence accrue, diversification européenne et digitalisation complète, les épargnants disposent d’un outil d’investissement plus moderne et plus fluide.

Les SCPI nouvelle génération ne se limitent plus à un produit de rendement stable : elles deviennent un véritable instrument de gestion patrimoniale, accessible dès  1 000 €, combinant revenus réguliers, fiscalité maîtrisée et impact environnemental positif.

Face à la volatilité des marchés boursiers et à la fiscalité croissante sur l’immobilier direct, les SCPI offrent en 2025 un équilibre rare entre sécurité, performance et simplicité.

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Sources

AMF, Instruction 2024-09 sur la valorisation des parts de SCPI

Qlower, Webinaire Réforme fiscale 2025, 20 mai 2025

ASPIM, Baromètre du marché des SCPI T1 2025

BOFiP, BOI-RFPI-SCPI-10-10, mars 2025

Directive européenne ELTIF 2.0 / DLT 2024

Notaires de France, Étude Patrimoine et placements 2025

Kyaneos AM, Rapport ISR 2025

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