Airbnb et micro-BIC : ce qui change pour les loueurs en meublé de tourisme

La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, dite loi Le Meur ou « loi anti-Airbnb », a été publiée au Journal officiel du 20 novembre 2024. Elle répond à la crise du logement dans les zones tendues en encadrant les meublés de tourisme de type Airbnb, afin de favoriser le logement permanent. Elle modifie le droit de l’urbanisme, de la copropriété, du tourisme et des baux d’habitation, et réforme la fiscalité du micro-BIC. Pour un hôte Airbnb, les nouvelles contraintes s’organisent autour de six axes .

Micro-BIC : l’abattement réduit pour les hôtes Airbnb

Le premier axe est fiscal et vaut pour les revenus perçus depuis le 1er janvier 2025. L’abattement et le seuil du micro-BIC dépendent désormais du classement du meublé (4), comme le montre le tableau ci-dessous. 

Un hôte Airbnb non classé qui encaisse 12 000 € par an est donc imposé sur 8 400 €, contre 6 000 € avant la réforme. Avec 40 000 € de recettes, le propriétaire d’un meublé classé trois étoiles est imposé sur 20 000 €, contre 11 600 € avec l’ancien abattement. Lorsque les recettes dépassent le seuil deux années consécutives, le loueur passe au régime réel : comptabilité, déclaration de résultats n° 2031, déduction des charges réelles et des amortissements. Pour les cessions intervenues depuis le 15 février 2025, la loi de finances pour 2025 réintègre toutefois ces amortissements dans la plus-value, sauf exceptions comme les résidences étudiantes ou pour seniors.

Entre 15 000 € et 83 600 € de recettes, le classement en étoiles décide du régime : l’hôte dont le logement est classé garde le micro-BIC à 50 %, l’hôte non classé bascule au réel. Le classement suppose la visite d’un organisme accrédité et vaut cinq ans.

Résidence principale : 120 jours par an, 90 selon les communes

La location de la résidence principale reste plafonnée à 120 jours par an. Depuis le 1er janvier 2025, la commune peut abaisser ce plafond à 90 jours par délibération motivée. Le dépassement expose le propriétaire à une amende civile pouvant atteindre 15 000 €. Cette limite ne vise pas les résidences secondaires, dont la location touristique relève, dans les communes concernées, d’une autorisation préalable de changement d’usage, parfois assortie d’une compensation.

Enregistrement obligatoire de chaque annonce

L’enregistrement est généralisé à tous les meublés de tourisme, dans toutes les communes et même pour une résidence principale, depuis le 20 mai 2026. Le numéro doit figurer sur l’annonce publiée sur Airbnb. L’absence d’enregistrement est punie d’une amende pouvant atteindre 10 000 €, la fausse déclaration ou le faux numéro de 20 000 € . Le téléservice national, confié à la Direction générale des entreprises par deux décrets du 19 mars 2026, n’est annoncé que pour le quatrième trimestre 2026 : en attendant, la déclaration se fait en mairie. Le maire peut suspendre la validité d’un numéro et, dans les cas prévus par la loi, enjoindre aux plateformes de retirer l’annonce. Les plateformes transmettent par ailleurs chaque année au fisc les revenus de leurs utilisateurs, de sorte qu’un écart avec les recettes déclarées est facile à repérer.

Maires : quotas, zonage et changement d’usage

La loi renforce les moyens des communes. Elles peuvent fixer par zonage un nombre maximal d’autorisations temporaires de changement d’usage ou une part maximale de logements concernés. À Paris, le plan local d’urbanisme bioclimatique, approuvé le 20 novembre 2024, interdit la création de nouveaux meublés de tourisme dans les quartiers où leur nombre est déjà trop élevé, notamment au centre. Ce contrôle s’appuie sur l’arrêt Cali Apartments, par lequel la CJUE a jugé que la pénurie de logements destinés à la location de longue durée justifie une autorisation préalable proportionnée (CJUE, 22 septembre 2020, C-724/18 et C-727/18 (10) ; Cass. 3e civ., 18 février 2021, n° 19-13.191). La Cour de cassation a précisé que les nouveaux critères de qualification de l’usage d’habitation ne s’appliquent pas, pour l’amende civile, aux changements d’usage antérieurs à la loi (avis, 10 avril 2025, n° 25-70.002), et qu’un logement indécent reste un local à usage d’habitation (Cass. 3e civ., 16 octobre 2025, n° 24-13.058).

DPE : classes A à D exigées dès 2034

Les meublés de tourisme devront respecter les niveaux de performance énergétique d’un logement décent à compter du 1er janvier 2034, sauf lorsque le local est la résidence principale du loueur (article L. 324-2-2 du code du tourisme). Depuis le 21 novembre 2024, un nouveau meublé soumis à autorisation de changement d’usage doit déjà présenter un DPE de classe A à E. À partir de 2034, tous les meublés de tourisme, nouveaux comme existants, devront relever des classes A à D. L’amende administrative peut atteindre 5 000 € par local.

Copropriété : interdiction aux deux tiers des voix

Un hôte Airbnb en copropriété dépend désormais du vote de ses voisins. L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par l’article 6 de la loi Le Meur, permet d’interdire la location en meublé de tourisme à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix, et non plus à l’unanimité, si le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots d’habitation. Le Conseil constitutionnel a validé ce mécanisme pour les résidences secondaires le 19 mars 2026 (décision n° 2025-1186 QPC), après le renvoi de la question par la Cour de cassation le 18 décembre 2025 . Les règlements établis depuis le 21 novembre 2024 doivent dire expressément si la location touristique est autorisée ou interdite.

Conclusion

La loi Le Meur ne se limite plus à un calcul d’abattement. Avant de publier une annonce Airbnb, l’hôte doit vérifier son numéro d’enregistrement, la durée annuelle de location, l’autorisation communale, le DPE et le règlement de copropriété, puis comparer micro-BIC et régime réel, avec ou sans classement. Les recettes 2026, déclarées au printemps 2027, justifient une simulation dès maintenant. 

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