E-invoicing vs e-reporting : quelles différences concrètes pour les bailleurs ?

‍

La réforme de la facturation électronique repose sur deux mécanismes souvent confondus : l'e-invoicing et l'e-reporting. Le premier organise la circulation d'une facture électronique entre un fournisseur et son client professionnel. Le second consiste à transmettre à l'administration fiscale certaines données relatives aux opérations qui ne passent pas par ce circuit.

Pour un bailleur, la distinction dépend de trois éléments : le régime de TVA de la location, la qualité du locataire et son lieu d'établissement. Selon ses baux, un même propriétaire peut relever de l'e-invoicing, du e-reporting ou d'aucune obligation d'émission.

L'e-invoicing : la facture est transmise au locataire

L'e-invoicing correspond à la facture électronique obligatoire applicable aux opérations réalisées entre deux assujettis à la TVA établis en France. La facture doit être émise, transmise et reçue par l'intermédiaire d'une plateforme agréée et comporter un socle de données structurées. Un simple PDF envoyé par courriel ne répond pas à cette définition. Notre article sur la définition et le fonctionnement de la facturation électronique détaille les formats acceptés (Factur-X, UBL, CII).

Pour un bailleur, ce circuit s'applique lorsqu'une location soumise à la TVA est facturée à une entreprise assujettie établie en France. Tel peut être le cas d'une SCI qui loue un local nu à usage professionnel après avoir opté pour la TVA, d'un bailleur qui loue des locaux professionnels aménagés ou d'une activité d'hébergement para-hôtelier facturée à une entreprise française.

La dématérialisation des factures ne consiste donc pas seulement à numériser un document. La facture elle-même circule par le canal réglementaire, tandis que ses données sont parallèlement transmises à l'administration par la plateforme choisie par le bailleur.

L'e-reporting : les données sont transmises à l'administration

Le e-reporting ne consiste pas à adresser une facture électronique au locataire. Il impose de communiquer à l'administration des données concernant certaines opérations qui ne relèvent pas du circuit français de l'e-invoicing.

Pour les bailleurs, deux situations sont principalement concernées :

• la location soumise à la TVA est réalisée au profit d'un particulier ou d'une autre personne non assujettie ;
• la location est réalisée avec un client professionnel qui n'est pas établi en France.

Une activité para-hôtelière accueillant des particuliers relève ainsi du e-reporting de transaction. De même, une opération immobilière taxable facturée à une entreprise étrangère ne passe pas par le circuit de facturation électronique B2B domestique : ses données sont transmises à l'administration selon les règles du e-reporting.

Pour les opérations avec des particuliers, les informations sont transmises sous une forme agrégée, notamment par jour et par taux de TVA. Le nom du client particulier n'est pas communiqué dans ce flux. Le e-reporting ne constitue donc ni une facture adressée au locataire ni un remplacement général des justificatifs qui doivent éventuellement lui être remis.

Les loyers exonérés ne relèvent d'aucun des deux flux d'émission

La principale erreur serait de penser que chaque location relève nécessairement de l'un des deux dispositifs. Les opérations exonérées de TVA au titre des règles immobilières ne sont soumises ni à l'émission d'une facture électronique ni au e-reporting de transaction.

Sont notamment concernées les locations de logements nus ou meublés à usage d'habitation, ainsi que les locations de locaux nus à usage professionnel lorsque le bailleur n'a pas opté pour la TVA. Pour ces loyers exonérés, la qualité du locataire ne change pas l'analyse : aucune donnée relative aux loyers n'est à transmettre dans le cadre de l'e-invoicing ou du e-reporting.

À l'inverse, certaines locations sont taxables de plein droit ou sur option : locaux professionnels aménagés, places de stationnement non accessoires à une location exonérée, locaux nus professionnels avec option pour la TVA ou hébergement comprenant au moins trois services parmi le petit-déjeuner, le nettoyage régulier, la fourniture du linge et la réception de la clientèle.

La bonne méthode consiste donc à qualifier d'abord le loyer au regard de la TVA. Ce n'est qu'ensuite que la nature du client permet de départager e-invoicing e-reporting.

Le e-reporting de paiement peut s'ajouter à l'e-invoicing

L'opposition entre e-reporting et e-invoicing n'est pas totale. Une même opération peut relever de l'e-invoicing pour la facture et nécessiter, en complément, la transmission de données de paiement.

Cette obligation concerne les opérations dont la TVA est exigible à l'encaissement, notamment les prestations de services, lorsque le bailleur n'a pas opté pour le paiement de la taxe d'après les débits et que l'opération ne donne pas lieu à autoliquidation. Le bailleur doit alors transmettre, lors de chaque encaissement, la date et le montant encaissé.

Lorsque le loyer a donné lieu à une facture électronique, ces informations sont rattachées à la facture au moyen du statut « encaissée ». Lorsque l'opération relève du e-reporting de transaction, les encaissements sont transmis sous forme agrégée, par jour et par taux de TVA. Les loyers exonérés restent, pour leur part, hors du e-reporting de paiement.

Exemples

Un LMNP loue un appartement meublé à usage d'habitation à un particulier. Les loyers sont exonérés : il n'émet ni facture électronique ni e-reporting au titre de ces loyers. S'il dispose d'un numéro SIREN, il devra néanmoins pouvoir recevoir les factures électroniques de ses fournisseurs.

Une SCI loue un bureau nu à une société française et a opté pour la TVA. Le locataire est assujetti et établi en France : le loyer relève de l'e-invoicing. Si la TVA demeure exigible à l'encaissement, la SCI transmet également les données de paiement au fil des règlements.

Un exploitant para-hôtelier loue à des particuliers. L'opération est taxable, mais les clients sont non assujettis : il transmet un e-reporting de transaction et, le cas échéant, un e-reporting de paiement.

Quel calendrier pour les bailleurs ?

À compter du 1er septembre 2026, toutes les entreprises concernées devront pouvoir recevoir les factures électroniques de leurs fournisseurs, quelle que soit leur taille. Les grandes entreprises et les entreprises de taille intermédiaire devront également émettre leurs factures électroniques et transmettre leurs données de transaction et de paiement à cette date. Pour les PME et les micro-entreprises, les obligations d'émission et de e-reporting s'appliqueront à compter du 1er septembre 2027.

Un bailleur exonéré ne doit donc pas conclure qu'il est totalement extérieur à la réforme. Lorsqu'il est assujetti et dispose d'un SIREN, il peut être tenu de choisir une plateforme agréée pour recevoir ses factures fournisseurs, même si ses propres loyers ne donnent lieu à aucun flux d'émission.

Conclusion

Pour les bailleurs, l'analyse doit être menée bail par bail. Une location exonérée ne donne lieu ni à e-invoicing ni à e-reporting. Une location taxable facturée à un professionnel établi en France relève de l'e-invoicing ; la même opération réalisée avec un particulier ou un client établi à l'étranger relève du e-reporting de transaction. Des données de paiement peuvent enfin s'ajouter lorsque la TVA est exigible à l'encaissement.

La réforme ne crée donc pas une obligation uniforme pour tous les propriétaires. Elle impose une cartographie précise des baux, des options de TVA, des catégories de locataires et des modalités d'encaissement.

Qlower aide les LMNP et les SCI à qualifier chacun de leurs baux et à s'organiser en conséquence pour la facturation électronique. Découvrir l'accompagnement Qlower →

‍