Sous louer son appartement ou sa maison : que dit la loi ?​

Article rédigé le 20/06/25

La sous-location est une pratique courante, notamment dans les grandes villes où les loyers sont élevés. Pourtant, elle est strictement encadrée par la loi et peut exposer le locataire principal à de lourdes sanctions en cas de non-respect des règles.

Qu’est-ce que la sous-location ? Définition et fonctionnement

La sous-location consiste pour un locataire principal à louer tout ou partie de son logement à un tiers (la sous-locataire), tout en restant lui-même titulaire du bail auprès du propriétaire. Elle se distingue de la colocation, où chaque locataire est directement lié au propriétaire par un bail indépendant ou un bail commun.

Exemple  : Mme X loue un appartement à Paris pour 1 500 € par mois. Pour alléger son loyer, elle décide de louer une chambre pour 600 € à un étudiant. Il s’agit d’une sous-location, car Mme X reste locataire principale et perçoit un loyer d’un tiers.

La sous-location est-elle légale ? Conditions et obligations

L'article 8 de la loi du 6 juillet 1989 interdit la sous-location sans l'accord du propriétaire¹. Voici les conditions légales à respecter :

• Obtenir l’accord écrit du propriétaire :

Le locataire doit obtenir une autorisation écrite du bailleur mentionnant la possibilité de sous-louer et le montant du loyer exigé. Sans cet accord, la sous-location est illégale, même si elle est temporaire.

• Ne pas percevoir un loyer supérieur au loyer principal

L’article 8 de la loi de 1989 précise que le loyer demandé au sous-locataire ne peut pas être supérieur à celui que le locataire principal paie au propriétaire.

• Respecter la durée du bail

La sous-location ne peut pas excéder la durée du bail principal.

• Assurer le respect des obligations locatives

Le locataire principal reste responsable des éventuels manquements du sous-locataire (dégradations, impayés, troubles de voisinage).

Quelles sont les sanctions en cas de sous-location illégale ?

   Si le locataire sous-loue sans autorisation (jurisprudence 2023) :

• La résiliation du bail et l’expulsion sur demande du propriétaire.
• Le remboursement des loyers perçus illicitement, uniquement si le bailleur prouve un préjudice.

    Cas particuliers : sous-location en logement social et meublé

Les logements sociaux

La sous-location d’un logement social  est strictement interdite.

Toute violation entraîne :

• La résiliation immédiate du bail.
• Une amende pouvant aller jusqu’à 9 000€
• La restitution des loyers perçus illégalement.

Les logements meublés

Les règles sont similaires aux logements vides, mais souvent le bailleur refuse la sous-location pour éviter un turn-over excessif.

Pour mieux comprendre : M. Y, locataire d’un logement social, sous-loue une chambre sur Airbnb sans autorisation. Il est dénoncé par son voisin.

→ Résultat : il est expulsé et condamné à restituer 12 000 € de loyers perçus.

En revanche, Mme J, loue un appartement meublé et son bailleur accepte par écrit la sous-location temporaire de sa chambre pour 500 €/mois.

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→ Résultat : Elle est en règle et ne risque rien.

Sous-location et plateformes d’hébergements (Airbnb, Abritel…) : ce que dit la loi

Depuis la flambée des locations touristiques sur Airbnb, de nombreux locataires ont tenté de sous-louer discrètement. La loi s’est durcie, notamment avec :

• La loi ÉLAN (2018) : les communes de plus de 200 000 habitants peuvent réglementer les sous-locations via une déclaration obligatoire⁶.
• Le Code du tourisme (Article L324-1-1) : à Paris et d’autres grandes villes, les sous-locations de plus de 90 jours par an sont interdites sans déclaration préalable.

• Loi Le Meur du 19 novembre 2024 : visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale ont imposé d’avoir une autorisation écrite de sa copropriété en cas de location courte durée.  

Exemple concret : Mme K, locataire d’un studio à Lyon, sous-loue son appartement sur Airbnb pour 80 € la nuit, sans accord du propriétaire. Son bailleur l’apprend et porte plainte.

→ Résultat : Mme K est condamnée à rembourser 8 000 € de loyers et à quitter l’appartement.

Comment sous-louer légalement son appartement ? ​

Si vous souhaitez sous-louer votre logement en toute légalité, suivez ces étapes :

• Obtenez un accord écrit du propriétaire et de votre copropriété : Une simple clause verbale ne suffit pas : une autorisation écrite est indispensable.‍
• Fixez un loyer raisonnable : Il ne peut pas dépasser le montant que vous payez vous-même au bailleur.‍
• Rédigez un contrat de sous-location : Il doit préciser la durée, le montant du loyer, les obligations du sous-locataire, etc.
• ‍Déclarez vos revenus locatifs : Les revenus issus d’une sous-location sont imposables dans la catégorie des revenus LMNP (Micro Bic ou Bic Réel)‍
• Vérifiez les règles de votre ville : Certaines municipalités imposent des restrictions spécifiques supplémentaires.

    Scénarios possibles : risques et opportunités ​

Situation

Légal ?

Risques

Recommandations

Sous-location avec accord écrit du propriétaire et copropriété (si applicable)

Oui

Aucun

Rédiger un contrat clair et bien encadré. Des sociétés spécialisées en sous locations peuvent vous accompagner.

Sous-location sans accord du propriétaire

Non

Résiliation du bail, remboursement des loyers perçus

Ne pas le faire sans accord

Sous-location d’un logement social

Non

Amende, expulsion

Strictement interdit

Location temporaire sur Airbnb sans accord

Non

Condamnation judiciaire possible

Toujours obtenir l’accord écrit du bailleur

Sous-location d’une chambre avec accord

Oui

Aucun

Mentionner les conditions dans le contrat

Loyer de la sous-location supérieur au loyer principal

Non

Remboursement des trop-perçus, résiliation du bail

Respecter la loi

Assurances et sous-location : ce qu’il faut savoir ​

En cas de sinistre (incendie, dégât des eaux, vol…), l’assureur peut refuser d’indemniser si la sous-location n’a pas été déclarée.

Mesures préventives :

• Déclarer la sous-location à son assureur pour ajuster le contrat.
• Vérifier si le sous-locataire doit souscrire une assurance habitation.
• S’assurer que sa responsabilité civile est bien couverte.

Fiscalité : déclarer les revenus de sous-location ​

Les loyers perçus en sous-location sont imposables et doivent être déclarés.

Régime fiscal selon le type de sous-location :

Meublée → Revenus imposés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux).

Nue → Revenus imposés comme revenus fonciers.

vous avez des doutes sur le régime le plus avantageux pour vous, prenez gratuitement RDV avec nos experts.

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FAQ  ​

Est-il possible de sous-louer son appartement sans l’accord du propriétaire ?

Non, la loi du 6 juillet 1989 impose d’obtenir une autorisation écrite du propriétaire avant toute sous-location. Sans cet accord, la sous-location est illégale et peut entraîner l’expulsion ainsi que le remboursement des loyers perçus.

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Quel est le montant maximal du loyer en sous-location ?

Le loyer demandé au sous-locataire ne peut pas être supérieur au loyer principal payé par le locataire au propriétaire. Toute violation de cette règle peut entraîner l’annulation du contrat de sous-location et des sanctions financières.

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Peut-on sous-louer un logement social ?

Non, la sous-location d’un logement social est strictement interdite. En cas de non-respect, le locataire s’expose à une résiliation immédiate du bail, une amende pouvant atteindre 9 000 € et l’obligation de restituer les loyers perçus illégalement.

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Quels sont les risques en cas de sous-location sur Airbnb sans autorisation ?

La loi impose des restrictions strictes sur la sous-location de courte durée. À Paris et dans d’autres grandes villes, les sous-locations de plus de 90 jours par an sont interdites sans déclaration préalable. En cas de non-respect, le locataire peut être condamné à rembourser les loyers perçus et à quitter son logement.

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Comment officialiser une sous-location en toute légalité ?

Pour sous-louer en toute légalité, il faut :

• Obtenir un accord écrit du propriétaire et de la copropriété si nécessaire.
• Fixer un loyer équivalent ou inférieur au loyer principal.
• Signer un contrat de sous-location détaillant la durée et les obligations des parties.
• Déclarer les revenus locatifs aux impôts.

Faut-il déclarer aux impôts les revenus issus d’une sous-location ?

Oui, les revenus de sous-location sont imposables :

• Sous-location meublée → Régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
• Sous-location nue → Imposition comme revenus fonciers.
  Une déclaration correcte permet d’éviter tout redressement fiscal.

Pour faire les bons choix, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière, fini le casse tête de la fiscalité et place à l'optimisation de votre situation personnelle et patrimoniale