Acheter pour louer ou Acheter sa résidence principale ?

En 2025, alors que les taux d'intérêt restent relativement hauts et que le marché immobilier est marqué par une baisse du pouvoir d’achat, une question continue de diviser les investisseurs et primo-accédants : faut-il acheter sa résidence principale ou privilégier l'investissement locatif tout en restant locataire ? Loin d’être anodine, cette décision constitue un pivot stratégique pour la construction de son patrimoine. Elle conditionne votre endettement, votre fiscalité, vos revenus passifs et votre mobilité.

     Acheter sa résidence principale : un choix personnel et émotionnel

Les avantages :

• Stabilité résidentielle : être chez soi signifie plus de liberté dans les aménagements, aucun risque de non-renouvellement de bail, et une stabilité familiale précieuse.
• Sécurité patrimoniale : les mensualités de crédit reviennent à constituer une épargne forcée. Chaque échéance rembourse une part de capital et augmente le patrimoine net.
• Exonération fiscale à la revente : la plus-value réalisée sur la revente de la résidence principale est exonérée d’impôt, sans conditions de durée de détention (article 150 U-II-1° du CGI).
• Aides publiques : en 2025, le prêt à taux zéro (PTZ) est prolongé pour les primo-accédants, couvrant jusqu’à 50 % de l’achat dans certaines zones.

Les inconvénients :

• Aucune rentabilité directe : votre logement principal ne génère pas de revenus. Il engendre même des coûts (charges, taxe foncière, entretien, etc.).
• Impact fort sur la capacité d’endettement : un crédit RP est considéré comme une charge pleine par les banques. Il peut empêcher de futurs investissements locatifs.
• Manque de flexibilité géographique : déménager devient plus difficile avec un bien en propriété, surtout en cas de mutation ou séparation.

Cas pratique : Mme A et M. T, 33 ans, achètent une maison à Nantes à 320 000 € avec 40 000 € d’apport. Leur mensualité est de 1 550 € sur 25 ans. Résultat : leur taux d’endettement monte à 39 %, et ils ne sont plus éligibles pour un prêt locatif avant 7 à 10 ans, sauf augmentation de revenus.

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Investissement locatif : la logique du rendement et du levier

Pourquoi l’investissement locatif séduit en 2025 :

• Effet de levier du crédit : l’investissement est en partie remboursé par les loyers. En LMNP au régime réel, les revenus sont souvent non fiscalisés grâce à l’amortissement.
• Dispositifs fiscaux incitatifs : bien que le Pinel classique ait pris fin, le Pinel+, Denormandie, Loc'Avantages, ou encore le déficit foncier optimisé permettent de réduire significativement l’impôt. 
• Capitalisation progressive : chaque mensualité, partiellement couverte par le loyer, accroît votre patrimoine.
• Diversification géographique : vous pouvez acheter là où le rendement est élevé, sans habiter sur place.

Les limites de cette stratégie :

• Temps et gestion : trouver un bon bien, le gérer, suivre les déclarations fiscales, gérer les impayés ou les travaux : cela peut être chronophage.
• Risque de vacance locative : surtout dans les villes moyennement dynamiques ou pour des biens mal situés.
• Fiscalité si mal pilotée : en micro-foncier ou micro-BIC, les abattements peuvent être insuffisants si les charges sont élevées.

Cas pratique : Julien, 29 ans, achète un appartement à Besançon pour 120 000 € avec 15 000 € d’aménagement. Il le loue meublé à 650 €/mois. En LMNP réel, il amortit 95 % du prix hors terrain et des meubles sur 25 ans. Résultat : revenu imposable nul pendant 14 ans, alors qu’il rembourse son crédit de 580 €/mois. En parallèle, il reste locataire à Lyon.

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Tableau comparatif : 

Tendances du marché et position des institutions

• Hausse des taux mais marché favorable aux acheteurs : La baisse des prix (-2,7 % en moyenne selon l’INSEE) rend l’entrée sur le marché plus accessible malgré des taux d’emprunt toujours autour de 4 %.

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• Les investisseurs reprennent la main : selon MeilleursAgents, la part des investisseurs est remontée à 28 % au 1er trimestre 2025, portée par le succès du statut LMNP et des petites surfaces en ville moyenne.

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• Politique du HCSF : le taux d’endettement maximum reste à 35 %, mais les revenus locatifs sont intégrés à hauteur de 70 %, ce qui avantage les investisseurs.

• Déploiement de Loc’Avantages : ce dispositif permet jusqu’à 65 % d’abattement fiscal selon le niveau de loyer choisi, en contrepartie d’un conventionnement avec l’ANAH. 

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   La stratégie combinée : investir d’abord, habiter ensuite

De plus en plus de jeunes actifs adoptent une stratégie en deux temps :

1. Acheter un bien locatif dans une ville rentable (Angers, Nancy, Poitiers...) en LMNP ou via Loc’Avantages.
2. Constituer un capital (cashflow ou revente avec plus-value) pour se créer un apport.
3. Acheter leur résidence principale plus tard, avec un dossier renforcé.

Cas pratique : Mme C, 26 ans, achète un studio à Saint-Étienne à 75 000 €. Elle le loue meublé à 500 €/mois. Elle rembourse 380 € par mois et n’est pas imposée. Trois ans plus tard, elle revend à 95 000 € et utilise les 20 000 € nets de plus-value pour acheter sa résidence principale à Dijon.

Pour faire les bons choix, il est vivement conseillé de vous faire accompagner par un expert en fiscalité immobilière, fini le casse tête de la fiscalité et place à l'optimisation de votre situation personnelle et patrimoniale. Prenez rendez-vous avec nos experts Qlower

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