Combien de jours par an puis-je louer ma résidence principale sur Airbnb en France ?

Depuis plusieurs années, louer sa résidence principale sur Airbnb ou d’autres plateformes de location saisonnière est devenu un excellent moyen de générer un complément de revenu. Mais attention : la réglementation française encadre strictement cette pratique, et les sanctions en cas d'infraction peuvent être lourdes. 

En 2025, la législation reste ferme, avec des règles précises concernant la durée maximale de location et les formalités administratives et fiscales à accomplir. Voici un guide complet et actualisé pour comprendre ce que vous pouvez (et ne pouvez pas) faire.

      Résidence principale : définition légale

Selon l’article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :

« Est considérée comme résidence principale le logement occupé au moins huit mois par an par son propriétaire ou son locataire, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure. »

En clair :

• Si vous vivez dans ce logement la majeure partie de l'année, il est qualifié de résidence principale.
• Sinon, il s'agit d'une résidence secondaire, soumise à un régime plus contraignant.

Cette distinction est fondamentale car elle détermine le régime applicable en matière de location courte durée en fonction de la réglementation locale.

Vous avez des questions sur vos formalités, prenez rendez-vous avec nos experts Qlower

   Quelle durée maximale de location sur Airbnb ?

Depuis 2018, la loi limite la location de la résidence principale à :

Cela signifie que vous pouvez louer l'intégralité de votre logement, meublé, jusqu’à 120 jours par an. Au-delà, la location est interdite, sauf si vous transformez le logement en local commercial, ce qui implique des démarches lourdes et souvent coûteuses. Cette règle concerne l'ensemble du territoire français, mais certaines villes imposent des démarches supplémentaires et plus restrictives comme à Bordeaux où la limite est à 90 jours.

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   Quelles démarches obligatoires selon les villes ?

La législation nationale s’applique sur l’ensemble du territoire, mais certaines villes françaises, notamment les grandes métropoles et les zones tendues, ont renforcé les obligations pour les loueurs.

a) Déclaration en mairie obligatoire

Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les zones dites « tendues » (forte pression immobilière), la déclaration préalable en mairie est obligatoire.

Exemples :

Sans cette déclaration et ce numéro d’enregistrement, vous ne pouvez légalement mettre votre logement en location sur Airbnb.

b) Contrôles et sanctions

Les communes ont la possibilité d’effectuer des contrôles :

• En croisant les annonces Airbnb avec les fichiers administratifs,
• En effectuant des visites de terrain,
• En collaborant avec les plateformes, qui transmettent certaines données aux autorités.

En cas de non-respect des règles (absence de déclaration, dépassement des 120 jours), vous encourez :

• Une amende pouvant aller jusqu’à 100 000 €,
• La suspension ou la suppression de votre annonce sur la plateforme,
• Des redressements fiscaux et des poursuites administratives.

Cas particuliers à bien maîtriser

a) Résidence secondaire

Les règles sont plus strictes encore :

• Dans de nombreuses grandes villes comme Paris, la location de résidences secondaires en courte durée est interdite ou très réglementée.
• La transformation du bien en local commercial est parfois exigée ou des droits de compensation ou de commercialité doivent être acquis en contrepartie, avec un coût conséquent et des formalités parfois complexes.
• La fiscalité applicable est plus lourde (CFE, TVA possible, imposition sur les bénéfices)
• Obtenir obligatoirement un numéro de SIRET auprès de l’INPI

b) Locataires

Si vous êtes locataire et souhaitez sous-louer votre résidence principale sur Airbnb :

• Vous devez impérativement obtenir l’accord écrit et préalable de votre propriétaire.
• Le montant de la sous-location ne peut dépasser celui de votre propre loyer.
• Vous devez respecter les règles locales (déclaration en mairie, limitation à 120 jours…)
• Obtenir obligatoirement un numéro de SIRET auprès de l’INPI

Sous-louer sans autorisation expose à :

• La résiliation de votre bail,
• Une obligation de rembourser les sommes perçues,
• Des sanctions judiciaires.

Des entreprises spécialisées comme JOYLOC peuvent vous accompagner dans ces démarches pour convaincre votre propriétaire et sécuriser l’activité. 

c) Para-hôtellerie et TVA

Si vous proposez :

• Le linge de maison,
• Le ménage régulier,
• Un accueil personnalisé,

… et que votre chiffre d’affaires dépasse 85 000 €, vous entrez dans le régime de la para-hôtellerie.

Conséquences :

• Vous devez facturer la TVA à 10 %,
• Vous devez tenir une comptabilité complète,
• Vous pouvez récupérer la TVA sur vos investissements liés à l’activité.

   Comment suivre et respecter le plafond des 120 jours ?

Depuis la loi ELAN, les plateformes comme Airbnb sont dans l’obligation de :

• Bloquer automatiquement les réservations au-delà de 120 jours,
• Informer les hôtes lorsqu’ils approchent de cette limite,
• Transmettre aux communes certaines données sur les locations.

Malgré ces mesures, il est fortement recommandé de :

• Tenir à jour un tableau personnel de suivi,
• Conserver les justificatifs de location,
• Être attentif aux notifications de la plateforme.

Vous avez des questions sur vos formalités, prenez rendez-vous avec nos experts Qlower

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   Tableau récapitulatif des règles principales

    Recommandations pratiques pour louer sereinement

• Vérifiez les règles locales applicables dans votre commune avant toute mise en location.
• Vérifiez l’absence d’interdiction de location courte durée dans votre règlement de copropriété
• Obtenir obligatoirement un numéro de SIRET auprès de l’INPI
• Déclarez votre logement en mairie si nécessaire et obtenez votre numéro d’enregistrement.
• Respectez strictement le plafond des 120 jours de location.
• Si vous êtes locataire, obtenez toujours l'accord écrit de votre propriétaire.
• Anticipez la fiscalité applicable (CFE, TVA, impôt sur les revenus locatifs).
• Conservez tous vos documents justificatifs (contrat de location, accord écrit, preuves de déclaration).

Vous avez des questions sur vos démarches fiscales, prenez rendez-vous avec nos experts Qlower

Conclusion

Louer sa résidence principale sur Airbnb en France est parfaitement légal… à condition de respecter le cadre réglementaire strict en vigueur. En 2025, les copropriétés imposent des restrictions et les communes continuent de renforcer les contrôles, notamment dans les grandes villes et les zones tendues.

Pour éviter les mauvaises surprises, mieux vaut se montrer rigoureux, anticiper les démarches administratives et surveiller de près le nombre de jours de location autorisé. C’est le prix à payer pour profiter sereinement des revenus générés par cette activité.

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Vous avez des questions sur la location courte durée, prenez rendez-vous avec nos experts Qlower

Sources : 

https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A17883

https://www.legifrance.gouv.fr/jorf/id/JORFTEXT000050612711

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