Comment louer son appartement en location saisonnière ?

Le développement des plateformes numériques de mise en location saisonnière de logements touristiques a permis à de nombreux propriétaires, depuis quelques années, de mettre facilement en location leur résidence secondaire durant les périodes de vacances, principalement afin d’obtenir un complément de revenu limitant le coût que représente l’entretien d’une résidence secondaire.

A l’origine, il s’agissait d’une pratique informelle, que le législateur est venu encadrer afin de limiter les éventuels abus.

Critères de mise en location saisonnière

L’article L324-1-1 du code du tourisme définit les meublés de tourisme comme les « villas, appartements ou studios meublés, à l'usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile et qui y effectue un séjour caractérisé par une location à la journée, à la semaine ou au mois. »

Ainsi, afin d’être qualifié de meublé de tourisme, le logement doit respecter plusieurs critères :

• Le logement doit être à usage exclusif du locataire : le propriétaire ne peut être présent dans le logement
• Le locataire ne doit pas y élire domicile, on parle de clientèle de passage
• La location doit être effectuée à la journée, à la semaine ou au mois, pour une durée maximale de 90 jours
• Le logement doit être meublé. Pour cela, il doit comporter des meubles, de la literie, une gazinière ou des plaques de cuisson, un réfrigérateur et des ustensiles de cuisine

Démarches  à effectuer

Afin de permettre la mise en location, vous devez effectuer des démarches de vérification, déclaration et autorisation diverses, et ce auprès de différentes entités.

Tout d’abord, si le logement se situe dans un immeuble détenu en copropriété, vous devez vous assurer que le règlement de copropriété n’interdit pas la mise en location, les immeubles à usage d’habitation exclusivement bourgeoise interdisent en général toute activité professionnelle telle que la mise en location.

Ensuite, vous devez effectuer les démarches nécessaires auprès de la Mairie de votre commune. Trois procédures différentes existent selon la commune :

• Dans les très grandes villes, vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage du logement puis déclarer la mise en location de votre logement en Mairie. Vous obtiendrez alors un numéro de déclaration que vous devrez faire figurer sur votre annonce de mise en location
• Dans les grandes villes, vous devez déclarer votre logement en Mairie puis obtenir une autorisation de changement d’usage
• Dans les autres villes, vous devez simplement déclarer votre logement

Afin de vérifier quelle procédure vous devez suivre, vous devez vous adresser à la Mairie de la commune de votre logement.

Pour la procédure de déclaration, vous devez remplir un formulaire spécifique, disponible en ligne ici

Le non-respect de ces obligations de déclaration et autorisation est sanctionnée par des amendes dont le montant varie selon les obligations non exécutées et la taille de la commune.

Suite aux déclarations effectuées en Mairie, vous devez également informer l’administration fiscale de vos activités par inscription au répertoire Sirène. Vous obtiendrez un numéro d’identification que vous devrez faire figurer sur votre déclaration de revenus. Pour obtenir cette inscription, vous devez remplir le formulaire Cerfa n°11921*05 que vous adresserez au greffe du Tribunal de Commerce du lieu du logement loué.

Optionnellement, vous pouvez demander le classement de votre logement mis en location afin de certifier le niveau de confort et d’équipement. Ce classement peut vous permettre d’obtenir une exonération de Taxe d’Habitation et de Taxe Foncière en Zone de Revitalisation Rurale ainsi que de ne pas vous voir appliquer la taxe de séjour majorée. Pour demander ces différentes exonérations vous devez remplir les formulaires Cerfa suivants :

• Demander l’exonération de la taxe d’habitation en ZRR : Cerfa n°13567*02
• Demander l’exonération de la taxe foncière en ZRR : Cerfa n°15532*01
• Demander le classement d’un meublé de tourisme : Cerfa n°11819*03. L’organisme évaluateur effectue une visite de classement qui vous remettra dans le mois suivant la visite un rapport de contrôle et une proposition de classement que vous pouvez refuser dans un délai de 15 jours. La décision est valable 5 ans et vous devrez l’afficher à l’intérieur du meublé. En cas de manque d’entretien, le préfet peut demander la radiation.  

Obligations

En tant que bailleur, vous êtes tenus d’exécuter les obligations suivantes :

• L’annonce de mise en location doit préciser le numéro de déclaration ainsi qu’une mention indiquant si l’offre émane d’un particulier ou d’un professionnel au sens de l’article 155 du CGI (L324-2 alinéa 2 Code du tourisme + D324-1-3 Code du tourisme)
• L’article L324-2 du Code du tourisme précise que vous êtes tenu de formaliser la location par la rédaction d’un contrat écrit mentionnant le coût de la location ainsi qu’un état descriptif des lieux. Le contrat n’est pas soumis au régime des contrats de location de résidence à usage d’habitation principale
• Vous devez assurer le logement contre les dégâts qui pourraient survenir du fait de cette activité. Vous pouvez exiger du locataire qu’il fournisse cette assurance, soit par une assurance multirisques habitation qui contient souvent une garantie villégiature, soit une assurance spécifique. Vous pouvez également la contracter vous même soit pour votre compte, soit pour celle du locataire
• Si votre client est étranger, vous devez lui faire remplir une fiche de police que vous devez conserver pendant une durée de 6 mois. Vous devez la remettre aux services de police et de gendarmerie (article 611-42 code de l’entrée et du séjour des étrangers) vous pouvez la télécharger ici
• Fiscalement, vous êtes tenu à plusieurs obligations :
  • En matière d’impôt sur le revenu, les revenus que vous percevez sont soumis au barème progressif de l’IRPP. Ils doivent être déclarés comme Bénéfices Industriels et Commerciaux.
  • Vous devez régler des cotisations sociales si vos recettes sont supérieures à 23.000€. Si elles sont inférieures à 72.600€, vous pouvez vous affilier au régime de la sécurité sociale. Sinon, vous êtes soumis au régime des indépendants
  • Selon la commune, vous pouvez être tenu à la perception et au reversement d’une taxe de séjour (la liste des communes et le montant de la taxe sont disponibles ici. Elle peut être calculée au réel (selon le nombre de nuitées comptabilisées) quand vous passez par une plateforme comme intermédiaire de paiement pour la mise en location, ou au forfait (capacité d’accueil déduite d’un abattement de la durée de mise en location)

Conseil Qlower

Au vu du nombre de documents requis lors de la mise en location de votre bien, Qlower met à la disposition de ses clients tous les modèles de documents conformes à la réglementation !