Comment optimiser la transmission de biens en LMNP pour 2025 ? 

La Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est un dispositif fiscal avantageux permettant de percevoir des revenus locatifs tout en bénéficiant d'une fiscalité allégée. Lorsqu'il s'agit de transmettre un bien LMNP, certaines stratégies peuvent être mises en place pour optimiser la succession et minimiser l'impact fiscal. 

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        Comment fonctionne le régime de LMNP en 2025 ? 

• L’abattement fiscal sous le régime micro-BIC est réduit à 40 % pour les locations longues durées et 30 % pour les meublés touristiques. 
• Les amortissements doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession. 
• Le plafond des recettes pour le micro-BIC est désormais de 77 700 € pour toutes les locations meublées. 

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         L’impact fiscal de la transmission d’un bien LMNP

Lorsqu’un bien LMNP est transmis à un héritier ou à un donataire, plusieurs taxes et impôts peuvent s'appliquer :

• Droits de succession : Calculés en fonction du lien de parenté et de la valeur du bien transmis.
• Plus-value immobilière : Si le bien est vendu après transmission, la fiscalité sur la plus-value peut être impactée.
• TVA : Si le bien est soumis à la TVA (résidence de services par exemple), des règles spécifiques s’appliquent.

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        Anticiper la transmission via la donation ?

L’un des moyens les plus efficaces d’optimiser la transmission est d’anticiper par une donation. Plusieurs solutions existent :

• Donation en pleine propriété : Permet de transmettre le bien immédiatement mais peut entraîner des droits de donation élevés selon sa valeur.
• Donation avec réserve d’usufruit : Le donateur conserve l’usage du bien (usufruit) tandis que le bénéficiaire obtient la nue-propriété. À son décès, l’usufruit s’éteint et le bien revient pleinement au donataire sans droit supplémentaire.
• Donation en démembrement : Le démembrement d’une LMNP offre deux avantages majeurs. D’abord, sur le plan patrimonial, il permet de se protéger en cas de décès de l’un des époux ou partenaires de PACS. La nue-propriété est transmise aux héritiers, tandis que le conjoint survivant peut continuer à vivre dans le logement ou le louer. Cela permet de protéger le conjoint en cas de conflits familiaux.

Exemple :

Mr X, propriétaire d’un studio en LMNP, décide de donner la nue-propriété à sa fille tout en conservant l’usufruit. Il continue à percevoir les loyers et, à son décès, sa fille récupère la pleine propriété sans avoir à payer de droits supplémentaires. 

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       Utiliser la Société Civile Immobilière (SCI)

Une autre solution consiste à détenir le bien LMNP via une SCI familiale. Cette structure présente plusieurs avantages :

• Transmission facilitée : Plutôt que de transmettre un bien immobilier en direct, les propriétaires transmettent progressivement des parts de la SCI à leurs héritiers, permettant une gestion plus souple et progressive de la succession.
• Réduction de l’impact fiscal : La donation de parts sociales bénéficie des abattements fiscaux en vigueur, réduisant ainsi les droits à payer.
• Gestion collective du bien : Une SCI permet aux héritiers de conserver et de gérer ensemble le bien immobilier, évitant ainsi la complexité de l’indivision.

Comment structurer une SCI pour un bien LMNP ?

1. Créer une SCI avec un capital social réparti entre les membres de la famille.
2. Opter pour l'impôt sur le revenu (IR) afin de conserver les avantages fiscaux du LMNP.
3. Effectuer progressivement des donations de parts aux enfants pour bénéficier des abattements fiscaux successifs.

Exemple :

Mr et Mme Y achètent un appartement en LMNP via une SCI imposée à l’IR pour 300 000 €. Plutôt que de transmettre directement le bien à leurs enfants, ils leur donnent progressivement des parts de la SCI, profitant ainsi de l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans.

• Mr et Mme Y ont deux enfants, x et y.
• Chaque parent peut donner 100 000 € par enfant, soit 200 000 € d’abattement total.
• En effectuant une donation tous les 15 ans, ils transmettent la majorité des parts de la SCI sans payer de droits de donation.
• Après deux cycles de donation (30 ans), x et y détiennent 100 % des parts de la SCI, sans avoir eu à payer de droits significatifs.

En cas de revente du bien, la SCI permet également d’éviter les conflits entre héritiers, car les décisions sont prises collectivement en fonction des statuts de la société.

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       Bénéficier des abattements fiscaux et des stratégies patrimoniales

L’administration fiscale permet certains abattements lors d’une transmission :

• Abattement de 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans.
• Donation-partage pour répartir les biens entre les héritiers de manière équitable et éviter les conflits futurs.
• Utilisation du pacte Dutreil si le bien est exploité sous forme d’entreprise, permettant une réduction des droits de transmission jusqu’à 75 %.
• Démembrement de propriété : Permet de transmettre progressivement le bien et d’optimiser la fiscalité successorale.
• Abattement spécifique pour handicap : Une réduction supplémentaire est possible si le bénéficiaire est en situation de handicap.

Comment maximiser ces abattements ?

1. Planifier les donations à intervalles réguliers pour tirer parti des abattements renouvelables tous les 15 ans.
2. Associer démembrement et donation-partage pour structurer la transmission et limiter la fiscalité.
3. Étudier la possibilité d’une transmission progressive via une SCI pour bénéficier de l’abattement sur les parts sociales. 

Exemple :

Mr Z, investisseur en LMNP, possède deux studios d’une valeur totale de 500 000 €. Il décide d’effectuer une donation-partage entre ses deux enfants a et b. Plutôt que de donner la pleine propriété, il opte pour un démembrement de propriété, en leur transmettant la nue-propriété tout en conservant l’usufruit.

• Grâce au barème fiscal, à 60 ans, la nue-propriété est évaluée à 50 % de la valeur totale du bien, soit 250 000 €.
• L’abattement légal étant de 100 000 € par parent et par enfant, Mr Z bénéficie d’un abattement total de 200 000 €sur cette donation (100 000 € pour a et 100 000 € pour b).
• La base taxable de la donation est donc réduite à 50 000 €, soumise aux droits de donation (généralement entre 5 % et 20 % selon le montant total).
• Au décès de Mr Z, l’usufruit s’éteint et a et b récupèrent la pleine propriété sans frais supplémentaires.

Grâce à cette stratégie, Mr Z transmet son patrimoine en limitant considérablement les droits de donation et en évitant des frais futurs pour ses enfants.

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       Que faire pour optimiser la gestion comptable et fiscale ?

Voici quelques conseils à mettre en oeuvre avant la transmission  :

• Vérifier que le régime LMNP reste avantageux pour les héritiers en fonction de leur situation fiscale.
• Faire évaluer le bien afin d’optimiser la base taxable et anticiper d’éventuelles plus-values.
• Prévoir les coûts et obligations liés à la transmission, y compris les frais notariés et les impôts potentiels.
• Optimiser l’amortissement du bien avant la transmission pour maximiser la rentabilité fiscale.
• Analyser l’opportunité d’un passage en LMP (Loueur en Meublé Professionnel) si les héritiers envisagent une gestion active du bien.

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