Comment savoir si je peux faire du Airbnb dans mon immeuble ?

-La location meublée de courte durée via des plateformes comme Airbnb est strictement encadrée en France. Si la législation nationale fixe des règles (règle des 90 jours, obligations déclaratives, régime fiscal), la possibilité de louer dépend aussi du règlement de copropriété et, dans certains cas, de la situation géographique de l’immeuble. En 2025, les pouvoirs des copropriétés à bloquer la location courte durée se sont renforcés, rendant essentiel de vérifier la légalité d’un projet avant de mettre un logement en location touristique.

    Première étape : analyser le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété fixe les droits et obligations des copropriétaires. Trois clauses doivent être examinées :

• Clause d’habitation bourgeoise exclusive : elle interdit tout usage commercial. Dans ce cas, la location de courte durée assimilée à une activité professionnelle est interdite.
• Clause d’habitation bourgeoise simple : elle autorise une activité professionnelle non commerciale. Certaines jurisprudences ont admis que la location meublée saisonnière pouvait être compatible, mais la tendance actuelle est plus restrictive.
• Absence de clause restrictive : si aucune interdiction n’existe, la location meublée est en principe autorisée, sous réserve du respect des lois locales.

Exemple pratique : un copropriétaire dans un immeuble parisien découvre une clause d’habitation bourgeoise exclusive. Il ne peut pas légalement mettre son logement sur Airbnb, même s’il s’agit de sa résidence principale.

   Deuxième étape : vérifier la localisation de l’immeuble

En France, la réglementation varie selon les communes :

• Zones tendues (Paris, Lyon, Bordeaux, Nice, etc.) : obligation de déclaration en mairie avec attribution d’un numéro d’enregistrement (art. L. 324-1-1 du Code du tourisme).
• Communes hors zone tendue : certaines imposent une simple déclaration de meublé de tourisme, sans limitation de durée.
• Règle des 90 jours : pour une résidence principale en zone tendue, location limitée à 90 jours par an (voir article dédié).

À Paris, Airbnb bloque automatiquement les réservations dès que le seuil des 90 jours est atteint.

    Troisième étape : obligations déclaratives

Avant toute mise en ligne du logement :

• Déclaration en mairie via un formulaire Cerfa n°14004*04.
• Obtention d’un numéro d’enregistrement (obligatoire dans les villes ayant adopté le dispositif). 
• Transmission annuelle des nuitées par la plateforme à la commune (art. L. 324-2-1 Code du tourisme).
• Obtention d’un numéro de SIRET obligatoire dans les 15 jours de votre activité. https://www.qlower.com/lmnp-guide/lmnp-siret/ et choisir votre régime fiscal entre le Micro Bic et Réel Bic. 

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  Quatrième étape : prendre en compte la fiscalité 2025

En 2025, la fiscalité des locations meublées au régime micro BIC a été profondément modifiée par la loi Le Meur et la réforme fiscale 

• Meublés non classés : seuil 15 000 €, abattement 30 %.
• Meublés classés et chambres d’hôtes : seuil 77 700 €, abattement 50 %.
• Parahôtellerie : seuil 188 700 €, abattement 71 %, TVA 10 % au-delà de 85 000 €.
• Suppression du zonage fiscal (zones tendues/rurales).

Même si le règlement de copropriété autorise la location, le dépassement de seuils fiscaux peut entraîner des démarches fiscales plus lourdes en basculant au BIC réel. Néanmoins, une fois maîtrisé, ce régime offre souvent une fiscalité plus avantageuse. 

Vous hésitez entre le régime Micro Bic et Réel,  contactez nos experts Qlower pour choisir le meilleur régime fiscal. 

   Cinquième étape : anticiper les contraintes 

• DPE obligatoire : depuis le 1er janvier 2025, les nouveaux meublés de tourisme en zone tendue doivent avoir au minimum un DPE classé F (classe E exigée en 2028, D en 2034).
• Sécurité et assurance : souscrire une assurance spécifique pour couvrir les risques locatifs liés à l’activité touristique.
• Taxe de séjour : collectée par la plateforme et reversée à la commune.

Cas pratiques

Exemple 1 – Résidence principale à Lyon

• Règlement : aucune clause restrictive.
• Obligations : déclaration en mairie + règle des 90 jours.
• Résultat : location autorisée mais plafonnée à 90 nuits/an.

Exemple 2 – Résidence secondaire à Paris

• Règlement : clause d’habitation bourgeoise exclusive.
• Résultat : location Airbnb interdite. Toute mise en ligne expose à une action de la copropriété et à une amende.

Exemple 3 – Appartement à Orléans

• Règlement : clause simple d’habitation.
• Commune hors zone tendue : simple déclaration de meublé de tourisme.
• Résultat : location Airbnb possible toute l’année.

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Tableau récapitulatif

Pour l’ensemble de ces activités, notons qu’il est obligatoire d’obtenir un numéro de SIRET auprès de l’INPI pour exercer votre activité LMNP et même s’il s’agit de votre résidence principale 

Une question sur votre numéro de SIRET,  nos experts Qlower s’occupent de ces démarches et vous acompagne sur le choix de votre régime fiscal. 

Bonnes pratiques

Avant d’exploiter un bien en meublé de tourisme et s’éviter des litiges et sanctions, il est conseillé de :

• Lire attentivement le règlement de copropriété.
• Demander un avis juridique en cas de doute.
• Vérifier les obligations locales auprès de la mairie.
• Anticiper les impacts fiscaux (Micro-BIC, BIC réel, TVA).
• Informer son assureur de l’activité pour adapter la couverture.

Conclusion

Savoir si l’on peut faire du Airbnb dans son immeuble suppose une double vérification :

1. Interne : conformité avec le règlement de copropriété.
2. Externe : respect des règles municipales et fiscales.

En 2025, la tendance est à un encadrement plus strict, surtout dans les grandes villes. Toutefois, en dehors des zones tendues ou dans les immeubles sans clause restrictive, l’activité reste possible, à condition de respecter les obligations déclaratives locales et fiscales.

Vous avez un doute  sur votre fiscalité en location de tourisme , contactez nos experts Qlower

Sources :

• Code du tourisme, art. L. 324-1-1 et L. 324-2-1
• Code de la construction et de l’habitation, art. L. 631-7
• Loi ALUR (2014) et loi ELAN (2018)
• Service-public.fr, « Louer un meublé de tourisme »
• BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20
• Qlower, Réforme fiscale 2025 (Webinaire, 20 mai 2025)

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