Comparaison de la donation de l’immobilier en nom propre vs en société

Introduction

La donation est l’un des leviers les plus efficaces pour transmettre un patrimoine immobilier tout en maîtrisant la fiscalité. Pourtant, le mode de détention du bien – en nom propre ou par l'intermédiaire d’une société – modifie profondément le coût fiscal et les marges d’optimisation.
Avec le durcissement progressif de certaines règles de transmission et l’importance croissante des montages sociétaires, la question se pose clairement : la donation d’un bien immobilier détenu en société est-elle fiscalement plus avantageuse que la donation en direct ?
Cet article propose une comparaison chiffrée, concrète et pédagogique.

‍

1. Rappel : principes généraux de la donation

La donation consiste à transmettre un bien de son vivant, avec :

• une valeur déterminée au jour de la donation ;
• une taxation calculée après application des abattements ;
• des droits progressifs selon le lien de parenté.

En ligne directe (parent → enfant), l’abattement est de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans.

‍

2. Donation d’un bien immobilier en nom propre

2.1 Base taxable

En nom propre, la donation porte sur :

• la valeur vénale du bien ;
• diminuée des abattements légaux.

Les dettes attachées au bien ne sont pas toujours déductibles, selon la structure de la donation.

‍

2.2 Coût fiscal

Une fois l’abattement utilisé, les droits de donation peuvent atteindre :

• jusqu’à 45 % en ligne directe pour les tranches les plus élevées.

La valeur immobilière élevée entraîne souvent une taxation rapide.

Des questions fiscales ? Prenez rendez-vous avec nos experts Qlower

3. Donation via une société immobilière

Lorsque le bien est détenu via une société (SCI, SARL de famille, etc.), la donation porte non pas sur le bien, mais sur des parts sociales.

Avantages structurels

• valorisation plus souple ;
• possibilité de décote ;
• transmission progressive.

‍

4. Les mécanismes d’optimisation en société

4.1 Décote de liquidité et de contrôle

Les parts sociales peuvent bénéficier :

• d’une décote pour illiquidité ;
• d’une décote pour minorité.

 Ces décotes réduisent la base taxable, parfois de 10 à 30 % selon les cas.

4.2 Démembrement des parts

Il est possible de :

• donner la nue-propriété des parts ;
• conserver l’usufruit.

La valeur taxable est alors fortement réduite, en fonction de l’âge du donateur.

‍

5. Comparaison chiffrée

Hypothèse

• Bien immobilier : 600 000 €
• Un enfant
• Parent âgé de 60 ans

Donation en nom propre

• Valeur taxable : 600 000 €
• Abattement : 100 000 €
• Base taxable : 500 000 €
• Droits de donation : environ 98 000 €

‍

Donation via une société

• Valeur des parts : 600 000 €
• Décote de 20 % : 480 000 €
• Donation de la nue-propriété (60 ans) : environ 50 %
• Base taxable : 240 000 €
• Abattement : 100 000 €
• Base finale : 140 000 €
• Droits de donation : environ 20 000 €

 Économie fiscale estimée : près de 80 000 €

‍

6. Autres avantages de la détention en société

• Transmission progressive des parts
• Conservation du contrôle de la gestion
• Facilité de répartition entre héritiers
• Anticipation des conflits successoraux

‍

7. Limites et points de vigilance

• Frais de constitution et de gestion
• Obligation de respecter la réalité juridique
• Risque d’abus de droit en cas de montage artificiel
• Plus-value potentielle à la revente

 La société n’est pas une solution universelle, mais un outil stratégique.

‍

8. Cas pratiques

Cas 1 : Patrimoine immobilier important

Société fortement recommandée
Optimisation sur plusieurs générations

Cas 2 : Bien unique

Nom propre parfois suffisant
Analyse au cas par cas

‍

Cas 3 : Volonté de garder le contrôle

Société + démembrement particulièrement adaptés

‍

Récapitulatif

• La donation en nom propre est simple mais coûteuse
• La société permet décote et démembrement
• L’économie fiscale peut être très significative
• La stratégie doit être anticipée
• L’accompagnement est essentiel

Des questions fiscales ? Prenez rendez-vous avec nos experts Qlower

Conclusion

La détention immobilière en société s’impose comme un levier majeur d’optimisation successorale. Grâce aux décotes, au démembrement et à la souplesse des parts sociales, la donation via une société permet souvent, de transmettre davantage, plus tôt et à moindre coût.
Toutefois, cette stratégie doit être pensée sur le long terme, en cohérence avec les objectifs patrimoniaux et familiaux du bailleur.

‍

‍